Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-5091/2022 ~ М-2570/2022 от 14.03.2022

Дело № 2–5091/2022

УИД: 11RS0001-01-2022-004294-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе судьи Некрасовой О.С.,

при секретаре Катаржновой Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Сыктывкаре

05 июля 2022 года гражданское дело по иску Капитонова Владимира Анатольевича к ООО Специализированный застройщик «Главная Строительная Компания» о защите прав потребителя,

у с т а н о в и л:

Капитонов В.А. обратился в суд с иском к ответчику о защите прав потребителя.

В обоснование иска указано, что между ним и застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого дольщику подлежало передаче жилое помещение (квартира), Вместе с тем, объект передан меньшей площадью, чем предусмотрено договором, претензия истца о соразмерном уменьшении покупной цены. осталась без удовлетворения.

Истец просил суд взыскать с ответчика:

- 286 890 руб. в связи с уменьшением покупной цены объекта долевого строительства,

- неустойку в связи с неисполнением требований потребителя за период с 20.02.2022 по дату приятия судом решения по настоящему делу;

-компенсацию морального вреда 50 000 руб., а также штраф за нарушение прав потребителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В судебном заседании Капитонов В.А. поддержал заявленный иск, ответчик извещался судом о месте и времени рассмотрения дела, в суд своего представителя не направил. Ходатайство ответчика об отложении рассмотрения дела, объявлении перерыва в судебном заседании суд оставляет без удовлетворения (ответчик является юридическим лицом, извещался о месте и времени рассмотрения дела судом, не лишен был возможности направить в суд любого из своих представителей). Представитель третьего лица в суд не явился, суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав истца, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что 15 июня 2020 года между ООО Специализированный застройщик «Главная Строительная Компания» (Застройщиком) и Капитоновым Владимиром Анатольевичем (Участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № ..., по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить Многоквартирный жилой дом по адресу г... и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок Участнику долевого строительства объект Долевого строительства в соответствии с характеристиками, которые определены в п. 3.2 Договора и Приложении № 2 Техническое описание Объекта долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять Объект… (п. 3.1 договора).

П. 3.2 договора содержит следующее описание Объекта долевого строительства, подлежащего передаче Участнику долевого строительства согласно проектной документации: основные характеристики Объекта долевого строительства: назначение- жилое строение, этаж 6, литер 4, подъезд 7, строительный номер квартиры 441, инвестиционная площадь квартиры 44, 93.

Инвестиционная площадь- площадь Объекта долевого строительства, из расчета которой Участником долевого строительства производится оплата цены Договора участия в долевом строительстве, определенном Соглашением сторон (п. 1.1.7 Договора).

В силу положений п. 4.1 Договора, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства определена сторонами с учетом балконов и лоджий, на момент подписания договора составляет 3 279 890 рублей…

Фактическая площадь – площадь по результатам кадастровых работ(техническая инвентаризация)

Согласно п. 4.4. договора, в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) Фактическая площадь квартиры или Фактическая площадь балкона и лоджии квартиры уменьшится до 1 кв. м.. чем в приложении № 2 до 1 кв. м., чем в Приложении № 2 передаваемых Участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, Участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора.

Обращаясь в суд с иском о защите право потребителя Капитогннов В.А. согласился с указанным положением договора, заключенного между сторонами.

В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) Фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры уменьшится более чем на 1 кв. м., чем в Приложении № 2 передаваемых Участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, Участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего Договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв. м. ( п. 4.4. договора).

Стороны договорились, что дополнительный расчеты, предусмотренные п.п. 4.3, 4.4., 4.5 настоящего договора производятся:

- исходя из расчета 73 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м.;

-стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» балкона и/или Лоджии, из расчета 73 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м., умноженной на коэффициент 1, 0 (п. 4.6 Договора).

Заключенный между сторонами договор, в т.ч. условие, предусмотренное в п. 4.6) оспорено не было, незаконным не признано.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из положений пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

На основании положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Указанный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Вопрос о взыскании неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств застройщиком по договорам долевого участия регулируется специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ ("Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

В соответствии со ст. 22 Закона о защите прав потребителя, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ч. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителя за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Положения действующего законодательства и правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации указывают на то, что в случае применения к застройщику меры ответственности за нарушение требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства, в виде взыскания неустойки, предусмотренной ст. 23 Закона о защите прав потребителя, ее размер, в отличие от правил данной статьи, подлежит определению исходя из стоимости устранения недостатков, а не из полной цены договора.

Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 установлены особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Обращаясь с иском в суд, Капитонов В.А. указал, что ему подлежала передаче квартира, площадью 44, 93 кв. м., по данные ЕГРН площадь квартиры составляет 40 кв. м., что на 4, 93 кв. м. меньше.

Истец не оспаривал условия договора, в том числе п. 4.4., 4.6 полагая согласованным условия:

-о праве Участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения общей цены договора в случае в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) Фактическая площадь ….. уменьшится более чем на 1 кв. м..;

-об отсутствии права Участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения общей цены договора в случае в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) Фактическая площадь ….. уменьшится менее чем на 1 кв. м..;

Расчет цены иска произведен Капитоновым В.А. именно с учетом согласованных в договоре условий : 4, 93 кв. м. – 1 кв. м. = 3, 93 кв. м.

3,93х 73 000 = 286 890 руб., указывая, что цена договора была определена без учета необходимых положений и коэффициентов.

Капитонов В.А. просил суд взыскать с ответчика в счет уменьшения покупной цены 286 890 руб.

Вместе с тем, Капитонов В.А. не учел, что по условиям договора ему предоставляется помещение инвестиционной площадью 44, 93 кв. м., ( то есть 40, 07 кв. м. плюс балкон, лоджия/ балкон 4, 86 кв. м.), а фактически передано жилое помещение площадью 40 кв. плюс лоджия /балкон 4, 6 кв. м.

В рассматриваемом случае, стороны согласовали условие (п. 4.1 договора) о том, что, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства определена сторонами с учетом балконов и лоджий.

Исходя из заключенного между сторонами договора и Приложениями № 1,2 Участнику долевого строительства подлежало передаче жилое помещение со строительным номером 441, инвестиционной площадью 44, 93 кв. м. (40, 07 + балкон/лоджия-):

-комната 17,35 кв. м.

-коридор 5, 69 кв. м.,

-санузел 4, 58 кв. м.,

-кухня 12,45 кв. м.,

- лоджия 4, 86 кв. м.)

17,35+ 5, 69+4,58+12,45+4,86= 44,93.

Из документов. представленных в суд, в т.ч. выписки из ЕГРН на объект по адресу: ... следует, что объект имеет площадь 40 кв. м.

- комната 17, 3 кв. м.;

- коридор 5, 6 кв. м.,

-санузел 4, 6 кв. м.,

-кухня 12, 5 кв. м.

Также имеется лоджия 4, 6 кв. м.

17, 3+ 5, 6+ 4, 6+ 12, 5 + 4, 6= 44, 6 кв. м.

44, 93- 44, 6 = 0, 33 кв. м.

Таким образом, фактическая площадь квартиры меньше на 0, 33 кв. м.

Если рассматривать площадь квартиры без учета балкона/ лоджии:

заявлено 40.07 кв. м. (17,35+5,69+4,58+12,45),

фактически 40 кв. м. (17,3+ 5,6+4,6+12,5), что меньше на 0,0 7 кв. м.

Если рассматривать площадь лоджии:

заявленная площадь 4,86, предоставлена 4, 6 ;

4, 86- 4, 6= 0, 26 кв. м.

В любом из приведенных выше случаев разница между фактической и проектной площадью объекта не превысила предусмотренное договором допустимое изменение общей площади 1 кв. м. Условие договора о таком допустимом изменении площади не оспорено потребителем, напротив, исходя из иска Капитонов В.А., он согласен с ним.

При указанных обстоятельствах с учетом представленных доказательств суд не находит, что объект долевого строительства передан с нарушением заключенного между сторонами договора с недостатками, при которых возникает право требования о соразмерном уменьшении покупной цены объекта.

Заявленный иск о взыскании с ответчика 286 890 руб. в связи с уменьшением покупной цены объекта долевого строительства суд оставляет без удовлетворения.

Рассматривая заявленное потребителем требование о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Истец полагает возможным взыскать с ответчика неустойку за неисполнение требования потребителя о возврате денежной суммы 286 890 руб., производит расчет неустойки по формуле: 286 890 х 1% х 22 дня = 63 115 руб.

Истец просил взыскать указанную неустойку, ссылаясь на положения ст. 22 Закона о защите прав потребителей с 20.02.2022 г. по день принятия решения суда по настоящему делу.

С учетом приведенных выше положений законодательства, представленных в материалы дела доказательств, суд не находит основания для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки. Передача ответчиком истцу объекта строительства с указанной выше площадью не свидетельствует о недостатках выполненной работы (услуги), при которых в случае неудовлетворения требований о соразмерном уменьшении покупной цены наступает предусмотренная Законом о защите прав потребителей ответственность в виде уплаты потребителю неустойки

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты нарушенного права является компенсация морального вреда.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащее гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В рассматриваемом случае суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Нарушений прав потребителя ответчиком не допущено.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Капитонова Владимира Анатольевича, ..., к ООО Специализированный застройщик «Главная Строительная Компания» ..., о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                  О.С. Некрасова

Решение суда принято в окончательной форме 08 июля 2022 года.