Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-195/2023 ~ М-49/2023 от 19.01.2023

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Зеленокумск 13 марта 2023 года

Советский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Кечековой В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Филатовой В.Н.,

с участием представителя истца Семененко А.С. – Бабкина А.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Семененко А.С. к администрации Советского городского округа Ставропольского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Семененко А.С. обратился в Советский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Советского городского округа Ставропольского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что на основании постановления администрации Советского муниципального района Ставропольского края от 06.06.2013 №
«О предоставлении Семененко А.С. земельного участка в аренду сроком на 5 лет» 06.06.2013 истец Семененко А.С. заключил с отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно указанному договору Семененко А.С. принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, ведение личного подсобного хозяйство в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1200+/- 24 кв.м. сроком на 5 лет.

22.12.2014 администрация Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края утвердила градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, о чем было вынесено постановление от 22.12.2014 №.

Тогда же, 22.12.2014 администрацией Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края Семененко А.С. было выдано разрешение на строительство №, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № ему разрешено строительство индивидуального одноэтажного одноквартирного трехкомнатного жилого дома с размерами в плане 13,78 x 19,14 общей площадью 212,64 кв.м. и жилой площадью 116,19 кв.м. Разрешение на строительство выдано сроком на десять лет и в настоящее время еще действует. Семененко А.С. было начато строительство жилого дома. 06.06.2018 на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана объекта незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства степенью готовности 18%. После постановки на кадастровый учет Семененко А.С. было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 07.06.2018, номер регистрации права: №. Согласно сведениям из ЕГРН объект незавершенного строительства расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, в связи с тем, что строительство жилого дома не было завершено, представитель истца Семененко А.С. – Бабкин А.В., действуя в интересах своего доверителя, обратился в администрацию Советского городского округа Ставропольского края и заключил новый договор на аренду указанного земельного участка от 18.06.2018. Договор был заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации сроком на 3 года.

В период действия договора аренды земельного участка Семененко А.С. было закончено строительство жилого дома. На основании договора подряда № от 19.07.2021 кадастровым инженером был подготовлен технический план здания в связи с созданием здания, расположенного: <адрес> Технический план был подготовлен 24.08.2022. Согласно заключению кадастрового инженера объект капитального строительства образован из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Для ввода вновь созданного объекта в эксплуатацию необходимо представить документы о правах на земельный участок. С этой целью Семененко А.С. обратился в администрацию Советского городского округа Ставропольского края с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером № в аренду для введения жилого дома в эксплуатацию, однако письмом от 27.09.2021 №, администрация отказала в удовлетворении заявления по основанию, предусмотренном ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время Семененко А.С. лишен возможности ввести построенный жилой дом в эксплуатацию.

Администрация отказала в продлении договора аренды спорного земельного участка в связи с тем, что при заключении названного договора истцом реализовано право на однократное предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства жилого дома.

При прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК. Изложенные выводы подтверждаются судебной практикой (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021)

Учитывая, что в собственности истца на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, разрешение на строительство выдано сроком на 10 лет, этот срок не истек, объект разрешения на строительство соответствует назначению земельного участка, администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего Семененко А.С. на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, а последующая эксплуатация построенного объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка, а истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, считает, что у Семененко А.С. имеется право на получение в аренду без проведения торгов спорного земельного участка с целью ввода объекта в эксплуатацию и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды.

С учетом приведенных обстоятельств отказ Семененко А.С. в заключении договора аренды для завершения строительства объекта недвижимого имущества не основан на законе.

Заключение договора аренды спорного земельного участка позволит Семененко А.С. ввести построенный дом в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и приобрести право собственности на вновь построенный объект в установленном законом порядке. Иным способом, кроме судебного порядка, не представляется возможным обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств дела, считает, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Истец просит суд обязать администрацию Советского городского округа Ставропольского края заключить с Семененко А.С. без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, ведение личного подсобного хозяйства, общей площадью 1200 кв.м. сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Представитель ответчика администрации Советского городского округа Ставропольского края предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что отказ в заключении нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, без проведения торгов, администрация Советского городского округа Ставропольского края считает законным, обоснованным и соответствующим нормам действующего земельного законодательства. Администрация руководствовалась положениями действующего законодательства и исходила из того, что заключив договор аренды земельного участка 18.06.2018, собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, срок действия договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено. Администрация Советского городского округа Ставропольского края просит рассмотреть гражданское дело по исковому заявлению Семененко А.С. в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в отсутствие представителя администрации.

В судебном заседании представитель истца Семененко А.С. – Бабкин А.В. исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

В судебное заседание истец Семененко А.С. не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель ответчика администрации Советского городского округа Ставропольского края в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Советского районного суда Ставропольского края в сети Интернет, в отзыве на исковое заявление содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации Советского городского округа Ставропольского края.

В соответствии с ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, дав им юридическую оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 07.06.2018 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) за Семененко А.С. зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект – проектируемое назначение жилое готовностью 18%, площадью 212,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

На основании постановления администрации Советского муниципального района Ставропольского края от 06.06.2013 № «О предоставлении Семененко А.С. земельного участка в аренду сроком на 5 лет» Семененко А.С. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>,
<адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1200+/-24 кв.м. сроком на 5 лет.

Постановлением администрации Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края от 22.12.2014 № утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,12 га для строительства индивидуального одноэтажного одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

22.12.2014 администрацией Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края Семененко А.С. было выдано Разрешение на строительство №, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № Семененко А.С. разрешено строительство индивидуального одноэтажного одноквартирного трехкомнатного жилого дома с размерами в плане 13.78x19.14 м., общей площадью 212,64 кв.м. и жилой площадью 116,19 кв.м. Разрешение на строительство выдано сроком на десять лет.

06.06.2018 на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана объекта незавершенного строительства Семененко А.С. был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № объект незавершенного строительства степенью готовности 18%.

После постановки на кадастровый учет Семененко А.С. было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 07.06.2018, номер регистрации права: №. Согласно сведениям из ЕГРН объект незавершенного строительства расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №

По истечении срока действия договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № в связи с тем, что строительство жилого дома не было завершено, 18.06.2018 администрация Советского городского округа Ставропольского края заключила с Семененко А.С. новый договор аренды указанного земельного участка. Договор был заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации сроком на 3 года.

Также судом установлено, что в период действия договора аренды земельного участка истцом было завершено строительство жилого дома, однако жилой дом в период действия договора аренды земельного участка в эксплуатацию не введен.

Истец обратился в администрацию Советского городского округа Ставропольского края с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером № в аренду для введения жилого дома в эксплуатацию. Письмом от 27.09.2021 №, администрация отказала в удовлетворении заявления по основанию, предусмотренному
ст. 39.6. ЗК РФ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Семененко А.С. в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Бабкин А.В. пояснил суду, что истец не смог своевременно завершить строительство объекта недвижимости и ввести в его в эксплуатацию, в связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией в стране, повлекшей трудности в найме строителей.

Разрешая возникший спор, суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Семененко А.С., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Семененко А.С. имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июне 2021 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Семененко А.С. ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения сторон, учитывая доводы стороны истца относительно невозможности своевременного завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, в связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией, суд считает, что у Семененко А.С. имеется право на получение в аренду без проведения торгов спорного земельного участка с целью ввода объекта в эксплуатацию и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Семененко А.С. к администрации Советского городского округа Ставропольского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск Семененко А.С. (паспорт №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) к администрации Советского городского округа Ставропольского края (ИНН № ОГРН №) о понуждении заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Возложить обязанность на администрацию Советского городского округа Ставропольского края заключить с Семененко А.С. без проведения торгов договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, ведение личного подсобного хозяйства, общей площадью 1200 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд Ставропольского края, в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда, в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГПК РФ, составлено 17.03.2023.

Судья подпись В.Ю. Кечекова

Копия верна:

Судья В.Ю. Кечекова

Подлинный документ подшит

в материалах дела №

Судья: ________________ / В.Ю. Кечекова