Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-2161/2023 ~ М-363/2023 от 30.01.2023

Дело № 2-2161/2023 16 марта 2023 года

29RS0014-01-2023-000491-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего по делу судьи Дейнекиной Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Зайцевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску Елисеевой Т. К. к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Елисеева Т.К. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее – ООО «Север Софт Строй») о государственной регистрации перехода к ней права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 6,3 кв.м с кадастровым номером <№> расположенное по адресу: ...

    В обоснование иска указано, что <Дата> между Елисеевой Т.К. и ООО «Север Софт Строй» был заключен договор инвестирования <№>, во исполнение которого по акту от <Дата> ответчиком Елисеевой Т.К. передан результат инвестиционной деятельности – указанное выше нежилое помещение. Инвестиции внесены истцом в полном объеме. Помещение поставлено на кадастровый учет. Согласно сведениям ЕГРН, право на здание по адресу: ... зарегистрировано за ООО «Север Софт Строй». Елисеева Т.К. обратилась в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации перехода права на спорное помещение, однако в государственной регистрации прав в отношении помещения отказано, так как по сведениям ЕГРН запись государственной регистрации права собственности ответчика в отношении помещения отсутствует, ответчиком не представлено в орган регистрации заявление и документы о государственной регистрации права собственности в отношении помещения, ответчиком не представлено заявление о снятии с государственного кадастрового учета и прекращении права собственности в отношении здания. Ответчик не предоставил в Управление Росреестра документы, необходимые для устранения препятствий регистрации перехода права собственности на помещение.

Истец, представитель ответчика, представитель третьего лица УФССП по Архангельской области и НАО, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Торопов А.А., действующий на основании доверенности, в отзыве на исковое заявление пояснил, что в отношении спорного помещения в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях). Необходимым условием для регистрации перехода права собственности на спорное помещение является прекращение в ЕГРН права собственности ответчика на здание и одновременная регистрация за ним права собственности на все помещения в здании, в том числе на спорное. В целях соблюдения положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», исполнимости судебного акта просит в решении указать, что решение является основанием для прекращения прав ООО «Север Софт Строй» на здание, а также, что осуществление регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией перехода прав, возможно без регистрации ранее возникших прав на отдельные помещения в здании.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

<Дата> между Елисеевой Т.К. (инвестор) и ответчиком ООО «Север Софт Строй» (застройщик) заключен договор инвестирования <№>, согласно которому инвестор обязался передать застройщику денежные средства в сумме 270 900 рублей для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке, а застройщик по завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, обязался передать инвестору результат инвестиционной деятельности в течение 14 календарных дней с момента подписания государственной приемочной комиссией акта приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию (пункты 2.1, 3.1 договора).

Согласно пунктам 1.4, 1.5 указанного договора, результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 667 кв.м, расположенное на четвертом этаже административного здания, строительство которого осуществляется на земельном участке в Октябрьском территориальном округе г. ...

В соответствии с пунктом 5.1 договора строительство объекта должно быть завершено <Дата>.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: г... выдано ответчику Администрацией МО «Город Архангельск» <Дата>.

<Дата> произведена государственная регистрация права собственности ООО «Север Софт Строй» на административное здание со встроенными помещениями торгового назначения с кадастровым номером <№>, площадью 5681,2 кв.м, по адресу: ...

В состав административного задания включены 48 помещений, в том числе помещение площадью 6,3 кв.м., кадастровый <№>.

Право собственности на здание в целом зарегистрировано за ответчиком <Дата>.

<Дата> Елисеевой Т.К. и ООО «Север Софт Строй» подписан акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования <№>, в соответствии с которым ответчик во исполнение пункта 5.4 договора передал, а инвестор принял результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение площадью 6,3 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенное на четвертом этаже административного здания по адресу: ...

Данное помещение поставлено на кадастровый учет <Дата> и находится в здании по адресу: ... кадастровым номером <№>

<Дата> стороны обратились в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение (заявление от <Дата> № КУВД-<№>). <Дата> осуществление действий по регистрации было приостановлено сроком до <Дата>.

<Дата> истцу отказано в государственной регистрации в связи с тем, что заявление и документы на государственную регистрацию права собственности на помещение от ООО «Север Софт Строй» не поступали, не представлено заявление о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером <№>, запись о государственной регистрации права собственности ответчика в отношении помещения с кадастровым номером <№> отсутствует.

Поскольку ответчик уклонился от государственной регистрации прав на помещение, для государственной регистрации прав на спорный объект истец обратился в суд с указанным выше иском.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу положений статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления Пленума № 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно абзацу 5 пункта 5 Постановления Пленума № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства, право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Спорное помещение передано ответчиком <Дата> по акту приема-передачи.

Из материалов дела следует, что ответчик не представил на регистрацию спорного объекта необходимые документы, уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности, не представляет заявление о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, не представил заявления о регистрации права собственности на помещения, расположенные в здании, в том числе на спорное с кадастровым номером 29:22:040607:503 с целью государственной регистрации перехода прав на помещение за ответчиком.

При таких обстоятельствах исковые требования Елисеевой Т.К. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 6,3 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», ... ..., подлежат удовлетворению.

При рассмотрении спора суд также учитывает, что наличие в ЕГРН обременения в виде ипотеки в пользу ООО «Лира» в отношении всего здания, расположенного по адресу: ..., не препятствует регистрации за истцом права собственности на отдельное помещение в этом здании.

Как следует из решения Арбитражного суда Архангельской области от <Дата> по делу № <№>, между ООО «Север Софт Строй» и ООО «Лира» было заключено соглашение от <Дата> о прекращении новацией существовавшего обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от <Дата> инвестированием в строительство.

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от <Дата> между ООО «Лира» (залогодержателем) и ответчиком (залогодателем) заключен договор об ипотеке от <Дата>, действующий в редакции дополнительного соглашения <№> от <Дата> (далее – договор об ипотеке от <Дата>), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

- незавершенное строительство – объект незавершенного строительства, площадью 2 926,4 кв.м, степень готовности объекта 23%, адрес объекта: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», ... на праве собственности ООО «Север Софт Строй», о чем в ЕГРП <Дата> сделана запись регистрации <№>, бланк свидетельства о государственной регистрации права: серия <№>, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

- право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый <№>, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Архангельская область, г. ... Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от <Дата> <№> (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован <Дата>, номер государственной регистрации: <№> Срок аренды по указанному договору составляет три года с даты подписания договора (договор подписан <Дата>).

Согласно пункту 3.3. договора об ипотеке залог не распространяется на помещения перечисленных в пункте инвесторов.

Также между ответчиком (залогодатель) и ООО «Лира» (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке от <Дата> (в редакции дополнительного соглашения <№> от <Дата>), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

- земельный участок – участок, общей площадью 0,667 га, кадастровый <№>, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местонахождение) объекта: .... Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности.

Впоследствии, по завершении строительства, вышеуказанному зданию был присвоен адрес: г... кадастровый номер – <№>

В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи об обременении: ипотека <№> и ипотека <№> в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м, адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, МО «Город Архангельск», .... Обременение установлено в пользу ООО «Лира».

Решением Арбитражного суда Архангельской области от <Дата> по делу № <№> признаны отсутствующими следующие обременения:

- ипотека <№> и <№> в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м, адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, МО «Город Архангельск», ... ... в том числе в части нежилого помещения № <№>; кадастровый <№>.

В отношении здания с кадастровым номером 29:22:040607:468 записей об обременениях в виде ипотеки не имеется.

Наличие запретов на совершение регистрационных действий (ареста) в отношении здания по адресу: <№>, вынесенных службой судебных приставов в отношении ответчика, не является препятствием для удовлетворения требований истца, поскольку расположенное в здании нежилое помещение площадью 6,3 кв.м с кадастровым номером 29:22:040607:503 не принадлежит ответчику – должнику по исполнительным производствам.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ без обращения общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, основанием для прекращения прав ООО «Север Софт Строй» на здание, а также для осуществления регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией перехода прав, без регистрации ранее возникших прав на помещение с кадастровым номером 29:22:040607:503 и на иные отдельные помещения в здании.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Елисеевой Т. К. (паспорт серия <№>) к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 1142932000782, ИНН 2902078224) о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к Елисеевой Т. К. права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 6,3 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: ...

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода к Елисеевой Т. К. права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 6,3 кв.м с кадастровым номером 29:22:040607:503, расположенное по адресу: ..., без обращения общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, а также основанием для прекращения прав общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» на здание с кадастровым номером <№> и для осуществления регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией перехода прав, без регистрации ранее возникших прав общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» на помещение с кадастровым номером <№> и на иные отдельные помещения в здании.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» в пользу Елисеевой Т. К. расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                         Е.Г. Дейнекина