Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1274/2024 ~ М-4820/2023 от 29.12.2023

    Дело № 2-1274/2024

                                             44RS0001-01-2023-006872-73

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    31 января 2024 года                             г. Кострома

        Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д., при секретаре Подкопаеве В.В., с участием истцов Антонова С.П., Антоновой Е.Ю., представителя ответчика Кольцовой Л.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антонова Сергея Петровича, Антоновой Елены Юрьевны к ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» о взыскании разницы стоимости между фактической и проектной площадью квартиры, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

    установил:

Антонов С.П., Антонова Е.Ю. обратились в суд с иском, требования обоснованы тем, что между ними и ООО СК «Фройда-Н» 26.10.2022 заключен Договор участия в долевом строительстве № 194/ПР-А. В соответствии с Договором Ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, многоквартирный жилой дом и передать Истцам 3-комнатную квартиру на 14 этаже общей площадью 77,65 кв.м., строительный номер <адрес>. Стоимость Квартиры составила 7765000 руб., которая уплачена Истцами в полном объеме. Согласно п. 4.3 Договора, окончательный взаиморасчет Сторон по данному договору определяется исходя из уточненной «Фактической площади» передаваемой «Квартиры» и уточненной «Фактической площади» балкона и/или лоджии. В силу п. 4.4 Договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшится более, чем на 1 кв.м., чем указано в Приложение № 2 Договора, передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 данного Договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м. В приложении № 1 к Договору площадь балконов, лоджий квартиры должна составлять 11,5 кв.м. (3,5 и 8,0 кв.м. соответственно). Однако фактическая площадь по результатам технической инвентаризации составила 10 кв.м. (3,6 кв.м. и 6.4 кв.м. соответственно), что меньше фактической стоимости на 1,5 кв.м. В соответствии с п. 4.6 Договора Стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.3, 4.4, 4.5 данного Договора, производятся исходя из: стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» квартиры, из расчёта 100000 (сто тысяч) руб. за 1 кв.м.; стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» балкона и (или) лоджии, из расчёта 100000 (сто тысяч) руб. за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 1,0. Согласно п. 4.8 Договора, рассчитанную в соответствии с п. п. 4,4, 4.6 Договора сумму «Застройщик» обязуется вернуть «Участнику долевого строительства» на указанный им расчётный счет или в наличной форме в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения письменного требования «Участника долевого строительства». 29.08.2023 Ответчику направлена претензия с требованием возвратить разницу между фактической и проектной стоимостью. Ответчик 08.09.2023 претензию получил, однако денежные средства на момент подачи иска до настоящего времени не выплачены, мер к досудебному урегулированию конфликта принято не было. Согласно п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). Статьей 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. Ответчик обязан выплатить им денежную сумму в размере 50000 руб. Претензия с требованием о возврате денежных средств была принята ответчиком 08.09.2023, следовательно, возврат денежных средств Ответчиком должен был быть произведен не позднее 18.09.2023. В силу ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных ст. ст. 20,21 и 22 данного Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя за период с 18.09.2023 по 28.12.2023 неустойка составит 51000 руб. Моральный вред оценивают в сумме 30000 руб. (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»). Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований Истцов (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей») (50000 руб. + 51000 руб. + 30000 руб.) X 50% = 65550 руб. Истцы просят взыскать с Ответчика 50000 руб. разницы между фактической и проектной площадью квартиры; взыскать с Ответчика неустойку за период с 18.09.2023 по дату вынесения решения суда; взыскать с Ответчика компенсацию морального вреда в размере 30000 руб.; взыскать с Ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

В судебном заседании истцы Антонов С.П., Антонова Е.Ю. требования поддержали. Заявленные суммы просили взыскать в пользу истцов в равных долях, моральный вред оценили в 15000 руб. каждый. Полагали, что уменьшение площади квартиры является недостатком товара, в связи с чем неисполнение требований потребителей об уменьшении покупной стоимости в установленный срок влечет взыскание неустойки. При подписании акта приема-передачи квартиры на недостаток не указывалось, поскольку технический паспорт не был готов.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» Кольцова Л.С. требования не признала. В письменных возражениях генеральный директор ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» Саакян А.С. с исковыми требованиями не согласился, указав, что 28.08.2023 представителем истцов по доверенности подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – квартиры № 103, в котором указаны основные характеристики объекта долевого строительства, в том числе площадь квартиры и площади балконов. Акт подписан без замечаний. Согласно п. 3 акта приема-передачи квартиры, участник долевого строительства претензий к застройщику по комплектации квартиры инженерным оборудованием, по техническому состоянию, по взаиморасчетам и исполнению иных условий договора не имеет. Согласно п. 6 акта, стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках данного договора претензий друг к другу. Поскольку на момент подписания акта у сторон не было претензий по площади и цене договора, у застройщика не возникла обязанность по возврату денежных средств за уменьшение площади балкона. Истец не указал, в чем заключаются физические и нравственные страдания в обоснование компенсации морального вреда. В случае удовлетворения исковых требований просил применить п. 1 ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки и штрафа.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закона № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Согласно ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. п. 1, 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор должен содержать в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что 26.10.2022 между Антоновым С.П., Антоновой Е.Ю. (участники долевого строительства) и ООО Специализированный застройщик «ФРОЙДА-Н» (застройщик) заключен Договор участия в долевом строительстве № 194/ПР-А, в соответствии с которым Застройщик обязался построить на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, многоквартирный жилой дом и передать Участникам долевого строительства 3-комнатную квартиру, на 14 этаже, общей площадью 77,65 кв.м., строительный номер <адрес>.

Цена квартиры определена соглашением сторон и на момент заключения договора участия в долевом строительстве составляет 7765000 руб. (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.3 Договора, окончательный взаиморасчет Сторон по данному договору определяется исходя из уточненной «Фактической площади» передаваемой «Квартиры» и уточненной «Фактической площади» балкона и/или лоджии.

В силу п. 4.4 Договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшится более, чем на 1 кв.м., чем указано в Приложении № 2 Договора, передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 данного Договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м.

В приложении № 1 к Договору указано, что площадь балконов, лоджий квартиры должна составлять 11,5 кв.м. (3,5 и 8,0 кв. м соответственно).

Как усматривается из акта приема передачи-квартиры от 28.08.2023, Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял в совместную собственность квартиру, с номером согласно техническому паспорту – 103, этаж 14, общей фактической площадью 76,7 кв.м., из которой площадь квартиры без балкона – 66,7 кв.м., площадь балкона - 3,6 кв.м. и 6,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а также общее имущество в МКД.

Предъявляя к ответчику требования о возврате разницы денежных средств между фактической и проектной стоимостью, истцы указали, что фактическая площадь балкона по результатам технической инвентаризации составила 10 кв.м. (3,6 кв.м. и 6,4 кв.м. соответственно), что меньше договорой на 1,5 кв.м.

Факт уменьшения фактической площади балкона по сравнению с договорной на 1,5 кв.м. подтверждается актом приема передачи и ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах участники долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения общей цены договора в соответствии с п. 4.4 Договора.

Исковые требования в части взыскания уменьшения цены договора в размере 100000 руб.х0,5=50000 руб./2=по 25000 руб. каждому из истцов являются обоснованными подлежат удовлетворению.

В момент заключения договора от 26.10.2022 стороны по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о возможном изменении площади объекта и его цены, определив соответствующий порядок расчетов.

Так, в соответствии с п. 4.6 Договора Стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.3, 4.4, 4.5 данного Договора, производятся исходя из: стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» квартиры, из расчёта 100000 (сто тысяч) руб. за 1 кв.м.; стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» балкона и (или) лоджии, из расчёта 100000 (сто тысяч) руб.за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 1,0.

Согласно п. 4.8 Договора рассчитанную в соответствии с п.п. 4,4, 4.6 Договора сумму Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства на указанный им расчётный счет или в наличной форме в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения письменного требования Участника долевого строительства.

То обстоятельство, что при подписании сторонами акта приема-передачи квартиры от 28.08.2023 участник долевого строительства в п. 3 претензий по взаимным расчетам не имел, согласно п. 4 признал обязательства застройщика исполненными, не лишает истцов права требовать уменьшения цены договора в порядке п. 4.4 Договора.

Требование об уменьшении цены договора истцами направлено ответчику заказной почтой по юридическому адресу 29.08.2023, получена адресатом 08.09.2023, что подтверждено уведомлением о вручении, направлено повторно 18.10.2023, получено адресатом 07.11.2023.

В преамбуле к Закону РФ «О защите прав потребителей» указано, что недостатком товара признается несоответствие товара или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию; существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки; импортер - организация независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие импорт товара для его последующей реализации на территории Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», обнаружение в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, является основанием, помимо прочего, требования потребителя об уменьшении покупной цены.

В силу ст. 22 данного Закона требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ условием возникновения права требовать уменьшения покупной цены указывает строительство объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из материалов дела усматривается, что в рассматриваемом случае требование о возврате денежных средств в связи с передачей объекта площадью меньших размеров обусловлено не виновными действиями ответчика, который передал участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а наступлением обстоятельств, оговоренных сторонами в качестве условий договора - допустимых отклонений фактической площади балкона от проектной.

Поскольку в данном случае требования истцов об уменьшении цены договора не обусловлены обнаружением недостатков объекта долевого строительства в том смысле, который придается данному понятию Законом РФ «О защите прав потребителей и Федеральным законом № 214-ФЗ, требование о взыскании неустойки основано на неверном применении к правоотношениям сторон норм п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» и удовлетворению не подлежит.

Статьей 151 ГК РФ установлено, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежат компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В связи с тем, что в Законе РФ «О защите прав потребителя» предусмотрена возможность компенсации морального вреда, причинение которого презюмируется при нарушении прав потребителя, то лицо, чьи права, основанные на этом законе, нарушены (в том числе имущественные права), не обязано представлять доказательства причинения морального вреда. Право на эту компенсацию оно имеет в силу закона и суд определяет лишь размер компенсации в конкретном случае на основании ст.1101 ГК РФ.

Поскольку ответчиком нарушены условия договора в части уменьшения цены договора при уменьшении фактической площади балкона по требованию участников долевого строительства, требования истцов о взыскании компенсации морального вреда являются обоснованными.

С учетом обстоятельств дела, имущественного характера сложившихся правоотношений сторон, принципа разумности и справедливости суд считает требования истцов о взыскании компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению частично - в сумме по 3000 руб. каждому из истцов.

В соответствии с п. 6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа из присужденной каждому из истцов суммы составит (25000 руб.+3000 руб.) х 50%= 14000 руб.

Оснований к уменьшению штрафа на основании ст. 333 ГК РФ ответчиком не приведено и из материалов дела не усматривается. Штраф соразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Поскольку истцом были заявлены исковые требования как имущественного, так и неимущественного характера, с учетом размера удовлетворенных судом исковых требований на основании ст. ст. 333.19, 333.20 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 2000 руб.

        Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    Исковые требования Антонова Сергея Петровича, Антоновой Елены Юрьевны к ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» удовлетворить частично.

    Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» в пользу Антонова Сергея Петровича разницу стоимости между фактической и проектной площадью квартиры в размере 25000 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 14000 рублей, а всего 42000 (сорок две тысячи) рублей.

    Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» в пользу Антоновой Елены Юрьевны разницу стоимости между фактической и проектной площадью квартиры в размере 25000 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 14000 рублей, а всего 42000 (сорок две тысячи) рублей.

    В остальной части исковые требования Антонова Сергея Петровича, Антоновой Елены Юрьевны оставить без удовлетворения.

    Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» в доход бюджета городского округа город Кострома государственную пошлину в сумме 2000 рублей.

    Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы.

    Судья                                                                                          О.Д. Тележкина

Мотивированное решение изготовлено 07.02.2024.