Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-453/2022 ~ М-341/2022 от 24.03.2022

11RS0003-01-2022-000510-74 Дело № 2-453/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Интинский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Сапегиной Н.В.,

    при секретаре Белозеровой О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Инте Республики Коми 21 апреля 2022 года дело по иску Смотриной Н.Н. к администрации муниципального образования городского округа «Инта» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, возложении обязанности снять обременение и принять в собственность нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

    Смотрина Н.Н. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования городского округа «Инта» (далее – администрация МОГО «Инта») о расторжении договора купли-продажи №__ от __.__.__ нежилого помещения, общей площадью <....> кв.м., расположенного на первом этаже, помещение <....>, кадастровый номер: №__ по адресу: ____, заключенного между ней и администрацией МОГО «Инта», возложении обязанности снять обременение и принять в собственность нежилое помещение. В обоснование заявленных требований истец указала, что 01.03.2020 между ней и администрацией МОГО «Инта» был заключен договор купли продажи №__ от __.__.__, по условиям которого администрация МОГО «Инта» передала в собственность истца нежилое помещение, общей площадью <....> кв.м., расположенное на первом этаже, помещение <....>, кадастровый номер: №__ по адресу: ____. Согласно п.2.2 договора цена продажи объекта составляет 817 000 рублей. Оплата за указанное помещение должна осуществляться с рассрочкой платежа на <....> с ежемесячной выплатой 13 616 рублей 67 копеек. Переход права собственности на данное недвижимое имущество к истцу зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2020. При совершении данной сделки истец, как индивидуальный предприниматель, планировала приобрести оборудование и организовать производство по выпечке хлебобулочной продукции и кондитерских изделий. До декабря 2021 года истец выплатила ответчику по договору 326 800 рублей 28 копеек. С сентября 2020 года истец прекратила работу как индивидуальный предприниматель в связи с неблагоприятной обстановкой и введенными ограничениями в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, с отсутствием спроса на продукцию, отсутствием денежных средств на приобретение оборудования и ремонт вытяжной системы. В настоящее время истец не имеет возможности выполнять взятые на себя обязательства по договору купли-продажи в силу тяжелого материального положения. Кроме того, истец считает, что при заключении договора купли-продажи, ответчик завысил стоимость нежилого помещения, что говорит о недобросовестности поведения ответчика.

    В судебном заседании истец на иске настаивала, дала пояснения согласно поданному заявлению.

    Представитель ответчика Донцова М.А., действующая на основании доверенности, иск не признала, указав, что договор купли продажи №__ от __.__.__ на нежилое помещение, расположенное по адресу: ____ был заключен с ИП Смотриной Н.Н. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях реализации ИП Смотриной Н.Н. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Реализация данного права со стороны истца являлась добровольной и носила заявительный характер. После проведения всех процедур с истцом был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Государственная регистрация перехода права собственности к истцу зарегистрирована 07.10.2020. При этом условиями договора не предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке покупателем, такая возможность предусмотрена только для продавца. Администрация МОГО «Инта» не заинтересована в расторжении договора купли-продажи от __.__.__ №__. Кроме того, цена объекта по договору была определена в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости, составленным оценщиком ИП Садыковым А.Д. по заказу администрации МОГО «Инта» и истец была согласна с ценой объекта.

    Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что иск не основан на законе и не подлежит удовлетворению.

    В судебном заседании установлено, что 01.03.2020 между администрацией МОГО «Инта» и индивидуальным предпринимателем Смотриной Н.Н. заключен договор купли-продажи № №__ нежилого помещения, общей площадью <....> кв.м., расположенного на первом этаже, помещение <....>, кадастровый номер: №__ по адресу: ____.

В соответствии с п. 2.1 договора цена продажи объекта составила 817 000 руб. без учета НДС. Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 60 месяцев (п.2.2 договора).

Порядок расчетов предусмотрен п. 2.2.1 договора - погашение сумм производится покупателем ежемесячно, равными частями, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре.

В соответствии с п. 6.2 договора право залога у продавца возникает до полной оплаты суммы по договору.

Право собственности Смотриной Н.Н. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 07.10.2020, также произведена государственная регистрация ипотеки в силу залога.

В соответствии с положениями статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено, законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной, регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заявляя требование о расторжении договора купли-продажи от __.__.__ №__ нежилого помещения, истец указала, что в настоящее время прекратила свою деятельность индивидуального предпринимателя и не имеет возможность выполнять взятые на себя обязательства по договору купли-продажи в силу тяжелого материального положения.

07.02.2022 истец направила в адрес администрации МОГО «Инта» заявление о расторжении договора купли-продажи от __.__.__ №__ нежилого помещения указав, что в настоящее время не имеет возможности исполнять условия договора (л.д.28).

02.03.2022 ответчиком в адрес истца направлен ответ на обращение, из которого следует, что условиями договора не предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке покупателем, такая возможность предусмотрена только продавцом. При этом администрация МОГО «Инта» не заинтересована в расторжении договора купли-продажи от __.__.__ №__ (л.д.27).

Доводы истца о том, что в договоре купли-продажи завышена стоимость нежилого помещения, поскольку оно находится не в черте города, а в микрорайоне ____, суд считает несостоятельным в силу следующего.

В судебном заседании представитель администрации МОГО «Инта» пояснила, что договор купли продажи №__ от __.__.__ на нежилое помещение, расположенное по адресу: г____ заключался с ИП Смотриной Н.Н. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ) в целях реализации ИП Смотриной Н.Н. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена продажи объекта определялась в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта №__ составленным оценщиком ИП ФИО1 по заказу администрации МОГО «Инта».

В судебном заседании истец не оспаривала, что на момент подписания договора купли-продажи стоимость нежилого помещения была согласована между сторонами, каких-либо разногласий не имелось.

Поскольку цена продажи объекта была определена исходя из рыночной стоимости, что в момент подписания договора сторонами не оспаривалось, принимая во внимание, что со стороны администрации МОГО «Инта» существенных нарушений условий договора купли-продажи не допущено, администрация против расторжения договора купли-продажи возражает, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от __.__.__ №__

На основании изложенного, суд приходит выводу, что исковые требования Смотриной Н.Н. к администрации МОГО «Инта» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №88/2020 от 01.03.2020, возложении обязанности снять обременение и принять в собственность нежилое помещение удовлетворению не подлежат.

    Суд разрешает данное дело в пределах тех требований, которые заявлены истцом (п. 3 ст. 196 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Смотриной Н.Н. к администрации муниципального образования городского округа «Инта» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №__ от __.__.__, возложении обязанности снять обременение и принять в собственность нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми через Интинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Сапегина

    Мотивированное решение изготовлено «<....>.