Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3949/2022 ~ М-3730/2022 от 28.10.2022

К делу номер

УИД: 23RS0номер-66

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

<адрес>                         13 декабря 2022 года

Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:

Председательствующего, судьи          Радченко Д.В.,

при секретаре                              ФИО4,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит истребовать земельный участок из чужого незаконного владения ответчика и признать истца добросовестным приобретателем земельного участка, общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – «ведение садоводства», расположенного по адресу: <адрес>, ЖСТ «Чаевод», квартал «Пасека», участок номер; установить, что настоящее решение суда является основанием для осуществления учетно-регистрационных действий по внесению в ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права за ФИО1 в отношении указанного земельного участка, без истребования у истца дополнительных документов и согласований.

В обоснование доводов указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – «ведение садоводства», расположенного по адресу: <адрес>, ЖСТ «Чаевод», квартал «Пасека», участок номер. При этом ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцом основной договор купли-продажи указанного земельного участка, цена которого была определена в размере 200 000 рублей, а также выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на участок по основному договору на имя истца. ФИО1, в свою очередь, в обеспечение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, был выплачен ответчику обеспечительный взнос в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. На сегодняшний день все предусмотренные предварительным договором обязательства истцом выполнены в полном объеме. Несмотря на неоднократные предложения о заключении сделки в добровольном порядке, данные обращения были оставлены без ответа. Ответчик всячески уклоняется от заключения основанного договора купли-продажи и выполнения каких-либо действий по переходу и регистрации за мной права собственности на спорный земельный участок. Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о наличии недобросовестности и злоупотреблении правом со стороны ответчика, выразившихся в уклонении от заключения договора купли-продажи, что является прямым нарушением условий предварительного договора купли-продажи квартиры. Таким образом, именно ответчик своим бездействием препятствует заключению основного договора, не отказываясь от его исполнения. Так, с момента заключения предварительного договора спорный земельный участок был передан во владение истца, которым он до настоящего времени надлежаще владеет и пользуется, и соответственно является его добросовестным. Кроме того, несет бремя расходов по его надлежащему содержанию, использую участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Кроме того, как впоследствии стало известно, на момент заключения предварительного договора, ответчик не обладал правом собственности на спорный земельный участок, права на данный участок так и не оформил. Со слов ответчика и предоставленных им документов, последний был включен в списки владельцев земельных участков ЖСТ «Чаевод» и указанный земельный участок был ему предоставлен органом местного самоуправления в пределах компетенции. Данные документы никем не оспорены и не отменены. Доказательств, подтверждающих, что указанные документы изданы или оформлены в нарушение законодательства, действовавшим в момент предоставления ответчику испрашиваемого земельного участка, не имеется. Однако оформить право на спорный участок в досудебном порядке он не может, что свидетельствует о неисполнении им обязательств по предварительному договору по уважительной причине. Тогда как истец, как владелец и пользователь конкретного земельного участка в ЖСТ «Чаевод» не может зависеть при реализации своих законных прав от того, когда ответчик произведет действия те или иные действия, так как любое ограничительное толкование прав истца со ссылкой на положения закона или иные нормативные акты противоречит ст. 55 Конституции РФ. Таким образом, считает, что в отношении него действует правило ч. 1 ст. 302 ГК РФ, а именно, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Во внесудебном порядке решить данный вопрос не представляется возможным, истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, в соответствии со ст. ст. 11,12 ГК РФ.

        Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. В материалы дела представлено ходатайство, в котором просит рассмотреть спор в свое отсутствие, с указанием, что заявленные требования поддерживает, просит их удовлетворить в полном объеме.

        Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. В материалы дела представлено заявление, в котором просит рассмотреть спор в свое отсутствие, с указанием, что разрешение заявленных требований по существу оставляет на усмотрение суда.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – «ведение садоводства», расположенного по адресу: <адрес>, ЖСТ «Чаевод», квартал «Пасека», участок номер.

В соответствии с условиями данного договора ответчик имел намерение продать истцу принадлежащий ему земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу.

При этом ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцом основной договор купли-продажи указанного земельного участка, цена которого была определена в размере 200 000 рублей, а также выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на участок по основному договору на ФИО1

Истцом, в свою очередь, в обеспечение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ был выплачен ответчику обеспечительный взнос в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, который не является оплатой стоимости указанного земельного участка, а служит доказательством заключения предварительного договора и обеспечивает предусмотренные договором обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи земельного участка. Данный обеспечительный взнос подлежит возврату покупателю в момент заключения основного договора.

    Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).

    В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

    В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

    В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс РФ не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

    Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

    Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

    Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

    Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

    Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

    Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

    При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

    Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно доводам иска, на сегодняшний день, все предусмотренные предварительным договором обязательства истцом выполнены в полном объеме. Несмотря на неоднократные предложения о заключении сделки в добровольном порядке, данные обращения были оставлены без ответа. Ответчик всячески уклоняется от заключения основанного договора купли-продажи и выполнения каких-либо действий по переходу и регистрации за мной права собственности на спорный земельный участок.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о наличии недобросовестности и злоупотреблении правом со стороны ответчика, выразившихся в уклонении от заключения договора купли-продажи, что является прямым нарушением условий предварительного договора купли-продажи квартиры.

По условиям вышеуказанного предварительного договора в случае неисполнения ответчиком настоящего договора, последний обязуется возвратить истцу двойную сумму задатка, а также возместить убытки, связанные с настоящим договором и предстоящим договором с зачетом суммы задатка. При этом в случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Таким образом, именно ответчик своим бездействием препятствует заключению основного договора, не отказываясь от его исполнения.

Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В силу п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Пунктом 2 ст. 224 ГК РФ предусмотрено, что, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Данная норма закона содержит общие положения по вопросу передачи вещи, относящиеся к главе 14 «Приобретение права собственности» части первой ГК РФ, предусматривает, что, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Так, с момента заключения предварительного договора спорный земельный участок был передан во владение истца, которым он до настоящего времени надлежаще владеет и пользуется, и соответственно является его добросовестным владельцем. Кроме того, несет бремя расходов по его надлежащему содержанию, использует участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, как впоследствии стало известно, на момент заключения предварительного договора, ответчик не обладал правом собственности на спорный земельный участок. Несмотря на то, что постановлением администрации <адрес> номер от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в список членов ЖСТ «Чаевод», утвержденный постановлением администрации <адрес> номер от ДД.ММ.ГГГГ «О регистрации устава и утверждении списков владельцев садовых товариществ жилищно-садоводческого товарищества «Чаевод» и ответчик был включен в дополнительные списки членов ЖСТ «Чаевод» с закреплением за ним на праве пожизненного владения земельного участка номер площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ЖСТ «Чаевод», квартал «Пасека», права на данный участок так и не оформил.

Как следует из иска, со слов ответчика и предоставленных им документов, последний был включен в списки владельцев земельных участков ЖСТ «Чаевод» и указанный земельный участок был ему предоставлен органом местного самоуправления в пределах компетенции. Данные документы никем не оспорены и не отменены. Доказательств, подтверждающих, что указанные документы изданы или оформлены в нарушение законодательства, действовавшим в момент предоставления ответчику испрашиваемого земельного участка, не имеется. Однако оформить право на спорный участок в досудебном порядке он не может, что свидетельствует о неисполнении им обязательств по предварительному договору по уважительной причине.

Тогда как истец, как владелец и пользователь конкретного земельного участка в ЖСТ «Чаевод» не может зависеть при реализации своих законных прав от того, когда ответчик произведет действия те или иные действия, так как любое ограничительное толкование прав со ссылкой на положения закона или иные нормативные акты противоречит ст. 55 Конституции РФ.

Таким образом, в отношении истца действует правило ч. 1 ст. 302 ГК РФ, а именно, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с данной нормой закона Конституционный суд РФ постановил «поскольку добросовестное приобретение по смыслу ст.302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество», последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

    Учитывая, что предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка был заключен в соответствии с требованиями ст. 429 ГК, а также исполнение мной всех условий сделки в полном объеме, что свидетельствует о том, что истец является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, требования о признании добросовестным приобретателем и права собственности на спорный земельный участок, являются законными и обоснованными.

    Статьей 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

    Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, и вступившие в законную силу судебные акты.

    Как предусмотрено п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

    В силу п. 1 ст. 58 указанного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

С учетом вышеизложенного, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования искового заявления ФИО1 (паспорт РФ серии 04 17 номер) к ФИО2 (паспорт РФ серии 03 20 номер) об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.

Истребовать земельный участок общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – «ведение садоводства», расположенный по адресу: <адрес>, ЖСТ «Чаевод», квартал «Пасека», участок номер, из чужого незаконного владения ФИО2 и признать ФИО1 добросовестным приобретателем земельного участка, общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – «ведение садоводства», расположенного по адресу : <адрес>, ЖСТ «Чаевод», квартал «Пасека», участок номер.

Решение суда является основанием для осуществления учетно-регистрационных действий по внесению в ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права за ФИО1 в отношении земельного участка, общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – «ведение садоводства», расположенного по адресу: <адрес>, ЖСТ «Чаевод», квартал «Пасека», участок номер, без истребования дополнительных документов и согласований.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лазаревский районный суд <адрес>.

Судья

Лазаревского районного суда <адрес>                 Д.В. Радченко

Копия верна