Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-422/2022 (3а-2511/2021;) ~ М-2400/2021 от 22.12.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                              29 июля 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-422/2022 по административному исковому заявлению Гордеевой Е.А. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Гордеева Е.А. (далее также административный истец) обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на территории г. Тольятти, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 5 117 444, 33 рубля.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником зданий, строений турбазы «Россиянка», а также арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам вновь проведенной государственной кадастровой оценки существенно превысила его действительную рыночную стоимость, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости участка.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца Захаревский А.Д., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске. Возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Административные ответчики - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованные лица – администрация городского округа Тольятти Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки» не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Государственным бюджетным учреждением Самарской области представлены дополнительные письменные пояснения, согласно которым стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная в заключении эксперта ФБУ «Самарская ЛСЭ» Минюста России, в размере 15 932 723, 00 рублей, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта ФБУ «Самарская лаборатория судебной экспертизы», исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как следует из материалов дела, Гордеева Е.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22859 кв.м, категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации сооружений турбазы «Россиянка», расположенного по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.12.2021, договором аренды земельного участка № 1090 от 12.11.2004, заключенного между ФИО1. и мэрией г. Тольятти, дополнительными соглашениями к договору аренды от 26.09.2012 и 26.05.2015, согласно которым, ввиду перехода права собственности на расположенные на данном земельном участке нежилые здания и строения, права и обязанности по договору аренды перешли к Гордеевой Е.А.

По условиям дополнительного соглашения к договору аренды, размер арендной платы за пользование участком исчисляется с учетом его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2020 в размере 24 023 666, 05 руб., что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 16.09.2021.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Являясь арендатором земельного участка и собственником расположенных на нем строений, административный истец заинтересован в установлении его действительной рыночной стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 100-ФЛ от 12.11.2021, выполненные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Согласно отчету, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости определена в размере 5 117 444, 33 рубля.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 20.01.2022 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

По результатам судебной экспертизы, проведенной 30.06.2022, составлено экспертное заключение № 837/6-4, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.01.2020 определена в размере 15 932 723, 00 рубля.

По мнению представителя административного истца, подобранные экспертом объекты-аналоги несопоставимы с объектом исследования, поскольку все они имеют улучшения, а объект оценки не застроен; эксперт не провел анализ рынка; неверно и неединообразно применены некоторые корректировки, применены сведения из Сборника корректировок по г. Омску.

В ходе судебного разбирательства в разъяснение данного заключения судом допрошена эксперт ФИО3., которая подтвердила содержащиеся в экспертном заключении выводы. В частности, эксперт пояснила, что в экспертном заключении не приведен анализ рынка, так как такое требование предъявляется к отчету об оценке. Поскольку рынок земельных участков в исследуемом сегменте ограничен, аналоги были взяты за период от 1 до 1,5 лет, предшествующих дате оценки: аналоги №№ 1 и 3 - в г. Самара, № 2 – в г. Тольятти непосредственно рядом с оцениваемым. В связи с ограниченной информацией, не все аналоги абсолютно сопоставимым по основным ценообразующим факторам, в связи с чем введены корректировки. На местоположение применен усредненный территориальный коэффициент корректировки 0,9 (1+0,81/2=0,9) (стр. 16 заключения, таблица 14), поскольку аналог № 2 и объект оценки расположены в г. Тольятти, который является крупным промышленным городским округом (ближе к областному центру) и применение в расчетах коэффициента 0,7 (для райцентров) или 0,81 (населенные пункты в ближайшей окрестного областного центра) занизило бы стоимость участка. Поскольку на земельных участках, взятых в качестве аналогов, имелись строения (разной степени готовности - под снос, реконструкцию), на эти улучшения также введена необходимая корректировка. Для аналога № 1 ведена корректировка на близость объектов, повышающих стоимость в размере 1,15, так как для зоны рекреации, в частности для турбазы, приоритетом является наличие водоема, что более предпочтительно чем расположение у леса (п.9 заключения, стр. 16). Применение корректировок на наличие строений из Сборника для г. Омска обусловлено тем, что в Сборнике Лейфера и на сайте «СтатРиэлт» нет соответствующих корректировок. При этом г. Самара и г. Омск схожи по характеристикам: являются городами-миллионниками, расположены на берегу рек, имеют развитую промышленность и инфраструктуру (п. 11 заключения, стр. 17, табл.90), запретов на применение корректировки нет, она равным образом применима для Самарской области и г. Тольятти. Введение значения корректировки на вид разрешенного использования (ВРИ 17) обусловлено тем, что в справочнике «Сборник корректировок.Сегмент «Земельные участки» 01.01.2017» отсутствовали корректировки на наличие строений для земель с видом разрешенного использования – под рекреацию. ВРИ 17, включающий участки под объекты «здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» был взят как наиболее близкий по типу использования. Обоснование введения конкретных коэффициентов приведены на стр.18 заключения. На стр.21 заключения в табл. 3 указано на введение повышающей корректировки на затопляемость для аналога № 3. Вывод о том, что данный аналог «подтапливается» сделан на основе информации из фотоматериала в объявлении о том, что база отдыха расположена на берегу водоема и домики подняты на сваях.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Выслушав показания эксперта ФИО2., исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан мотивированный ответ на поставленный вопрос о рыночной стоимости спорного земельного участка. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральных законов о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, исследования основаны на объективных данных, выводы построены на строго научной основе, всесторонне и в полном объеме. Методика исследования, подбор аналогов, расчёты и выводы о величине рыночной стоимости спорного объекта соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Таким образом, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован, убедительно подтвердил свои выводы в ходе судебного заседания.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы представителем административного истца не заявлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>», суд не усматривает и полагает, что экспертное заключение о рыночной стоимости спорного объекта является наиболее полным и аргументированным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 21.12.2021, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Гордеевой Елизаветы Александровны удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22859 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 15 932 723, 00 рубля.

Датой обращения Гордеевой Е.А. с заявлением в суд считать 21.12.2021.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий         подпись        О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.08.2022.

Копия верна.    Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –