Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1847/2021 ~ М-1276/2021 от 04.03.2021

Дело № 2-1847/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 апреля 2021 года г. Сергиев Посад, Мо

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Додеус О.С.,

при секретаре Разгуляевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ионовой Т.А. и Андреева Ю.А. к Грицаенко В.В. о признании предварительного договора купли-продажи - договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, включении имущества в состав наследственной массы и признании права собственности на имущество в порядке наследования по закону,

УСТАНОВИЛ:

Ионова Т.А. и Андреева Ю.А. обратились в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к Грицаенко В.В. о признании предварительного договора купли-продажи - договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, включении имущества в состав наследственной массы и признании права собственности на имущество в порядке наследования по закону.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между Грицаенко В.В. и Ионовым А.М. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 550 кв.м и жилого строения расположенного на нём, по адресу: <адрес>, <адрес> №, по условиям которого, Грицаенко В.В., будучи собственником указанного участка на основании Решения Администрации Сергиево-Посадского р-на Мо от ДД.ММ.ГГГГ. №, свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ., обязался в будущем на основании договора купли-продажи передать Ионов А.М. в собственность данный земельный участок с расположенным на нём жилым домом по адресу: <адрес>. №. Данный предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. был составлен и удостоверен нотариусом Сергиево-Посадского нотариального округа <адрес> Опекуновым А.Д., реестровый №с-767, бланк серии МО-4 №. Свои обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. в части оплаты - Ионов А.М. выполнил в полном объеме и передал ответчику оговоренную сумму в размере 370 500 руб. 00 коп., что эквивалентно сумме в размере 13 000 долларов США на момент заключения настоящего предварительного договора (п. 4 договора). Ответчик фактически передал участок и жилой дом со всеми имеющимися у него документами истцу, также ответчик вышел из членов товарищества в связи с продажей земельного участка, после чего, истец нес бремя по содержанию и обслуживанию участка и жилого дома, однако, право собственности на истца не оформлено не было. Ответчик не смог заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, а Ионов А.М. в свою очередь не смог оформить земельный участок в собственность для последующего оформления строений на данном земельном участке, так как продавцом не была произведена регистрация права собственности на имущество в установленном порядке. ДД.ММ.ГГГГ. умер Ионов А.М.. Нотариусом его наследникам было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону, ввиду отсутствия правовых оснований и сведений в ЕГРН о наличии зарегистрированных прав на наследодателе. С учетом уточненных требований, истцы просят суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Грицаенко В.В. и Ионовым А.М. договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 550 кв.м. с расположенным на нём жилым домом, общей площадью 74.8 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес> №, принадлежащий Грицаенко В.В. на праве собственности, включить в состав наследства после смерти Ионова А.М., умершего ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок, общей площадью 550 кв.м. с расположенным на нём жилым домом, общей площадью 74.8 кв.м., по адресу: <адрес>. №, и признать за Андреевой Ю.А. право собственности на земельный участок, общейплощадью550 кв.м. с расположенным на нём жилым домом, общей площадью 74.8 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>. №, в порядке наследования по закону, после смерти брата – Ионов В.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Ионова Т.А. и Андреева Ю.А. в судебное заседание не явились, интересы истцов представлял по доверенности Фадеев М.И., который уточенные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить по доводам, изложенным в нём.

Ответчик Грицаенко В.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, суду доверяет полностью, возражений против удовлетворения уточненных исковых требований не выразил.

Третье лицо нотариус Сергиево-Посадского нотариального округа – Алеева К.К. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, предоставила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, суду доверяет полностью.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено что, ДД.ММ.ГГГГ. между Грицаенко В.В. и Ионовым А.М. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 550 кв.м и жилого строения расположенного на нём, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> по условиям которого, Грицаенко В.В., будучи собственником указанного участка на основании Решения Администрации <адрес>а от ДД.ММ.ГГГГ. №, свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ., обязался в будущем на основании договора купли-продажи передать Ионову А.М. в собственность данный земельный участок, с расположенным на нём жилым домом по адресу: <адрес> №. Данный предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. был удостоверен нотариусом Сергиево-Посадского нотариального округа Московской области Опекуновым А.Д., реестровый №, бланк серии МО-4 №.

Пунктом 3 предварительного договора предусмотрено, что указанный выше договор купли-продажи стороны обязаны заключить на условиях установленных настоящим договором до 20.10.2005г. Согласно п. 9 предварительного договора цена (обеспечительный платеж) приобретаемого по настоящему договору земельного участка составляет сумму в размере 13 000 долларов США.

В соответствии с условиями предварительного договора Ионов А.М. выплатил в качестве задатка Грицаенко В.В. денежную сумму в размере 370 500 руб. 00 коп., что эквивалентно сумме в размере 13 000 долларов США на момент заключения настоящего предварительного договора (п. 4 договора).

Свои обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.06.2005г. в части оплаты Ионов А.М. выполнил в полном объеме и передал ответчику оговоренную сумму. Ответчик фактически передал участок и жилой дом со всеми имеющимися у него документами истцу, так же ответчик вышел из членов товарищества, в связи с продажей земельного участка, а истец впоследствии нес бремя по содержанию и обслуживанию участка и жилого дома, однако, право собственности на истца не было оформлено в установленном законом порядке, иное суду участниками процесса не предоставлено и не опровергнуто.

Суд приходит к выводу, что заключенный между Грицаенко В.В. и Ионовым А.М. предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.06.2005г., по сути, являлся договором купли-продажи недвижимости, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если означенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.06.2005г., заключенный между Грицаенко В.В. и Ионовым А.М., содержит в себе элементы договора купли-продажи (смешанный договор), где к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора, по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Грицаенко В.В. и Ионовым А.М., усматривается общая воля сторон на совершение сделки купли-продажи, с учетом цели договора.

Земельный участок был передан Ионову А.М. во владение и пользование; на указанном участке осуществлялась эксплуатация жилого дома и строительство вспомогательного нежилого строения – бани; с момента заключения предварительного договора Ионов А.М. нёс бремя их содержания; таким образом, действия сторон определенно позволяют индивидуализировать объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю, и, соответственно, установить действительную волю сторон по передаче земельного участка площадью 550 кв.м с расположенным на нем жилым домом.

Из представленного предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. также можно четко установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновении между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая делового оборота, последующее поведение сторон; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, указанный предварительный договор фактически является по своей правовой природе договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, и не является, по сути, предварительным договором, и в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. умер Ионов А.М.. После его смерти было заведено наследственное дело № и открылось наследство в виде земельного участка, площадью 550 кв.м. с расположенным на нём жилым строением, по адресу: <адрес>, <адрес> №. Наследниками, обратившимися к нотариусу с заявлением о принятии наследства, были жена наследодателя – Ионова Т.А. и сын – Ионов В.А.

Нотариусом Сергиево-Посадского нотариального округа Московской области – Алеевой К.К. были выданы свидетельства о праве на наследство по закону на наследственное движимое имущество.

Свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок площадью 550 кв.м., по адресу: <адрес>, д. Захарьино, с/о Мишутинский, с/т «Веля», уч. №, наследникам не выдавалось, в виду отсутствия правовых оснований и сведений в ЕГРН о наличие зарегистрированных прав на наследодателе.

12.01.2018г. умер Ионов В.А.. После его смерти было заведено наследственное дело №. Наследниками, обратившимися к нотариусу с заявлением о принятие наследства, были мать наследодателя – Ионова Т.А. и сестра – Андреева Ю.А. Наследнику Андреевой Ю.А. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, в виду отказа Ионовой Т.А. от права наследования.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ суд рассматривает дела об установлении факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении.

Согласно ст. 265 ГПК РФ, суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.

Согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1 ст. 1152 ГК РФ).

Способы принятия наследства определены ст. 1153 ГК РФ, п. 1 данной статьи установлено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

В силу ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если совершение такого действия противоречит закону.

В силу закона, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику с момента открытия наследства.

Ввиду того, что наследодатель при жизни не смог зарегистрировать право собственности на земельный участок и дом, то в силу ст. ст. 1110, 1112 ГК РФ данный участок и дом могут перейти в порядке наследования в собственность истца.

Таким образом, установление факта владения земельным участком с домом за умершим в рамках рассмотрения иска о признании права собственности на спорное недвижимое имущество в порядке наследования, является законным и не нарушает норм материального и процессуального права, поскольку в ином порядке заявитель лишен возможности получения документов, удостоверяющих этот факт (ст. 265 ГПК РФ).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ, защита гражданских прав, в том числе права собственности, может осуществляться путем признания права.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ионовой Т.А. и Андреева Ю.А. к Грицаенко В.В. о признании предварительного договора купли-продажи - договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, включении имущества в состав наследственной массы и признании права собственности на имущество в порядке наследования по закону, - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Грицаенко В.В. и Ионовым А.М., - договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 550 кв.м. с расположенным на нём жилым домом, общей площадью 74.8 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>. №, принадлежащий Грицаенко В.В. на праве собственности.

Включить в состав наследства после смерти Ионов А.М., умершего 30.04.2008г., земельный участок, общей площадью 550 кв.м. с расположенным на нём жилым домом, общей площадью 74.8 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>. №.

Признать за Андреева Ю.А. право собственности на земельный участок, общей площадью 550 кв.м. с расположенным на нём жилым домом, общей площадью 74.8 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес> №, в порядке наследования по закону, после смерти брата – Ионов В.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о земельном участке и жилом доме расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>. №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Федеральный судья О.С. Додеус