Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-383/2023 (2-5691/2022;) ~ М-4514/2022 от 07.09.2022

Дело № 2-383/2023

29RS0023-01-2022-005747-22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2023 года г. Северодвинск

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шарпаловой Л.А.,

при секретаре Савиновой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Монтажстрой» о признании сделки договором участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Монтажстрой» (далее – ООО «Монтажстрой») о признании сделки недействительной.

Требования мотивировала тем, что 01.10.2021 между сторонами заключен предварительный договор соинвестирования строительства Яхт-клуба, а именно апартамента, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 50,6 кв.м. Стоимость составила 3600000 руб. Срок сдачи – не позднее 30.05.2022. Поскольку сделка совершена под влиянием обмана, объект долевого строительства истцу не передан, то истец с учетом уточнения требований просила признать недействительной сделку от 01.10.2021 и взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 3600000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период от 01.10.2021 по 20.10.2022 в размере 396443 руб.

В ходе рассмотрения дела истец требования изменила, просила признать заключенную между сторонами 01.10.2021 сделку договором участия в долевом строительстве апартамента, от требований о признании недействительной сделки от 01.10.2021 и взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 3600000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 396443 руб. отказалась, отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Истец ФИО1 в суд не явилась, ее представитель ФИО3 в судебном заседании уточненные требования поддержал, просил иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Ответчик ООО «Монтажстрой» в суд своего представителя не направило, возражений по иску не представило.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом при данной явке.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года).

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судом установлено, что 01.10.2021 между ООО «Монтажстрой» (инвестор) и ФИО1 (соинвестор) заключен предварительный договор соинвестирования строительства <данные изъяты>, по условиям которого истец приняла участие в инвестировании строительства объекта – комплекса <адрес>, который инвестор обязуется после завершения строительства и введения основного строения (комплекса) в эксплуатацию, возвести (построить) в установленном порядке с получением необходимой документации путем реконструкции кровли основного строения, в результате чего соинвестор получает в собственность апартамент ....., общей площадью 50,6 кв.м., расположенный на <адрес>. Ориентировочный срок передачи соинвестору объекта – не позднее 30.05.2022 (п. 2.8 договора).

В силу п. 3.1.3 договора после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию и произведения реконструкции 7 мансардного этажа не позднее двухмесячного срока от даты получения правоустанавливающих документов на объект инвестор обязуется передать соответствующую долю соинвестора в собственность по акту приема-передачи. Передаваемая доля должна быть выделена в отдельное помещение (апартамент) и пройти в таком качестве государственную регистрацию в органах Росреестра.

Согласно п. 3.1.5 инвестор обязуется заключить с соинвестором договор купли-продажи апартамента в срок не позднее 1 квартала 2022 года и зачислить оплату, полученную по договору от 01.10.2022, в счет оплаты апартамента по договору купли-продажи.

Цена договора составила 3600000 руб. (п. 4.3 договора), истец обязательства выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.10.2021.

До настоящего времени обязательства ответчика по передаче объекта строительства в собственность истцу не исполнены.

Таким образом, целью возникших правоотношений являлось строительство объекта недвижимого имущества – апартамента, состоящего из одной комнаты и кухни, общей площадью 50,6 кв.м., под строительным номером 3.

Как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2, 3 и 5 указанного Постановления.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и исходя из вывода по данному вопросу - рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права.

По условиям предварительного договора от 01.10.2021 на соинвестора возложена обязанность внести оплату в сумме 3600000 руб. наличными денежными средствами, в случае несвоевременной оплаты более чем на 10 рабочих дней инвестор в одностороннем порядке вправе увеличить стоимость объекта строительства в соответствии с действующим на момент оплаты расчета стоимости объекта пропорционально неоплаченной части либо расторгнуть предварительный договор (п. 4.3-4.5).

Обязательство инвестора по подписанию основного договора и передаче объекта строительства соинвестору подлежит исполнению исключительно после полного и надлежащего исполнения соинвестором обязательства по оплате цены договора, предусмотренной разделом 4 предварительного договора.

Причем внесенная оплата по предварительному договору засчитывается сторонами в полном объеме в счет оплаты апартамента по договору купли-продажи (п. 3.1.5 договора).

Фактически данный платеж сторонами сконструирован как обеспечивающий существующее обязательство с отсроченным сроком исполнения, выполняющий платежную функцию по наступлении юридического факта подписания основного договора купли-продажи апартамента.

В то же время конструкция договора купли-продажи будущего недвижимого имущества подразумевает предоставление исполнения по основному обязательству, то есть применительно к покупателю - внесения цены полностью или существенной ее части.

В связи с этим квалификация вносимых истцом денежных средств по договору, поименованному предварительным, должна производиться исходя из действительного содержания такого договора, как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, в том числе относительно вносимых денежных сумм, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из выписки ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый ....., находится в собственности города федерального значения Севастополь, передан в аренду ФИО4 по договору аренды от 15.12.2017 на 48 лет.

Исходя из системного толкования текста договора, действительной общей воли сторон, суд квалифицирует предварительный договор от 01.10.2021 как договор участия в долевом строительстве.

Так, правоотношения по финансированию строительных работ, помимо общих норм, регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Основным моментом, позволяющим выделить предмет инвестиционного договора, является определение в предмете договора целей внесения денежных средств в строительство. При инвестировании это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ). Именно получение прибыли и использование объектов строительства в целях извлечения прибыли является своеобразным маркером договора инвестирования.

В рассматриваемом же случае ответчик по условиям предварительного договора обязался осуществить строительство объекта и передать его на праве собственности заказчику (физическому лицу), уплатившему обусловленную договором цену, что в полной мере соответствует положениям п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которой по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Несмотря на то, что договор именуется предварительным, исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, при этом стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенного апартамента, его стоимости, сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

При таких обстоятельствах, учитывая приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что 01.10.2021 стороны заключили между собой договор участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества – апартамента ....., расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 50,6 кв.м.

Таким образом, исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПКРФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход местного бюджета городского округа Архангельской области «Северодвинск» в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Монтажстрой» о признании сделки договором участия в долевом строительстве удовлетворить.

Признать предварительный договор, заключенный 01 октября 2021 года между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Монтажстрой», договором участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества – апартамента ....., расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 50,6 кв.м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Монтажстрой», ИНН 9204003599, государственную пошлину в доход местного бюджета городского округа Архангельской области «Северодвинск» в размере в размере 300 (Триста) руб.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Шарпалова

Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2023 года