Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2529/2020 ~ М-1838/2020 от 05.06.2020

Дело № 2-2529/2020

УИД 44RS0001-01-2020-002948-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года                         г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе судьи Сопачевой М.В., при ведении протокола помощником судьи Шиловой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щербакова Бориса Владимировича к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на квартиру,

установил:

Щербаков Б.В. обратился в суд с иском к АО «Костромской мукомольный завод», в котором просит признать право собственности на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 84,6 кв.м, в том числе жилой площадью 36,9 кв.м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>. В обоснование требований указал, что является участником долевого строительства жилого <адрес> (по ГП) по строительному адресу: <адрес>. Между ним и ООО «Гостиница Самоковская» заключен договор цессии №Ц/Р-12/12 от 14 сентября 2016 года, в соответствии с которым ООО «Гостиница Самоковская» уступило истцу право требования <адрес> по строительному адресу: <адрес>, жилой <адрес> (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № Д/Р-12/(23 кв) от 19 января 2015 года. Со своей стороны истец полностью исполнил обязательства по договору цессии, уплатив за уступаемое право 3 435 700 руб. В свою очередь ООО «Гостиница Самоковская» на момент заключения договора цессии также в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве № Д/Р-12/(23 кв) от 19 января 2015 года, уплатив 100% стоимости квартиры в сумме 4 042 000 руб. застройщику – ЗАО «Костромской мукомольный завод». В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно 30 июня 2017 года и передать квартиры участнику долевого строительства не позднее 30 октября 2017 года. Строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, фактически завершено, однако в нарушение статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком объект долевого строительства не передан, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получено. Истец полагает, что застройщик уклонился от ввода объекта в эксплуатацию, своевременно до истечения срока действия разрешения на строительство не обратившись в органы местного самоуправления за его продлением. Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, также отсутствие у застройщика возможности продлить срок действия разрешения на строительство, истец полагает, что не имеет возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объекты в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на нее в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав. 03 августа 2018 года департаментом строительства Костромской области в рамках осуществления регионального государственного строительного надзора была проведена внеплановая (выездная) проверка в отношение АО «Костромской мукомольный завод» по строящемуся объекту «Комплекс зданий общественно-делового центра. Жилой <адрес> (по ГП) по адресу: <адрес>». Согласно акту проверки № 152 от 03 августа 2018 года установлено, что на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счетчиков, частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). На момент проверки не были завершены работы по благоустройству, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки, производилась отделка мест общего пользования. В результате проверки департаментом строительства Костромской области нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено. В настоящее время работы на объекте завершены полностью. Помещение № 12 имеет характеристики квартиры, что подтверждается техническим планом здания.

В судебное заседание Щербаков Б.В. не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебное заседание ответчик АО «Костромской мукомольный завод», извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, своего представителя не направил, о причинах неявки суд не уведомил, об отложении судебного заседания не просил.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Администрация города Костромы и департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области для участия в деле своих представителей не направили, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04 декабря 2013 года), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации города Костромы от 02 сентября 2008 года № 1630 утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 27 776 кв.м в который входили четыре земельных участка: земельный участок кадастровый №, площадью 1 528,11 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:10, площадью 1 187,17 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:44, площадью 2 063,32 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:0004, площадью 22 997,75 кв.м, находящихся в аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод».

22 апреля 2013 года ответчику выдано разрешение на строительство № RU44328000-109/1/2013, согласно которого, последнему в порядке статьи 51 ГК РФ, разрешено строительство «Комплекса общественно-делового центра, жилого <адрес> (по ГП)», на земельном участке по адресу: <адрес>, со сроком действия до 28 февраля 2015 года, впоследствии данный срок продлен до 12 июля 2018 года.

19 января 2015 года между ЗАО «Костромской мукомольный завод» (застройщик) и ОАО «Гостиница Самоковская» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: <адрес> жилой <адрес> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства.

Стоимость <адрес> на момент заключения договора составляла 4 042 000 руб. (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет подписан ориентировочно 31 декабря 2016 года.

Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее 30 апреля 2017 года (п. 2.1.5 договора).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 19 января 2015 года № Д/Р-12/(23кв) произведена 29 января 2016 года за № 44-44-01/003/2015-1819/1.

28 апреля 2017 года между ЗАО «Костромской мукомольный завод» и ООО «Гостиница Самоковская» заключено дополнительное соглашение №5, согласно которому пункт 2.1.4 изложен в следующей редакции «дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет подписан ориентировочно 31 декабря 2017 года»; пункт 2.1.5 договора изложен в следующей редакции «Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2017 года».

ООО «Гостиница Самоковская» в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве № Д/Р-12/(23кв), уплатив в полном объеме стоимость квартиры, что не оспаривалось ответчиком АО «Костромской мукомольный завод» в ходе рассмотрения дела.

14 сентября 2016 года между ООО «Гостиница Самоковская» и Щербаковым Б.В. заключен договор цессии № 12/12, согласно которому цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования <адрес> (условный номер) по строительному адресу: <адрес> <адрес> (по ГП) со встроенной подземной автостоянкой, в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств Застройщика, предусмотренных договором участия в долевом строительстве № от 19 января 2015 года, Дополнительным соглашением №1 от <дата> к договору № Д/Р-12/(23кв) участия в долевом строительстве от <дата>, Дополнительным соглашением № от <дата> к договору № участия в долевом строительстве от 19 января 2015 года; Дополнительным соглашением № от <дата> к договору № участия в долевом строительстве от <дата>; Дополнительным соглашением № от <дата> к договору № №) участия в долевом строительстве от <дата>, заключенными между ООО «Гостиница Самоковская» и АО «Костромской мукомольный завод».

Щербаков Б.В. в полном объеме исполнил обязательства по договору цессии № 12/12 от 14 сентября 2016 года, уплатив ООО «Гостиница Самоковская» денежные средства в размере 3 435 700 руб.

Распоряжением МТУ Росимущества по Костромской области от 11 июня 2014 года № 273 земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:4 разделен на восемь земельных участков, в том числе на участок с кадастровым номером 44:27:040706:226, из которого впоследствии был выделен земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:357, площадью 1 268 кв.м., переданный в общую долевую собственность Якива Е.А., доля в праве 1/2, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №44-44/001-44/001/015/2016-6975/2.

В результате разделения земельного участка, строящийся жилой <адрес> (по ГП) стал располагаться на двух земельных участках: с кадастровым номером 44:27:040706:44, площадью 2 063 кв.м государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде у ответчика, с кадастровым номером 44:27:040706:357, площадью 1 268 кв.м, находящимся в собственности Якива Е.А.

24 июля 2018 года АО «Костромской мукомольный завод» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № 44-RU44328000-109/1/2013 от 22 апреля 2013 года, в удовлетворении которого было отказано, по мотиву пропуска застройщиком установленного срока для обращения, который истек 12 июля 2018 года, кроме того, согласно сведений, содержащихся в ЕГРН права на земельные участки с кадастровыми номерами: 44:27:040706:45 и 44:27:040706:51 не зарегистрированы.

Таким образом, ответчик АО «Костромской мукомольный завод», в нарушение требований статьи 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в предусмотренные договором участия в долевом строительстве № Д/Р-12/20/352 от 06 июня 2014 года сроки, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, объект долевого строительства истцу не передал.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 ГК РФ, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на жилое помещение.

Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, истец Щербаков Б.В. лишен возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений требований проектной документации подтверждается актом проверки от 03 августа 2018 года № 152 департамента строительства Костромской области, согласно которому департаментом строительства Костромской области в период с 01 августа 2018 года по 03 августа 2018 года проведена внеплановая выездная проверка объекта капитального строительства «Комплекс зданий общественно делового центра. <адрес> по адресу: <адрес>», на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счётчиков. Частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). Не завершены работы по благоустройству территории, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки. В момент проверки на объекте производилась отделка мест общего пользования. В ходе проверки проведен визуальный осмотр выполненных работ на соответствие требованиям проектной документации, проведена проверка соблюдения порядка ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов учета выполнения работ, порядка ведения строительного контроля. В результате проверки нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено.

Разрешая возникший спор, суд приходит к выводу, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка не нарушено, разрешение на возведение дома получено в установленном законом порядке. Между сторонами фактически сложились правоотношения, в которых у застройщика имеются обязательства возвести МКД в соответствии с градостроительными планами и разрешительной документацией и передать объект потребителю, а у потребителя возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства.

Принимая во внимание, что истец исполнил свои обязательства по уплате стоимости жилого помещения, а застройщик АО «Костромской мукомольный завод» не исполнило обязательства по передаче объекта долевого строительства, создания объекта недвижимости подтверждается представленной в материалы технической документацией, в отношении спорного МКД проведено техническое обследование и составлено заключение о том, что многоквартирный жилой <адрес> <адрес> расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства; соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям, безопасен при эксплуатации по назначению, истцом выбран правильный способ защиты нарушенного права, путем признания за ним права собственности на завершенный строительством объект недвижимости.

Вместе с тем отсутствие у ответчика АО «Костромской мукомольный завод» акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства МКД по адресу: <адрес>, представляет потенциальную опасность и не может служить основанием для отказа в иске.

Как указывалось ранее, целевое назначение земельных участков при строительстве многоквартирного жилого дома соблюдено, так как в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от 03 апреля 2017 года, запланировано размещение строящегося дома в зоне среднеэтажной жилой застройки, с видами разрешенного использования, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки для зоны Ж-З.

В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ в случаях предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что распоряжением Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 10 марта 2020 года № 558-р многоквартирному дому, расположенному на земельном участке по адресу: <адрес> присвоен адрес: <адрес>, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Щербакова Б.В. и признании за последним права собственности на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 84,6 кв.м, в том числе жилой площадью 36,9 кв.м, расположенное по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В силу пункта 4.10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» признание за истцом права собственности на указанное нежилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ – <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 84,6 ░░.░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 36,9 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░