Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-41/2024 (2-851/2023;) ~ М-772/2023 от 05.09.2023

Дело № 2-41/2024

УИД 11RS0016-01-2023-001198-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А.,

при секретаре Алееве А.А.,

с участием прокурора Нестеровой А.С., представителя истца Лютоевой А.А., представителя ответчика Изъюровой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 10 января 2024 года гражданское дело по исковому заявлению Кулаковой Е. М. к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми об определении стоимости выкупной цены за изымаемое жилое помещение,

установил:

Кулакова Е.М. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми об определении стоимости выкупной цены за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Сыктывдинский <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>.

В обоснование заявленного требования указано, что на основании заключения межведомственной комиссии постановлением администрации сельского поселения «Выльгорт» многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации муниципального района «Сыктывдинский» принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения – <адрес> по адресу: Сыктывдинский <адрес>. Ответчик направил в адрес истца соглашение о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд, согласно которому администрация изымает, принадлежащее собственнику жилое помещение и возмещает 2 983 505 руб. согласно отчету ООО «Аксерли». Кулакова Е.М., ссылаясь на существенные нарушения при проведении оценки стоимости изымаемого жилого помещения, а также, что выкупная стоимость недвижимого имущества явно занижена, обратилась в суд с иском с иском.

В судебное заседание истец Кулакова Е.М. не явилась, направив своего представителя.

Представитель истца Лютоева А.А. поддержала требования искового заявления, просила определить выкупную цену недвижимого имущества в соответствии с заключением эксперта Костроминой В.А.

Представитель ответчика Изъюрова Н.А. указала, что администрация района является ненадлежащим ответчиком, поскольку истцом фактически оспаривается оценка, которую администрация не могла не принять в рамках процедуры выкупа недвижимого имущества. Определение выкупной стоимости имущества оставила на усмотрение суда.

Третьи лица Кулаков А.М., Кулакова К.Д., ООО «Аксерли» в судебное заседание не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Прокурором Нестеровой А.С. дано заключение о возможности установления выкупной стоимости на основания заключения судебной экспертизы.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения явившихся, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что истцу Кулаковой Е.М., третьим лицам Кулакову А.М., Кулаковой К.Д. на праве собственности (по 1/3 доли) принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Постановлением администрации СП «Выльгорт № от 10.05.2016 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании акта обследования и заключения межведомственной комиссии от 12.04.2016. Указанным постановлением определен срок расселения граждан в течение трех лет.

Указанный многоквартирный дом включен в IV этап (01.01.2022-31.12.2023) республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025гг. планируема дата сноса многоквартирного дома 31.12.2024.

На основании постановления администрации МР «Сыктывдинский» Республики Коми № от <дата> принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельных участков и жилых помещений в <адрес> в <адрес>.

Судом установлено, что в адрес Кулаковых администрацией направлено требования №, №, № от <дата> об осуществлении мероприятий по сносу жилого помещения в срок до 01.02.2023. Указанные требования истцом исполнены не были.

В целях определения выкупной стоимости жилого помещения истца администрацией МР «Сыктывдинский» Республики Коми на основании муниципального контракта проведена оценка жилого помещения.

Согласно отчету № 296/02-21 ООО «Аксерли» размер возмещения за изымаемое жилое помещение ответчика определен в сумме 2 983 505 руб.

Из материалов дела следует, что 13.07.2023 в адрес истца и третьих лиц администрацией направлен проект соглашения о выкупе недвижимого имущества. Между тем, до настоящего времени указанными лицами соглашение о выкупе недвижимого имущества не подписано.

Выражая несогласие с определенным в отчете № ООО «Аксерли» размером выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцу, Кулакова Е.М. обратилась в суд с рассматриваемым иском, ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы.

В силу положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2)

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4)

В силу положений ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2).

По отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. По мнению Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 7 Федерального закона №135-ФЗ, если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость (Письмо Минстроя России от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда»).

В силу положений Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ (п. 20 п.п. з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Как указывалось выше, согласно отчету № ООО «Аксерли» по состоянию на 10.05.2023 размер возмещения за изымаемое жилое помещение истца составляет 2 983 505 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения - 2 880 360 руб.; стоимость непроизведенного капитального ремонта - 3015 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, - 100 130 руб. (временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 36 900 руб., расходы собственника на переезд - 3900 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него - 53 330 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 6000 руб.)

В ходе рассмотрения дела истец ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы, указав на то, что по отчету ООО «Аксерли» выкупная стоимость жилого помещения явно занижена.

Определением от 05.10.2023 судом по настоящему делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Костроминой В.А.

Из представленного суду заключения эксперта № 036/2023 от 26.11.2023 следует, что размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: Сыктывдинский <адрес>, составляет 3 653 400 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения, включая рыночную стоимость доли на праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом - 2 061 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 1 478 000 руб.; размер убытков связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение - 114 400 руб.

Оценив представленные в суд доказательства, в том числе экспертное заключение, суд находит заключение эксперта Костроминой В.А. № ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным ч. 7 ст.32 Жилищного кодекса РФ.

Как следует из ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, само по себе заключение эксперта не имеет для судьи заранее установленной силы и подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами, на основе внутреннего убеждения судьи, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств,

В данном случае суд считает возможным положить заключение судебной экспертизы, подготовленной Костроминой В.А., в основу настоящего решения, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и ответы на поставленные судом вопросы, а размер выкупной цены жилого помещения экспертом установлен по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При производстве экспертизы эксперт исследовал все представленные документы, технические характеристики недвижимого имущества, его состояние, необходимости проведения капитального ремонта. Выводы эксперта подробно мотивированы, содержат ссылки на используемую литературу. Ответы на поставленные перед экспертами вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок.

Тогда как отчет ООО «Аксерли» вышеуказанным положениям закона не соответствует, в частности, расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома произведен оценщиком за 2014-2016гг. и на основании минимального размера взноса на капитальный ремонт в Рязанской области на 1 кв.м в месяц.

Из материалов дела следует, что предметом заявленного Кулаковой Е.М. иска является требование об определении выкупной цены при изъятии недвижимого имущества.

Заявленный иск подлежит удовлетворению.

Суд приходит к выводу об установлении выкупной цены принадлежащего Кулаковой Е.М., жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, в размере 3 653 400 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Кулаковой Е. М. (паспорт <данные изъяты>) к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики К. (ИНН 1109005200) удовлетворить.

Установить выкупную цену жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 3 653 400 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Сурнина

В окончательной форме решение принято 11.01.2024.