Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1034/2022 ~ М-781/2022 от 27.06.2022

Дело № 2-1034/2022

УИД 33RS0019-01-2022-001346-48

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 ноября 2022 года

Суздальский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего Дворниковой С.В.,

при секретаре Александровской С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Суздаль Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению Байбородиной Н.Н. к Саакяну А.Г. о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

Байбородина Н.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Саакяну А.Г. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований указала, что заключила с Саакяном Г.А., от имени которого действовал Саакян А.Г., предварительный договор купли-продажи квартиры от ***, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного дома по адресу: <...>, с последующим заключением с ней договора купли-продажи <...> данном доме с ее передачей в срок до *** Стоимость квартиры была согласована ею с ответчиком в размере ### руб. Этим договором был предусмотрен аванс в размере ### руб. и полная оплата стоимости квартиры при ее передаче. Ею был оплачен аванс в сумме ### руб., в *** г. она оплатила ответчику еще ### руб. <...> в <...> был сдан в эксплуатацию ***, однако основной договор купли-продажи спорной квартиры не был заключен по вине ответчика, уклоняющегося от встречи с ней. Общая сумма оплаты ею стоимости спорной квартиры составила существенную часть её цены – ### руб., она готова уплатить оставшуюся сумму в счет оплаты стоимости квартиры при заключении сделки купли-продажи. Полагает, что заключенный с ней *** предварительный договор является договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате. Невозможность зарегистрировать право собственности на спорную квартиру явилась основанием к обращению в суд с данным иском.

Истец Байбородина Н.Н., извещавшаяся судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие и отсутствие её представителя Бутова В.В. Ранее истец и её представитель исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, полагали, что из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от *** следует, чтодействительная воля его сторон была направлена на создание указанных в договоре правовых последствий в виде возмездного перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, с учетом заключения Байбородиной Н.Н. с ответчиком дополнительных соглашений, продлевавших срок по передаче квартиры вплоть до *** В настоящее время Байбородиной Н.Н. полностью уплачена стоимость квартиры в размере ### руб. Полагают, что ответчик является правопреемником Саакяна Г.А., поскольку Саакян Г.А. умер ***, а разрешение на строительство, в дальнейшем, послужившее основанием для ввода жилого дома в эксплуатацию, Саакян А.Г. получал уже на свое имя. В настоящее время спорная квартира фактически передана Байбородиной Н.Н. ***, Саакян А.Г. передал ей ключи, она фактически данную квартиру приняла, до настоящего времени в квартире никто не проживает, никто не зарегистрирован.

Ответчик Саакян А.Г., извещавшийся судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил письменное заявление, в котором указал, что исковые требования признает в полном объеме, последствия признания иска ему разъяснены и понятны. Ранее в судебном заседании Саакян А.Г. иск признавал, пояснял, что Саакян Г.А. приходится ему отцом. *** между ним, действующим от имени Саакяна Г.А., и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи будущей квартиры со строительным <...> <...>. Стоимость квартиры была определена ### руб. Деньги передавались истцом частями ему лично в дни составления расписок, точные даты он не помнит, так как таких договоров им заключалось много. Его отец умер *** Строительство дома осуществлял он как наследник отца. После смерти отца в права наследства вступили он и его сестра Шенаева Э.Г., ими было заключено соглашение о разделе наследства. По этому соглашению земельный участок, на котором было осуществлено строительство жилого дома отошел ему. при жизни отцом было получено разрешение на строительство жилого дома по <...>, однако, в дальнейшем это разрешение на строительство решением Суздальского районного суда Владимирской области было признано недействительным и он сам после устранения нарушений получал новое разрешение на строительство в *** г. и на основании этого разрешения лично осуществлял строительство, а затем вводил жилой дом в эксплуатацию. Поскольку все это заняло большое количество времени, он и Бородина Н.Н. трижды заключали дополнительные соглашения к договору, в которых переносился срок передачи квартиры. Ввиду того, что он является должником по исполнительному производству, и на его имущество наложен арест судебным приставом-исполнителем, после ввода жилого дома в эксплуатацию, он не оформлял право собственности на спорную квартиру на себя, чтобы тем самым истец не была лишена возможности получения квартиры в соответствии с условиями договора. В настоящее время Байбородиной Н.Н. полностью оплачена стоимость квартиры, им данная квартира фактически передана ей. Квартира свободная, в ней никто не зарегистрирован.

Третьи лица – ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, УФССП России по Владимирской области, Шенаева Э.Г. в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о его месте и времени.

С учетом норм статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 1 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Судом установлено, что предметом заявленного Байбородиной Н.Н. спора является <...> <...> с кадастровым номером ###, площадью ### кв.м, имеющая назначение: жилое помещение, расположенная на ### этаже. В Единый государственный реестр недвижимости не внесены сведения о правообладателе указанного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Истцом суду был представлен заключенный между ней (сторона 2) и Саакяном Г.А., от имени которого действовал Саакян А.Г. (сторона 1) предварительный договор купли-продажи квартиры от ***, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатной квартиры ориентировочной проектной площадью 65,7 кв.м, строительный ###, расположенной на ### этаже строящегося дома, находящегося по адресу: <...>, которая будет построена стороной 1 в срок до *** включительно.

Пунктом ### приведенного договора определено, что сторона 2 обязуется купить у стороны 1, а сторона 1 обязуется продать стороне 2 квартиру, указанную в пункте 1.1 договора, путем заключения договора купли-продажи (основного договора) после государственной регистрации права собственности стороны 1 на нее в срок до *** включительно за сумму ### руб.

Пунктом ### договора предусмотрено, что по предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры, за которую сторона 1 намеревается продать ее по основному договору стороне 2, а сторона 2 намеревается купить, определена сторонами в размере ### руб. Цена стоимости 1 кв.м площади квартиры изменению не подлежит и составляет ### руб. за кв.м. При исполнении договора стороны допускают расхождение проектной общей площади квартиры с фактическими данными по результатам технической инвентаризации после завершения строительства жилого дома и принимают данные технической инвентаризации. Окончательный расчет стоимости квартиры будет определяться по фактической площади, установленной замерами БТИ.

Согласно пункту ### договора покупатель вносит денежную сумму в размере ### руб. в срок до ***. Денежную сумму в размере ### руб. покупатель вносит в срок до ***. Оставшуюся сумму в размере ### руб. покупатель вносит в срок до *** включительно. При этом подтверждением оплаты денежных средств является расписка продавца о получении указанной суммы.

В пункте ### договора стороны согласовали, что срок действия договора может быть изменен по соглашению сторон договора в случае возникновения обстоятельств, препятствующих своевременной регистрации права собственности на квартиру, указанную в пункте 1.1 договора на имя продавца или несвоевременного ввода жилого дома в эксплуатацию.

По данным расписки, составленной Саакяном А.Г. ***, он получил от Байбородиной Н.Н. денежную сумму в размере ### руб. в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры за строящийся объект: квартиру, находящуюся по адресу: <...>.

Установлено, что сторонами споразаключены дополнительные соглашения, по условиям которых стороны предварительного договора купли-продажи от *** продлевали сроки передачи спорной квартиры: ###от ***, которым срок передачи квартиры определен до ***; ### от ***, которым срок передачи квартиры определен до ***; ### от ***, которым срок передачи квартиры определен до ***.

Согласно расписке, составленной Саакяном А.Г. ***, он получил от Байбородиной Н.Н. денежную сумму в размере ### руб. по предварительному договору купли-продажи квартиры за строящийся объект: квартиру, находящуюся по адресу: <...>.

В соответствии с записью акта о смерти ### от ***, составленной отделом ЗАГС администрации <...>, Саакян Г.А. умер ***.

По сообщению нотариуса <...> от *** наследниками после смерти Саакяна Г.А., умершего ***, являются в равных долях, то есть по ### доли каждый, дети: Саакян А.Г., дочь Шенаева Э.Г., сын Саакян А.Г.. Саакян А.Г. от принятия наследства отказался.

*** между Шенаевой Э.Г. и Саакяном А.Г. заключено соглашение о разделе наследственного имущества, в результате которого в собственность ответчика перешли земельные участки с кадастровыми номерами ### и ###, в отношении которых Саакяном А.Г. производились межевые работы, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером ###. На приведенном земельном участке расположен жилой <...> <...>, возведенный на основании выданного *** администрацией <...> разрешения на строительство.

Указанный жилой дом введен в эксплуатацию в соответствии с выданным администрацией Суздальского района Владимирской областиразрешением на ввод объекта в эксплуатацию от *** ###.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 23 Постановления Пленума № 49 от 25.12.2018 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

С учетом изложенного, содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от ***, суд приходит к выводу, что фактически между Саакяном Г.А. и Байбородиной Н.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате определенного сторонами договора его предмета – двухкомнатной квартиры ориентировочной проектной площадью ### кв.м, строительный номер ###, расположенной на ### этаже строящегося дома, находящегося по адресу: <...>. Обязательства по внесению платы за квартиру исполнены Байбородиной Н.Н. в полном объеме, основной договор купли-продажи квартиры сторонами спора не был заключен в установленный в нем срок по обстоятельствам, не зависящим от истца. Продавец по предварительному договору купли-продажи обязательства по государственной регистрации права собственности на квартиру в установленный договором срок не исполнил, умер ***, что, с учетом отсутствия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, исключило заключение с Саакяном Г.А. основного договора по купле-продаже спорной квартиры.

С учетом смерти Саакяна Г.А., действий Саакяна А.Г., связанных как с получением от истца денежных средств за спорную квартиру, так и с принятием наследства в виде земельных участков, на которых осуществлялось строительство жилого дома по адресу: <...>, а также непосредственным строительством данного дома, суд приходит к выводу, что обязательства Саакяна Г.А. по продаже квартиры Байбородиной Н.Н. перешли к его правопреемнику - ответчику Саакяну А.Г.

Заключение сторонами спора дополнительных соглашений, изменивших срок передачи квартиры, суд оценивает как подтверждение намерения Саакяна А.Г. исполнить обязательства по предварительному договору перед лицом, передавшим деньги за строящийся объект недвижимости.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменении е его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При таких обстоятельствах, требования истца Байбородиной Н.Н. о признании права собственности на квартиру по адресу: <...>, подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Определением Суздальского районного суда Владимирской области от *** приняты меры по обеспечению иска в виде ареста спорной квартиры.

Поскольку исковые требования Байбородиной Н.Н. удовлетворены, суд считает необходимым отменить указанные обеспечительные меры по вступлению в законную силу настоящего решения.

В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Так как истцом от цены иска ### рублей была оплачена госпошлина в сумме ### руб., суд считает необходимым взыскать указанную сумму судебных расходов с Саакяна А.Г.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Байбородиной Н.Н. удовлетворить.

Признать за Байбородиной Н.Н. (ИНН ###) право собственности на квартиру площадью ### кв.м с кадастровым номером ###, расположенную по адресу: <...>.

По вступлению в законную силу настоящего решения отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Суздальского районного суда Владимирской области от *** в виде ареста на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый ###.

Взыскать с Саакяна А.Г. (ИНН ###) в пользу Байбородиной Н.Н. (ИНН ###) в возврат государственной пошлины денежные средства в сумме ### рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2022 года.

Председательствующий С.В. Дворникова