Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-193/2023 ~ М-26/2023 от 09.01.2023

Дело № 2-193/2023

УИД 44RS0005-01-2023-000029-20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года

Буйский районный суд Костромской области в составе:

судьи Прыгуновой Ю.С.,

при секретаре Соловьевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буйского межрайонного прокурора в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации Буйского муниципального района Костромской области о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка;

у с т а н о в и л:

         Буйский межрайонный прокурор обратился в Буйский районный суд Костромской области в интересах МО Буйского муниципального района с иском к администрации Буйского муниципального района Костромской области, Василевской Т.А. о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка, указывая следующее.

    Буйской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области (далее - Администрация) при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В рамках осуществления указанной проверки прокуратурой района изучены договоры аренды земельных участков, заключенные между Администрацией и гражданами, в результате чего выявлены нарушения действующего гражданского и земельного законодательства.

Между администрацией Буйского муниципального района и Василевской Татьяной Александровной заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым Василевской Т.А. предоставляется в аренду земельный участок площадью 953,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> по направлению на юго-восток, для ведения личного подсобного хозяйства. Данный земельный участок расположен на территории Центрального сельского поселения Буйского муниципального района, государственная собственность на который не разграничена.

При проверке договора аренды земельного участка № (далее - Договор), заключенного между Администрацией в лице главы администрации Буйского муниципального района Костромской области Александрова А.М. и Василевской Т.А. установлено, что Договор не соответствует требованиям статьи 22 и иных положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), требованиям статей 421, 422, 432 и иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

        На основании изложенного Буйский межрайонный прокурор просит суд признать недействительными пункты 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Василевской Т.А. в части слов «или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

        В ходе судебного разбирательства Буйский межрайонный прокурор представил заявление об изменении исковых требований, просит считать иск предъявленным в интересах неопределенного круга лиц.

        При рассмотрении дела Василевская Т.А. была исключена из числа ответчиков и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.

        В судебном заседании старший помощник Буйского межрайонного прокурора Иманалиев Р.М. поддержал исковые требования, просит их удовлетворить.

        Представитель Администрации Буйского муниципального района Костромской области в судебное заседание не явился, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Администрации, решение оставляют на усмотрение суда.

        Василевская Т.А. поддержала требование прокурора.

        Заслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

     В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, а также иным природоохранным законодательством, специальными федеральными законами.

     Согласно требованиям п.п. 1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и иными правовыми актами.

     В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) и действующим в момент его заключения.

     Положения п.1 ст.39.8 ЗК РФ предусматривают, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяются гражданским законодательством, ЗК РФ, а также иными федеральными законами.

     Буйской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области (далее - Администрация) при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Проверкой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Буйского муниципального района и Василевской Т.А. заключен договор аренды земельного участка №, согласно условиям которого Василевской Т.А. передается земельный участок с установлением срока аренды - 20 лет (л.д. 10).

Разделом 6 договора регламентирован порядок изменения, расторжения и прекращения Договора.

Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя возможны:

    При задержке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

    При использовании Участка с существенным нарушением условий Договора либо с неоднократными нарушениями;

    При использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением;

    при использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

    При использовании Участка, которое приводит к порче земель;

    При невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

    при неиспользовании участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, для исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

    при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ

    В иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с п.6.5 договора досрочное расторжение договора или односторонний отказ от Договора по требованию Арендодателя, по основаниям указанным в п.п. 6.2.3. и 6.2.4 не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, в иных установленных федеральными законами случаях.

        Согласно п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В силу п.9 ст.22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

            Указанная    норма устанавливает    специальные    основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в ст.619ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Вместе с тем, условия договора, содержащие право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (п. 6.2 договора аренды), также не соответствует требованиям земельного законодательства Российской Федерации (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), в связи с чем, являются недействительным (ничтожным).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Поскольку признание недействительными оспоренных пунктов договора не влияет на исполнение сторонами обязательств по договору, признание их недействительными не влечет ничтожности прочих условий договора.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, негативным образом отражается на стабильности и устойчивости гражданского оборота в области земельных отношений.

Наличие в договоре аренды незаконных условий, ущемляющих права арендатора земельного участка, может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендатора, что в свою очередь создаст нарушение права муниципального образования -Буйского муниципального района Костромской области на включение земельного участка в гражданский оборот и получение стабильной арендной платы за использование данного земельного участка.

Согласно ст.45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц.

В соответствии со ст.12 ГК РФ, способами защиты прав являются пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из положений ст.ст. 166, 167, 168, 180 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (прокурором). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть в целом признана действительной. В подобных случаях из договора сторонам необходимо исключить условия, являющиеся противозаконными.

    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Буйского межрайонного прокурора в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации Буйского муниципального района Костромской области о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка.

           Следует признать недействительными пункты 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Василевской Татьяной Александровной в части слов « или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Буйского межрайонного прокурора в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации Буйского муниципального района Костромской области о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать недействительными пункты 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Василевской Татьяной Александровной в части слов « или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Буйский районный суд Костромской области.

Судья                                                   Прыгунова Ю.С.

Мотивированный текст решения изготовлен 20.02.2023