Дело № 2-2820/2021 30 августа 2021 года
УИД 78RS0016-01-2020-003359-92
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Королевой Н.А.,
При секретаре Корякиной О.А.,
С участием представителя истца Жилищного комитета Санкт-Петербурга – Петровской Т.С., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, представителей ответчика Скиба М.А.. – Шулятьева Д.С., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года, Шульженко Д.А., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищного комитета Санкт-Петербурга к Скибе М. А. о расторжении договора купли-продажи жилых помещений, обязании передать жилые помещения, взыскании штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истец Жилищный комитет Санкт-Петербурга обратился в Октябрьский районный суд <адрес> с иском к Скибе М. А. о расторжении договора купли-продажи жилых помещений, обязании передать жилые помещения, взыскании штрафа.
В обосновании заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавший от имени и по поручению Жилищного комитета на основании договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнении распоряжения Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ проведен конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, расположенных по адресу: Санкт-<адрес>.
В качестве условия конкурса было определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключений МВК <адрес> Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №№,105 о признании жилых помещений непригодными для проживания.
ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах конкурса от ДД.ММ.ГГГГ с победителем конкурса – Скибой М.А. заключен договор № АК купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, согласно которого ответчик принял на себя обязательство по выполнению условий конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом данное обязательство считается выполненным с момента предоставления Жилищному комитету в соответствии с п. 3.2.7 договора акта МВК <адрес> о приеме в эксплуатацию жилых помещений после завершения ремонтных работ.
Истец указывает, что до настоящего времени покупателем не выполнены условия конкурса, а именно не проведены работы по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений, а также не предоставлен акт МВК <адрес> Санкт-Петербурга о приеме в эксплуатацию жилых помещений после завершения ремонтных работ.
Учитывая, что покупателем не исполнены обязательства, предусмотренные договором истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора и о необходимости оплатить штраф, предусмотренный п. 4.5 договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора и образцом заполнения платежного документа.
Требование ответчиком получено, но не исполнено.
Истец просит расторгнуть договор купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, взыскать штраф в размере 412 500 рублей, обязать ответчика передать Жилищному комитету по акту приема-передачи жилые помещения.
Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело передано для рассмотрения по существу по подсудности в Смольнинский районный суд <адрес>.
Истец представитель Жилищного комитета Санкт-Петербурга по доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживает в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представители ответчика Скибы М.А. по доверенности в судебное заседание явились, исковые требования не признают, представили в суд письменные возражения (л.д. 64-65), суду сообщили, что ответчиком выполнены обязательства, предусмотренные договором, а именно завершена перепланировка или переустройство и устранение аварийного состояния помещения в многоквартирном доме. Просрочка исполнения обязательств была вызвана объективными причинами и не повлекла для истца никаких убытков, следовательно, данная просрочка не является существенным нарушением условий договора. Требования о расторжении договора не является соразмерным последствиям нарушения обязательства, законным и обоснованным. В случае взыскания штрафа, ответчик просит уменьшить его размер на основании ст. 333 ГК РФ, исходя из требований соразмерности и обоснованности.
3-е лицо представитель КГИОП Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела по правилам п. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, ходатайств об отложении не заявил, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя 3-го лица, представил в суд письменный отзыв (л.д. 89).
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит заявленные требования, подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
При этом в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Скиба М.А. заключен договор № АК купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса.
Данный договор заключен в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на торгах и проведении торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга», на основании распоряжения Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ №-рпр «О продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах», протокола о результатах конкурса по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену продажи жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, а также оплатить сверх цены жилых помещений расходы продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение, в размере 50 % от начальной цены жилых помещений.
Существующие ограничения: здание, в котором находятся жилые помещения, на основании «Приказа председателя КГИОП № от 20.02.2001» относится к числу выявленных объектов культурного наследия «Дом Каменевой».
Объект используется с учетом требований законодательства РФ и Санкт-Петербурга, установленных в отношении объектов (выявленных объектов) культурного наследия.
Жилые помещения признаны непригодными для проживания на основании заключений Межведомственной комиссии <адрес> Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №,105 и передаются в собственность покупателя с условием устранения покупателем непригодного для проживания состояния жилых помещений (п.4).
Как следует из п. 2.1 договора цена продажи жилых помещений, определенная по итогам конкурса, составляет 8 250 000 руб.
Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность покупателя по выполнению условия конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключений о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ №,105 принятыми Межведомственной комиссии <адрес> Санкт-Петербурга, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Предусмотренные данным пунктом обязательства покупателя, как следует из договора, считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта МВК, предусмотренного п. 3.2.7 договора.
В соответствии с п. 3.2.7 договора покупатель обязался предоставить продавцу акт МВК <адрес> Санкт-Петербурга о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его подписания.
Разделом 4 договора установлена ответственность сторон.
В соответствии с п. 4.5 договора в случае неисполнения либо
ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 412 500 руб.
Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца.
При этом стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения
покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилые помещения возвращаются в государственную собственность. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.
В соответствии с п. 5.2 договора после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.
Прав собственности на жилые помещения переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5.3 договора).
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, а также договором.
Оплата по договору ответчиком произведена, жилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи, что и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Истец в обосновании иска ссылается на то, что ответчиком не выполнены условия конкурса, не произведены работы по устранению аварийности помещений в установленный договором срок, что является достаточным обстоятельством для расторжения договора.
ДД.ММ.ГГГГ Жилищным комитетом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора и ор необходимости оплатить штраф, предусмотренный п. 4.5 договора, с приложением проекта соглашения о расторжении договора и образцом заполнения платежного документа.
ДД.ММ.ГГГГ данное требование ответчиком получено. Судом, соглашение о расторжении договора сторонами подписано не было.
В возражениях на иск ответчик указывает, что в период всего срока действия Договора он действовал и продолжает действовать разумно и добросовестно, предпринимая со своей стороны все необходимые действия, направленные на выполнение условий Договора.
Нарушение сроков, установленных Договором, вызвано длительностью процесса согласования Проекта с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга и МВК.
ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком было получено задание КГИОП на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) - здания, в котором находятся Жилые помещения (п. 1.1.1. Договора).
На основании указанного задания ООО «Архитектурно-реставрационная мастерская «ВЕГА» было проведено обследование технического состояния Жилых помещений и составлено Техническое заключение. Впоследствии ООО «Архитектурно-реставрационная мастерская «ВЕГА» был подготовлен Проект.
ДД.ММ.ГГГГ Проект был подан на согласование в КГИОП, который в согласовании отказал в связи с наличием замечаний к Проекту. Замечания были устранены Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Проект был повторно подан в КГИОП ДД.ММ.ГГГГ Окончательно с КГИОП Проект был согласован только ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Проект был подан на согласование в МВК, однако три раза возвращался в связи с наличием замечаний к Проекту. Так, ДД.ММ.ГГГГ МВК было принято решение отказать в согласовании представленного Проекта на основании п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, в связи с несоответствием Проекта требованиям законодательства. О принятом решении Ответчик был уведомлен МВК ДД.ММ.ГГГГ (за исх. №) (л.д. 69).
ДД.ММ.ГГГГ Ответчик снова обратился в МВК с целью согласования Проекта, но ДД.ММ.ГГГГ получил новые замечания по Проекту (за исх. №) (л.д. 70).
ДД.ММ.ГГГГ Ответчик в очередной раз обратился в МВК с целью согласования подготовленного ООО «Архитектурно-реставрационная мастерская «ВЕГА» Проекта, но Проект снова не был согласован по причине наличия в нем замечаний, о чем Ответчик был уведомлен МВК ДД.ММ.ГГГГ (за исх. №-ГУ-188/19-0-1) (л.д. 72).
Не согласившись с отказами ответчик ДД.ММ.ГГГГ обратился в Смольнинский районный суд <адрес> с административным исковым заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти. Административное исковое заявление было принято к производству ДД.ММ.ГГГГ дело №а-5000/2020.
В связи с введением ограничений из-за распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19, Проект был вновь подан на согласование в МВК только ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ МВК уведомила Ответчика о том, что по представленному им Проекту получено положительное решение: Проект согласован, установлен срок для выполнения работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 74-75).
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком подано заявление в КГИОП с целью осуществления приемки выполненных ответчиком работ КГИОП, поскольку получения акта приемки выполненных работ КГИОП является обязательным в связи с отнесением здания к объектам культурного наследия.
В ходе рассмотрения дела ответчиком в суд представлен акт КГИОП приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ (л.. 156-161).
Акт о завершении объединения, перепланировки и (или) переустройства и устранению аварийного состояния помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный председателем приемочной комиссии заместителя главы администрации <адрес>.
Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о направлении вышеуказанных актов в Жилищный комитет Санкт-Петербурга.
Таким образом, учитывая установленный договором срок выполнения ремонтных работ по ДД.ММ.ГГГГ и фактическое их выполнение с приемкой уполномоченным органом только ДД.ММ.ГГГГ, суд усматривает нарушение договорного условия в данной части.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора, в срок более 1 месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилые помещения возвращаются в государственную собственность. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.
Исходя из буквального толкования данного условия единственным основанием для расторжения договора является его существенное нарушение.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что условия договора были полностью выполнены ответчиком, однако с нарушением установленного договором срока.
Суд считает, что превышение срока выполнения работ по сравнению с теми, которые были установлены договором, с учетом установленного в договоре условия о штрафе, не влекут для истца каких-либо существенных убытков, при которых однозначно возможно применение положения ст. 450 ГК РФ о расторжении договора.
Расторжение договора в данном случае, при полностью выполненных и принятых работах, не соответствует положениям ст. 450 ГК РФ, а также не является соразмерной санкцией за нарушение условия о сроке выполнения работ.
Суд также отмечает, что нарушение срока выполнения работ по договору было вызвано не грубым нарушением ответчиком условий обязательства, так как для начала выполнения работ необходимо было провести различные согласования, получить разрешения. Ответчиком предпринимались активные действия по выполнению работ, получению разрешений и согласованию. Кроме того произошли изменения в области лицензирования деятельности по сохранению объектов культурного наследия народов Российской Федерации, внесенных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
Суд не находит оснований удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора № АК от ДД.ММ.ГГГГ и обязании ответчика вернуть жилое помещения продавцу по акту приема-передачи, поскольку на дату рассмотрения судом иска условия договора купли-продажи в части проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения выполнены, переустройство и перепланировка жилого помещения с проведением работ по ликвидации аварийного состояния жилого помещения с целью использования его под жилые цели проведены, что подтверждается актом МВК <адрес> о приемке в эксплуатацию законченным капитальным ремонтом с перепланировкой и переустройством объекта, оснований считать, что нарушением ответчиком сроков договора истцу причинен ущерб или не будет достигнута цель договора, не имеется.
Учитывая, что ответчиком не было выполнено принятое им обязательство по представлению акта МВК в установленный договором срок, то исковые требования о взыскании со Скибы М.А. штрафа в размере 5 % от цены жилого помещения, который составляет 412 500 рублей законны и обоснованы, в связи с чем подлежат удовлетворению.
Оснований для снижения штрафа суд не усматривает.
Учитывая, что истец в соответствии со ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты, на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика Скибы М.А. в бюджет Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 325 рублей (412 500 -200 000х 0,01+5200).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Жилищного комитета Санкт-Петербурга к Скибе М. А. о расторжении договора купли-продажи жилых помещений, обязании передать жилые помещения отказать.
Взыскать со Скибы М. А. в пользу Жилищного комитета Санкт-Петербурга штраф в размере 412 500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей.
Взыскать со Скибы М. А. государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 7 325 рублей.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Королева