Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-179/2015 ~ М-169/2015 от 19.08.2015

Дело № 2-179/2015

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

9 сентября 2015 года

Юрлинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Дереглазовой Н.Н.,

при секретаре Трушевой Е.А., с участием:

истца Адилбаева Б.Т.,

ответчика Соловьёвой Э.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Юрла гражданское дело по иску Адилбаева Бекмухана Токеновича к Соловьёвой Эльмире Гадировне о расторжении договора купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Адилбаев Б.Т. представил на рассмотрение суда исковое заявление, из которого следует, что 26 марта 2015 года между ним и Соловьёвой Э.Г. заключён договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположен незарегистрированный объект незавершённого строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с п. 4 указанного договора ответчица внесла стоимость земельного участка в размере 50 000 рублей.

Между Адилбаевым Б.Т. и Соловьёвой Э.Г. была устная договорённость о том, что стоимость объекта незавершённого строительства составляет 950 000 рублей, что подтверждается свидетелями и эксклюзивным договором на продажу объекта с АН «Ваш дом». На объект незавершённого строительства Соловьёва Э.Г реализовала государственный сертификат на материнский капитал. На день подачи иска Адилбаев Б.Т. получил от неё 319 000 рублей.

Оставшуюся часть 631 000 рублей Соловьёва Э.Г. обещала выплатить до 31 декабря 2015 года за счёт средств, полученных от продажи квартиры по адресу: <адрес>, на продажу которой был заключён эксклюзивный договор с АН «Ваш дом». Впоследствии данный договор был расторгнут агентством, так как во время подбора покупателя было нарушено отопление квартиры, сняты трубы и выдернута электропроводка. На сегодняшний день квартира непригодна для проживания.

Ответчица отказывается выплачивать оставшуюся сумму, на звонки не отвечает.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и незарегистрированного объекта незавершённого строительства по адресу: <адрес> и взыскать расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании Адилбаев Б.Т., заявив о поддержании требований о расторжении договора от 26 марта 2015 года, просил признать его недействительным, а также расторгнуть устный договор купли-продажи объекта незавершённого строительства. Дополнительно пояснил, что причиной обращения в суд явилась невозможность реализации квартиры на <адрес>. Он полагает, что изменения в квартире произошли после заключения договоров.

Адилбаев Б.Т. указал, что им на торгах был приобретён земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. Он построил на нём жилой дом, зарегистрировал его в собственность. Затем разделил участок на две равные части, поставил их на кадастровый учёт, зарегистрировал право собственности.

На земельном участке с кадастровым номером № он начал строительство нового жилого дома. Именно этот участок был продан им Соловьёвой Э.Г. за 50 000 рублей. Кроме того, устно договорились о продаже незавершённого строительства за 950 000 рублей, разрешение на строительство было оформлено на Соловьёву Э.Г., что позволило претендовать на получение лесобилета на деловую древесину в объёме <данные изъяты> кб.м., за которые Адилбаев Б.Т. обязался вычесть из стоимости строения 150 000 рублей.

Ответчица деньги за строение выплатила в объёме 319 000 рублей.

Право собственности на объект незавершённого строительства Адилбаевым Б.Т. зарегистрировано не было, строение в эксплуатацию не вводилось.

Истец желает расторжения договора в том числе, чтобы избежать пересудов о качестве жилья.

Ответчица Соловьёва Э.Г., заявив о непризнании иска, показала суду, что воспитывает одна двух малолетних детей, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годов рождения, и является попечителем несовершеннолетнего брата ФИО1 Дом на <адрес>, в котором они вчетвером проживали, стал рушиться. Заняться строительством сама она возможности не имеет, поэтому приняла решение купить построенный дом. Устно договорились о купле-продаже строения с Адилбаевым Б.Т., оформили договор на покупку земли.

Соловьёва Э.Г. переехала в недостроенный дом. Сразу стали обнаруживаться недостатки, которые предварительно не оговаривались. Дом оказалось невозможно согреть. При проверке специалисты обнаружили, что второй этаж изготовлен даже не из полубруса, а из досок с утеплителями, а отопление не работает, его нужно менять.

Тем не менее, она внесла в счёт оплаты по договору большую часть материнского капитала (часть была выплачена за оформление договоров и пр.). Квартира на <адрес> никаким изменениям не подвергалась, более того, на момент заключения устного соглашения она демонстрировалась, и Соловьёва Э.Г. высказывала сомнения по поводу возможности её продажи, так как в течение нескольких лет в ней было нарушено отопление. Компания гарантировала её продажу.

Срок внесения платы за незавершённое строительство с Адилбаевым Б.Т. не оговаривался.

Соловьёва Э.Г. намерена выполнять условия устной договорённости, будет принимать меры к продаже квартиры на <адрес>.

Расторжение договора поставит её и детей в безвыходное положение, так как существенная часть средств затрачена в связи с заключением договоров в компаниях, в которые её возил Адилбаев Б.Т. Она не имеет возможности вернуть эти деньги в Пенсионный фонд.

Заслушав участников процесса, оценив доводы иска, заслушав свидетелей, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

25 марта 2015 года Адилбаевым Б.Т. зарегистрировано право собственности на земельный участок №.

26 марта 2015 года Адилбаев Б.Т., продавец, с одной стороны, и Соловьёва Э.Г, покупатель, с другой стороны, заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 договора стоимость земельного участка составляет 50 000 рублей, которые уплачиваются покупателем продавцу при подписании данного договора.

Согласно п. 13 договора строения и здания на земельном участке отсутствуют.

Договор подписан обеими сторонами.

Требование о расторжении обозначенного договора в связи с его недействительностью не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Гражданским кодексом РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статьёй 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В качестве основания для расторжения сделки истцом указано на неисполнение ответчицей условия по оплате предмета сделки.

Оплата стоимости земельного участка произведена Соловьёвой Э.Г., что подтверждается содержанием договора.

С учётом изложенного требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка не подлежит удовлетворению.

При разрешении требования истца о расторжении договора по отчуждению объекта незавершённого строительства, суд принимает во внимание следующее.

1 апреля 2015 года агентство недвижимости «Ваш дом» и Адилбаев Б.Т. заключили эксклюзивный договор № об оказании услуг по реализации объекта недвижимости, в соответствии с которым исполнитель (агентство) обязалось оказать Адилбаеву Б.Т., заказчику, информационно-консультационные, организационные услуги, связанные с отчуждением объекта недвижимости – земельного участка и не зарегистрированного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью 950 000 рублей с учётом услуг исполнителя.

1 апреля 2015 года право собственности на объект недвижимости зарегистрировано Соловьёвой Э.Г., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 марта 2015 года произведена регистрационная запись (свидетельство № от 1 апреля 2015 года).

2 апреля 2015 года Соловьёвой Э.Г. выдано разрешение на строительство индивидуального двухэтажного, одноквартирного жилого дома в блочном исполнении, площадью <данные изъяты> кв.м. на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

6 апреля 2015 года Соловьёвой Э.Г., именуемой в дальнейшем «Заёмщик», с одной стороны, и ООО «Активные акции», именуемым в дальнейшем «Займодавец», с другой стороны, заключён договор целевого ипотечного займа №.

По условиям названного договора Займодавец передал, а Заёмщик получила денежные средства в размере 419 126 рублей для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> под 33% годовых, на срок до 22 июня 2015 года, с уплатой при досрочном погашении займа суммы не менее 33 900 рублей.

Согласно п. 2.4 договора в обеспечение исполнения обязательств по договору Займодавец и Заёмщик заключают договор ипотеки, в соответствии с которым накладывается обременение на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий Заёмщику.

Как следует из государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии № от 18 марта 2015 года, размер материнского капитала Соловьёвой Э.Г. составлял 453 026 рублей.

13 апреля 2015 года ответчицей оформлено обязательство по регистрации оконченного строительством жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, строительство которого будет осуществляться, в том числе, на средства материнского капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, и детей, с определением долей по соглашению в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта на здание.

Таким образом, формально из представленных сторонами документов (из договора купли-продажи земельного участка, разрешения на строительство, договора целевого ипотечного займа, обязательства по регистрации) следует, что строительство на земельном участке с кадастровым номером № начато после его продажи Соловьёвой Э.Г., регистрации ею права собственности на недвижимое имущество и за счёт её средств и средств материнского капитала.

Заявлено истцом, подтверждено свидетелями ФИО2, агентом по недвижимости агентства по недвижимости «Ваш дом», ФИО3, бухгалтером ИП Адилбаев Б.Т., не оспаривается ответчицей фактическое наличие на проданном земельном участке на момент заключения сделки по его отчуждению объекта незавершённого строительства.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В ст. 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Заявлено участниками процесса, следует из представленных материалов, что объект незавершённого строительства не регистрировался в установленном порядке.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из ч. 2 ст. 218 ГК РФ, на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества может быть приобретено право собственности только в отношении имущества, которое имеет собственника.

Кроме того, как следует из ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор по отчуждению объекта незавершённого строительства сторонами не заключался, и, как уже было упомянуто, право собственности Адилбаевым Б.Т. на строение не регистрировалось, тогда как в соответствии со ст. 301 ГК РФ вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения именно его собственник.

Согласно п. 2 ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Как обозначено в ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Подтверждение индивидуализации объекта недвижимости по его адресу – <адрес>, в материалах дела отсутствует.

С учётом изложенного суд полагает, что у истца имелись основания для заявления требования о признании договора незаключённым, а значит, в части требования о незавершённом строительстве им избран ненадлежащий способ защиты права.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Адилбаева Бекмухана Токеновича к Соловьёвой Эльмире Гадировне о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и незарегистрированного объекта незавершённого строительства, расположенных по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Юрлинский районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Юрлинского районного суда

Пермского края Н.Н. Дереглазова