Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1507/2023 ~ М-235/2023 от 13.02.2023

№2-1507/2023

№ 91RS0008-01-2023-000358-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Джанкой                                18 июля 2023 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Синицына О.П.

при секретаре Гашковой В.Д.,

с участием представителя истца – ФИО5, ответчиков – ФИО1, ФИО2, представителя ответчика – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, признании права собственности на земельный участок, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

13.02.2023 года истец Общество с ограниченной ответственностью «КРЫМ АГРО ЦЕХ» обратился в Джанкойский районный суд Республики Крым с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, признании права собственности на земельный участок, которое мотивирует следующим.

ФИО1 являлась собственником земельного участка: площадью 35000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу Республика Крым, Джанкойский район, на территории Мирновского сельского совета, лот №, кадастровый №. Земельный участок ФИО1 передала в аренду Обществу с ограниченной ответственной «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, в связи с чем осуществлена его государственная регистрация в ЕГРН. При этом, указанным Договором аренды ФИО1 и истец согласовали условие о том, что истец имеет преимущественное право переде другими лицами на приобретение земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 своим письмом уведомил истца о том, что он является новым собственником спорного земельного участка. Так, земельный участок был продан ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> рублей. Таким образом, прежде чем продать указанный земельный участок ФИО1 была обязана известить об этом истца с указанием условий продажи, чего сделано не было. О продаже земельного участка истцу стало известно только после совершения сделки, а именно ДД.ММ.ГГГГ от самого ФИО2, о чем письменно уведомил истца. Просит перевести на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» права и обязанности ФИО2 как покупателя в праве собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и признать за ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ от истца ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором просят перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, на территории Мирновского сельского совета, лот № площадью 35000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенному между ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, перечисленные ООО «Крымагроцех» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей и № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, перечислить ФИО2 по предоставленным им банковским реквизитам. С указанием. Что решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 90:03:140801:329, расположенным по адресу: <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, лот № площадью 35000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование и основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Крымагроцех» на указанный объект недвижимости.

Ввиду того, что истец не отказался от исковых требований в части признании права собственности на земельный участок, суд считает целесообразным рассматривать дело, в том числе, с заявленными требованиями в данной части.

В судебном заседании представитель истца ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» ФИО5 пояснила, что поддерживает уточненные исковые требования в полном объеме, указав, что стороны, заключив договор аренды земельного участка, достигли соглашения о преимущественном праве покупки ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на покупку спорного земельного участка. В соответствии с нормами гражданского законодательства считает, что в данных отношениях применима по аналогии ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Ответчик ФИО1 перед продажей земельного участка ответчику ФИО2, должна была обратиться в ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» с предложением выкупить ее земельный участок с указанием всех существенных условий договора, а именно цены. Поскольку таких обращений не поступало, а о переходе права собственности узнали уже от ответчика ФИО2, считает, что их право на преимущественную покупку указанного земельного участка было нарушено. Другим способом защитить право невозможно, кроме как перевести права и обязанности по договору. В обоснование финансовой позиции, ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» внес на депозит сумму денежных средств, равнозначных в договоре.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, так как предлагала купить спорный земельный участок ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ», а именно специалисту Александру, с которым разговаривала по телефону и который сказал, что общество может купить по <данные изъяты> рублей за земельный участок. Конкретную сумму, на которую претендует ответчик, Александру не озвучивала.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании просили отказать в исковых требований в полном объеме, указывая на то, что ответчик ФИО1 предлагала хоть в телефонном режиме истцу приобрести ее земельные участки.

Третье лицо в суд не явилось, о дне слушания извещено надлежащим образом – заказной корреспонденцией (<данные изъяты>).

Суд, исследовав письменные доказательства, допросив свидетеля, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 22.4 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» предусмотрено, что в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет соответствующее муниципальное образование по месту расположения земельного участка.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала в аренду ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» земельный участок общей площадью 3,5000 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, на территории Мирновского сельского совета, лот № площадью 35000 кв.м., сроком на 10 лет <данные изъяты>

По акту приема – передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передала ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» спорный земельный участок <данные изъяты>.

Пункт 3.3 указанного договора предусматривает, что ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор, по которому ФИО1 продала ФИО2 принадлежащий ей земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, на территории Мирновского сельского совета, с кадастровым номером № за <данные изъяты> рублей <данные изъяты>

Также, в материалах регистрационного дела спорного земельного участка содержится дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в пункт 3 договора, и изложить его в следующей редакции: «Продавец продал, а покупатель купил земельный участок с кадастровым номером № за <данные изъяты> рублей <данные изъяты>.

В свою очередь, ФИО2 направил Генеральному директору ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщает, что согласно договора купли-продажи, он и его супруга ФИО7 приобрели и стали собственниками участков, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером №. В подтверждении данного уведомления предоставлена выписка из ЕГРН на земельный участок №, где правообладателем значится ФИО2 на основании договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

Согласно уведомления администрации Мирновского сельского совета Джанкойского района от ДД.ММ.ГГГГ, сельское поселение отказалось от покупки спорного земельного участка <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ подано соглашение ФИО2 и ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> которое до настоящего времени не зарегистрировано.

Таким образом, ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, на территории Мирновского сельского совета, лот № площадью 35000 кв.м.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

С учетом того обстоятельства, что предметом договора является целый земельный участок, находящейся в собственности одного лица, в силу статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к рассматриваемым правоотношениям применяются общие нормы Гражданского права Российской Федерации.

Пункт 3.3 договора аренды не был оспорен, в установленном порядке не признавался недействительным, своей правовой силы не утратил. Договором аренды предусмотрено преимущественное право выкупа при согласовании всех существенных условий купли-продажи, о которых собственник должен уведомить в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с другими лицами, может быть заявлено только в случае, если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (в данном случае условиями договора).

В силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Кроме того, статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способ защиты нарушенного права, допуская защиту иными способами, предусмотренными законом.

Такой способ защиты нарушенного права преимущественной покупки, как перевод прав и обязанностей покупателя, предусмотрен действующим законодательством и активно применяется, что не исключает его применение и при нарушении вытекающих из условий договора прав истца на преимущественное приобретение земельного участка.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Пункт 3.3 договора аренды содержит указания на преимущественное право арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из показаний допрошенного в суде свидетеля ФИО8 -инженера по землеустройству в ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» с <данные изъяты> года, следует, что на предприятии отсутствует установленная форма уведомления арендатора о продаже арендуемых земельных участков – таковые могут осуществляться, как в письменном виде, так и в устной форме. При обращении в устной форме, свидетель не полномочен однозначно отказать либо согласиться на приобретение земельного участка, данная прерогатива принадлежит генеральному директору. Общество не отказывает в покупке - цель приобрести как можно больше участков в собственность. От ответчика ФИО1 предложений о продаже земельного участка не поступало, ни в устной форме, ни в письменной.

Преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на нормах закона, но и на условиях договора, заключенного собственником спорного имущества ФИО1 с ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ», согласно которому данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (п. 3.3. Договора аренды). Преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в данном случае возникло у ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» как у арендатора в соответствии с условиями Договора аренды.

Следовательно, судом не установлено соблюдение обязательств арендодателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи с ФИО2

Суд полагает, что соблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, соответствие избранного истца способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав и законных интересов в данном случае является достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в полной мере приведет к соблюдению баланса прав сторон по делу.

При таких обстоятельствах, учитывая правоприменительные к спорным отношениям нормы, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» путем перевода прав и обязанностей покупателя ФИО2 на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:03:140801:329, расположенного по адресу: <адрес>, Мирновский сельский совет, лот № площадью 35000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенному между ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, перечисленные ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей и № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, подлежат перечислению ФИО2 по предоставленным им банковским реквизитам

Указанное решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Доводы стороны ответчика о надлежащем извещении истца о продаже земельного участка не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, поданное в МФЦ соглашение ФИО2 и ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> противоречит позиции стороны ответчика в непризнании исковых требований и сохранении в частности за ФИО2 права собственности на спорный земельный участок.

В свою очередь, заявленные требования истца в части признания права собственности на спорный земельный участок суд признает излишне заявленными ввиду того, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на указанный объект недвижимости.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истец не настаивал на возмещении государственной пошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом не решается.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, признании права собственности на земельный участок – удовлетворить частично.

Перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, Мирновский сельский совет, лот №, площадью 35000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенному между ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, перечисленные ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> и № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, перечислить ФИО2 по предоставленным им банковским реквизитам.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, Мирновский сельский совет, лот № площадью 35000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, и основанием для государственной регистрации права собственности ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на указанный объект недвижимости.

В иной части иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                 О.П. Синицына

Решение суда принято в окончательной форме 21.07.2023 года.