Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1989/2020 ~ М-1442/2020 от 03.11.2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2020 года                         г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи                Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания                 Зайцеве М.В.,

с участием:

представителя административного истца Вяльцевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1989/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рынок-Агро» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Рынок-Агро» «Лидер» (далее – ООО «Рынок-Агро») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В иске административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание, с кадастровым номером №, наименование: магазин, площадью 351,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости определена по состоянию на 24.07.2013 года, и она составляет 6 521 717 рублей 65 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью нежилого здания, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика налога на имущество юридических лиц.

Согласно отчёту об оценке от 06.10.2020 года № 016-20, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 4 100 858 рублей 96 копеек.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в судебном порядке.

При этом, заявление ООО «Рынок-Агро» от 08.10.2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 24.07.2013 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено.

В связи с чем, административный истец просит суд восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 4 100 858 рублей 96 копеек.

Определением суда от 05.11.2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца Вяльцева М.В., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: магазин, площадью 351,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Рынок-Агро», что выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 29.09.2020 года № 63/174/722/2020-960.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24.07.2013 года и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 28.09.2020 года № 63-00-102/20-825351, кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 24.07.2013 года составляет 6 521 717 рублей 65 копеек.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника объекта капитального строительства от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество юридических лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права 08.10.2020 года, ООО «Рынок-Агро» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.

Однако решением Комиссии от 21.10.2020 г. № 20/16с-29 заявление административного истца было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 8 ФСО № 3, отчет об оценке должен содержать описание объекта оценки, включая его количественные и качественные характеристики с указанием источников информации. В отчете отсутствует описание качественных характеристик здания – объекта оценки (материал стен и пр.). Нарушен п. 8 ФСО № 3. В соответствии с п. 11 ФСО № 7, оценщик при анализе рынка должен провести анализ сегмента рынка объекта оценки, в том числе анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Фактор стоимости «наличие отдельного входа» характерен только для помещений, в то время как объект оценки является зданием. Оценщик при этом в анализе рынка не делает различий между зданиями и помещениями, что говорит о непонимании состава сегмента рынка объекта оценки. Нарушен п. 11 ФСО № 7.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ООО «Рынок-Агро» в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного нежилого здания, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 06.10.2020 года № 016-20, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 24.07.2013 года составила 4 100 858 рублей 96 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего истцу.

При составлении отчета оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 24.07.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого здания основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Замечания Комиссии, указанные в решении от 21.10.2020 г. № 20/16с-29, суд считает несостоятельными исходя из следующего.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки описаны на странице 11 отчета, где таким показателям, как состояние фасадов, физическое состояние помещений, состояние отделки, благоустройство территорий, присвоено значение «удовлетворительное». На страницах 12-15 отчета приложены фотографии объекта оценки. Кроме того, при оценке спорного объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик использовал метод сравнения продаж, в котором в качестве ценнобразующего фактора выделил состояние (отделка) объекта. При этом, на странице 43 отчета оценщик указал, что поправка на данную корректировку не требуется, так как состояние отделки объекта оценки и всех объектов-аналогов удовлетворительное. Аналогичный вывод оценщик делает при расчете рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода на страницах 45-48 отчета.

Таким образом, замечание комиссии о том, что в отчете отсутствует описание качественных характеристик здания – объекта оценки, суд считает необоснованным.

Также суд не может принять во внимание указание комиссии на то, что фактор стоимости «наличие отдельного входа» характерен только для помещений, в то время как объект оценки является зданием, поскольку при оценке спорного объекта недвижимости в качестве объектов-аналогов использовались здания, также имеющие отдельный вход, поправка на указанный фактор не вводилась.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 06.10.2020 года № 016-20, подготовленный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 24.07.2013 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24.07.2013 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Рынок-Агро» в суд является 03.11.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 08.10.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Рынок-Агро» - удовлетворить.

Восстановить ООО «Рынок-Агро» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: магазин, площадью 351,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 4 100 858 рублей 96 копеек.

Датой подачи ООО «Рынок-Агро» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 08.10.2020 года, в суд – 03.11.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья:                             Ласковская С.Н.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2020 года.