Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-567/2024 от 29.02.2024

                                                                              Дело № 2-567/2024

УИД 34RS0012-01-2023-000594-47

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2024 года                р.п. Городище Волгоградской области

Городищенский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Елистарховой Е.Н.,

при секретаре Объедковой Н.А.,

с участием:

истца ФИО2,

представителя истца ФИО2 – ФИО9, действующего на основании доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО6, действующего на основании доверенности <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО8 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй» (далее – ООО «Волга-Комплекс-Строй»), ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Городищенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение – <адрес>, проектной площадью 28,13 кв.м, расположенную в <адрес> <адрес>.<адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения, апелляционной жалоба ООО «Волга-Комплекс-Строй» – без удовлетворения.

Однако в период длительного судебного разбирательства квартира отчуждена ООО «Волга-Комплекс-Строй» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО8 просит суд признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, р.<адрес>, пер. Свободный, зд. 24, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ФИО3, применить последствия недействительности сделки, исключив из государственного реестра запись о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности за ФИО3

В судебном заседании истец ФИО8 и его представитель по доверенности ФИО9 исковые требования поддержали в полном объеме, настаивала на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, в ходе судебного заседания возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, ссылаясь на то, что ФИО3 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, которую приобрела непосредственно у ООО «Волга-Комплекс-Строй».

Представитель ответчика ООО «Волга-Комплекс-Строй», представители третьих лиц ПАО «СЕВЕРГАЗБАНК», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, администрации Городищенского муниципального района <адрес>, МРУ Росфинмониторинга по ЮФО, ООО «Строй-К», ООО «ГРАНДСТРОЙ», в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения договора долевого участия в строительстве жилья) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора цессии) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно положениям статьи 384 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции, действующей в настоящий момент) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Городищенским районным судом <адрес> принято решение, которым исковые требования ФИО2 к ООО «Строй-К», ООО «Волга-Комплекс-Строй» о признании права собственности удовлетворены частично.

Указанным решением суда установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-К» и ООО «ГрандСтрой» заключен договор долевого участия, по условиям которого ООО «Строй-К» приняло на себя обязательство построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом со строительным адресом: <адрес>, р.<адрес>, <адрес> <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ООО «ГрандСтрой» квартиру площадью 28,13 кв.м и проектным №.

Согласно п. 2.3 договора долевого участия срок окончания строительства дома – 4 квартал 2018 года, а также определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 1 квартал 2019 года.

Цена договора определена сторонами в размере <данные изъяты>. (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 3.2 договора долевого участия уплата цены производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение двух дней с момента государственной регистрации данного договора. Днем платежа по договору считается день перечисления участником долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГрандСтрой» по договору цессии уступило ФИО8 права требования исполнения обязательства от ООО «Строй-К» по договору долевого участия. Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно справке ООО «Строй-К» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> полностью оплачена. ООО «Строй-К» претензий к ООО «ГрандСтрой» по оплате не имеет.

Из справки ООО «ГрандСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО8, усматривается отсутствие финансовых претензий к ФИО8 по заключенному договору цессии.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-К» и ООО «Волга-Комплекс-Строй» заключен договор, по которому функции застройщика перешли к ООО «Волга-Комплекс-Строй».

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Городищенского муниципального района <адрес> ООО «Волга-Комплекс-Строй» выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

          Постановлением администрации Городищенского муниципального района <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию внесены изменения в части адреса объекта капитального строительства, изменена нумерация дома с № на №.

Доказательств передачи застройщиком квартиры ФИО8 в материалах дела не имеется.

Установив указанные обстоятельства, суд признал за истцом право собственности на <адрес>, проектной площадью 28.13 кв.м., расположенную в <адрес>, <адрес> р.<адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда названное решение отменено в части признания за ФИО2 права собственности на указанную выше квартиру, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

ДД.ММ.ГГГГ определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции указанное апелляционное определение Волгоградского областного суда оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда, названное выше решение Городищенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Волга-Комплекс-Строй» – без удовлетворения.

Между тем истец зарегистрировать в установленном порядке свое право собственности не может, ввиду того, что ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира застройщиком ООО «Волга-Комплекс-Строй» продана ответчику ФИО3

Согласно условиям договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волга-Комплекс-строй» (продавец) и ФИО3 (покупатель), ФИО3 оплатила <данные изъяты> была оплачены за счет кредитных средств, предоставленных АО «ФИО4 СГБ» (кредитный договор №ЛЛ <данные изъяты>). В связи с этим в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) на спорную <адрес>, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, р.<адрес>, <данные изъяты> в пользу АО «ФИО4 СГБ» (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО8 считает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Волга-Комплекс-строй» и ФИО3, недействительным.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями статей 224, 398, пункта 1 статьи 549, абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.

          В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

             Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

         Согласно сложившейся в судебной практике правовой позиции, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09 марта 2016 года № 308-ЭС15-16377, от 25 января 2018 года № 308-ЭС17-14180, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, основным является вопрос о том, во владении кого находится имущество, кроме того, имеют значение дата заключения договоров (возникновение права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателей.

           Судом установлено, что в отношении спорного объекта недвижимости ФИО8 являлся участником долевого строительства, обязательства перед которым застройщиком (его правопреемником) не исполнены. Несмотря на то, что договор переуступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ГрандСтрой» и ФИО2 был зарегистрирован в установленном законом порядке, дополнительный договор между ФИО2 и ООО «Волга-Комплекс-Строй» не заключался, спорный объект по акту приема-передачи ФИО8 не передавался, о своих правах собственника после ввода жилого дома в эксплуатацию и внесения изменений в части адреса объекта капитального строительства ФИО8 не заявлял. Тогда как ФИО3 с момента приобретения спорной квартиры в собственность проживает в ней, несет бремя содержания.

Изложенные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что ФИО8 не владел спорной квартирой, по акту приема-передачи ее не принимал, ею не пользовался, бремя содержания расходов по ней не нес.

Обстоятельства, исключающие для ФИО2 возможность реализовать свои права собственника, по делу не установлены.

          При рассмотрении спора, суд также обращает внимание на то обстоятельство, что на момент приобретения ФИО3 у ООО «Волга-Комплекс-Строй» спорной квартиры, по состоянию на день заключения оспариваемого договора, собственником квартиры являлось ООО «Волга-Комплекс-Строй» (застройщик). Ограничения прав и обременения указанного объекта недвижимости не были зарегистрированы. Кроме того, при заключении договора купли-продажи ФИО3 были предоставлены выданное застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический паспорт, а также справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и зарегистрированных лиц в спорной квартире.

Суд принимает также во внимание положения подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которого с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, а также то, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строй-К» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Однако, функции застройщика ООО «Строй-К» в отношении спорного объекта недвижимости были переданы ООО «Волга-Комплекс-Строй» до признания ООО «Строй-К» несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты «в» и «о») и 76 Конституции РФ регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя РФ как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В данном случае стороны оспариваемой сделки ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ФИО3 подтвердили наличие воли на передачу квартиры, у ФИО3 при заключении договора купли-продажи отсутствовали основания сомневаться в предоставленной ей информации. То есть поведение сторон после заключения сделки давало основание ФИО3 полагаться на действительность сделки, в связи с чем, по мнению суда, ФИО3, применительно к положениям статьи 398 Гражданского кодекса РФ, а также правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09 марта 2016 года № 308-ЭС15-16377, от 25 января 2018 года № 308-ЭС17-14180, является добросовестным приобретателем квартиры.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительной сделкой, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО2 к ООО «Волга-Комплекс-Строй», ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, р.<адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ФИО3, применении последствий недействительности сделки, путем исключения из государственного реестра записи о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности за ФИО3 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, р.<адрес>, <данные изъяты> - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 07 июля 2024 года.

Судья                                                                               Е.Н. Елистархова