Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-92/2017 ~ М-70/2017 от 07.04.2017

Дело № 2-92/2017

Р Е Ш Е Н И Е

и м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

5 июня 2017 года

Юрлинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Дереглазовой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Трушевой Е.А., с участием:

истца Адилбаева Б.Т.,

ответчика Соловьёвой Э.Г.,

представителя истца Карелина Е.С.,

представителя ответчика Хохлова И.Г.,

представителя органа опеки и попечительства администрации Юрлинского муниципального района Караваевой Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Юрла гражданское дело по иску Адилбаева Бекмухана Токеновича к Соловьёвой Эльмире Гадировне о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенным, признании права собственности и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

Адилбаев Б.Т. обратился в суд с требованиями:

о признании договора купли-продажи земельного участка (от 26 марта 2015 года) и жилого дома по адресу: <адрес> незаключённым;

о прекращении права собственности Соловьёвой Э.Г. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и жилой дом по адресу: <адрес>;

о признании недействительными ранее зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество прав собственности Соловьёвой Э.Г. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и жилой дом по адресу: <адрес>;

о признании за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и жилой дом по адресу: <адрес>;

об истребовании принадлежащего ему имущества – земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и жилого дома по адресу: <адрес>, из чужого незаконного владения Соловьёвой Э.Г.

В обоснование иска Адилбаев Б.Т. указал, что 7 июня 2013 года на торгах приобрёл земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

29 августа 2013 года истец получил разрешение на строительство индивидуального двухэтажного, одноквартирного жилого дома в деревянном исполнении, со сроком действия до 29 августа 2023 года.

На участке за счёт собственных средств, с использованием наёмных бригад Адилбаевым Б.Т. было начато одновременное строительство двух домов, которое было завершено в ноябре 2013 года.

Право собственности на дом в деревянном исполнении было зарегистрировано истцом 21 марта 2014 года, дому присвоен адрес: <адрес>.

1 ноября 2014 года в связи с необходимостью охраны и отопления возведённых жилых домов был заключён договор безвозмездного пользования жилого дома в деревянном исполнении с ФИО1 на срок до 30 сентября 2015 года. ФИО1 в числе прочего осуществляла присмотр за домом в блочном исполнении.

Право собственности на данный объект недвижимого имущества не регистрировалось истцом «в связи с необходимостью проведения некоторых видов ремонтных работ для завершения строительства в полном объёме».

В марте 2015 года Адилбаевым Б.Т. проведены работы по разделу земельного участка с кадастровым номером №, вновь созданным земельным участкам присвоены кадастровые номера № и №, оба по адресу: <адрес>.

1 апреля 2015 года Адилбаев Б.Т. с целью получения услуг по реализации земельного участка с кадастровым номером № и незарегистрированного дома заключил договор с агентством недвижимости «Ваш дом». В это же время, весной 2015 года, к нему обратилась Соловьёва Э.Г. с просьбой о покупке жилого дома по адресу: <адрес>.

После осмотра дома Соловьёва Э.Г. приняла решение о его приобретении, при этом была достигнута договорённость о стоимости дома в размере 950 000 рублей.

Ответчица сообщила, что для обналичивания материнского капитала ей необходимо оформить земельный участок в собственность и получить разрешение на строительство. также она пояснила, что подпадает под категорию «Молодая семья» и имеет возможность получить деловую древесину в объёме 300 кб.м.

Войдя в положение Соловьёвой Э.Г., Адилбаев Б.Т. дал согласие на использование принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером №. Остаток долга ответчика обещала погасить за счёт средств, полученных от продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Устно было согласовано, что 31 декабря 2015 года является крайней датой для осуществления расчёта.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № был заключён с Соловьёвой Э.Г. 26 марта 2015 года. В договоре намеренно, с целью получения поддержки в виде материнского капитала и деловой древесины, не было указано на наличие на земельном участке жилого дома. Сумма письменной сделки составила 50 000 рублей.

1 апреля 2015 года Соловьёва Э.Г. зарегистрировала право собственности на земельный участок, а 2 апреля 2015 года получила разрешение на строительство на данном участке.

Соловьёвой Э.Г. реализовано право на материнский капитал, по имеющимся сведениям, продана древесина на корню, продана квартира на <адрес>, а истцу выплачено всего 319 000 рублей.

В совокупности данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчицы намерения на выполнение условий договора.

Кроме того, в марте 2017 года Соловьёва Э.Г. зарегистрировала право собственности на дом.

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> между Адилбаевым Б.Т. и Соловьёвой Э.Г. в письменной форме не заключался, предмет договора не определялся, условие о цене недвижимого имущества – жилого дома, не указывалось, не было согласовано. Объекты недвижимости по акту приёма-передачи не передавались.

Таким образом, условия, обязательные и существенные для заключения договора недвижимости, сторонами выполнены не были, в связи с чем договор является незаключённым.

Договор, являющийся незаключённым вследствие несоблюдения обязательных (существенных) условий, является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, и, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В качестве основания для удовлетворения заявленных требований истец указывает на ст.ст. 128, 130, 209, 218, 219, 420, ч. 4 ст. 421, ч. 1 ст. 422, ст. 432, 434, 549, 551, 554, 555, 556, 558 ГК РФ, п.п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В судебном заседании истец Адилбаев Б.Т., поддержав заявленные требования, дополнил, что мотивом для обращения в суд явилось то, что Соловьёва Э.Г. не выплачивает стоимость приобретённого дома. Он желает вернуть своё имущество и готов возместить 319 000 рублей.

Представитель истца Карелин Е.С., поддержав позицию доверителя, дополнил, что требования обращаются к недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>. Помимо прочего основанием для признания сделки незаключённой является отсутствие актов приёма-передачи недвижимости.

Ответчица Соловьёва Э.Г. иск не признала, показала, что полученный ею дом стоит именно столько, сколько она за него заплатила.

Изначально ответчица сообщила истцу, что реализация материнского капитала возможна только по истечении трёх лет, Адилбаев Б.Т. сказал, что всё можно оформить раньше. Он сам привёз её в компанию, которая этим занималась. Компания за свою работу получила часть материнского капитала. Он же сообщил о том, что выделяется лес, сам оформлял документы, Соловьёва Э.Г. только ставила подписи.

Ответчица подтверждает то, что на приобретённом ею земельном участке стоял дом, суммарная стоимость недвижимости была оговорена в размере 950 000 рублей.

Когда Соловьёва Э.Г. заселилась в дом, оказалось, что в нём невыносимо холодно, отопление не работало, окно наверху промерзало. К этому времени сошёл снег, обнаружилось, что рушится фундамент. У ответчицы стали болеть дети. Когда стали проверять, почему промерзает второй этаж, оказалось, что он сделан не из бруса, как оговаривалось, а из горбыля, между которым была уложена стекловата. Под обшивкой первого этажа дома не обнаружилось утеплителя. Дом оказался построенным не из пеноблоков, а из блоков, используемых при строительстве гаражей, складов.

Обнаружив недостатки, Соловьёва Э.Г. обратилась в компанию, занимавшуюся оформлением документов, заявила об отказе от сделки. Её заверили, что Адилбаев Б.Т. устранит недостатки, он сам подтвердил, что заменит отопление, установит утеплитель, построит забор (на участке не было никаких построек). Ни одно из обещаний он не выполнил.

К настоящему времени тумбочки под домом упали, пол был на грани обрушения. При осмотре оказалось, что фундамент вкопан в землю всего на 10 см.

Ответчица предпринимает меры к улучшению дома, его ремонту – установила под полом тумбочки, ремонтировала отопление (завершение работ требует замены труб), поставила баню, закупила цемент для заливки фундамента.

Возврат 319 000 рублей не даст ей возможность вернуть весь материнский капитал. Личные средства на его возврат ответчица не имеет.

Представитель ответчика Хохлов И.Г., поддержав позицию доверителя, дополнил, что в рассматриваемой ситуации целесообразным для истца является обращение с требованием о взыскании недополученной суммы (неосновательного обогащения).

Представитель органа опеки и попечительства администрации Юрлинского муниципального района Караваева Н.Д. пояснила, что Соловьёва Э.Г. воспитывает двоих малолетних детей, являлась попечителем брата до достижения им совершеннолетия. Семья проживает в доме по адресу: <адрес>.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – государственного учреждения – отдела Пенсионного фонда РФ в Юрлинском районе Пермского края, в судебное заседание не явился. Руководителем отдела Филипповой Е.И. представлено ходатайство о рассмотрении дела без его участия, отмечено, что 26 мая 2015 года на основании заявления Соловьёвой Э.Г. от 29 апреля 2015 года отделом вынесено решение № о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу) на строительство жилья по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №). Целевой займ в сумме 453 026 рублей предоставлен ООО «Активные акции» на основании договора ипотечного займа № (процентный) от 6 апреля 2015 года. Денежные средства перечислены ООО «Активные акции» и зачислены на счёт Соловьёвой Э.Г.

Право на дополнительные меры государственной поддержки Соловьёвой Э.Г. прекращено.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы иска, допросив свидетелей, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

7 июня 2013 года администрацией Юрлинского муниципального района Адилбаеву Б.Т. в аренду для индивидуального жилищного строительства в соответствии с договором № предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

29 августа 2013 года Адилбаеву Б.Т. отделом по делам архитектуры и строительства администрации Юрлинского муниципального района выдано разрешение № на строительство на арендуемом земельном участке индивидуального одноэтажного жилого дома в деревянном исполнении.

9 апреля 2014 года земельный участок с кадастровым номером № выкуплен Адилбаевым Б.Т. у администрации Юрлинского муниципального района (договор №), с последующей, 15 апреля 2014 года, регистрацией права собственности на предмет сделки (свидетельство №).

1 октября 2014 года ИП Адилбаев Б.Т. передал ФИО1 в безвозмездное пользование жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий ссудодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 21 марта 2014 года).

25 марта 2015 года Адилбаевым Б.Т. зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и № площадью <данные изъяты> кв.м. каждый, расположенными по адресу: <адрес> (свидетельства № и №).

26 марта 2015 года Адилбаев Б.Т. продал земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> Соловьёвой Э.Г. за 50 000 рублей.

1 апреля 2015 года Адилбаев Б.Т. и агентство недвижимости «Ваш дом» заключили эксклюзивный договор № о возложении на исполнителя за плату обязанности по оказании информационно-консультационных услуг, связанных с отчуждением объектов недвижимости (права собственности на объект недвижимости) – земельного участка площадью 1 250 кв.м. и не зарегистрированного дома, расположенных по адресу: <адрес>, по цене 950 000 рублей (с учётом услуг исполнителя).

1 апреля 2015 года земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован на праве собственности за Соловьёвой Э.Г. (свидетельство №).

2 апреля 2015 года Соловьёвой Э.Г. выдано разрешение № на строительство на приобретённом земельном участке индивидуального двухэтажного одноквартирного жилого дома в блочном исполнении площадью <данные изъяты> кв.м.

16 декабря 2016 года право собственности на двухэтажный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.в., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Соловьёвой Э.Г. Основанием для регистрации явился договор купли-продажи земельного участка от 26 марта 2015 года.

В соответствии с постановлениями администрации Юрлинского сельского поселения от 11 апреля 2017 года № и 87 земельном участку с кадастровым номером № и находящемуся на нём жилому дому присвоен адрес: <адрес>.

Таким образом, согласно хронологии событий, подтверждённых документальными данными, Соловьёвой Э.Г. у Адилбаева Б.Т. приобретён и зарегистрирован в собственность земельный участок, затем получено разрешение на строительство и впоследствии зарегистрировано право собственности на находящийся на участке жилой дом.

В договоре купли-продажи земельного участка от 26 марта 2015 года, в п. 13, обозначено, что на участке строений и зданий нет.

Вместе с тем указано Адилбаевым Б.Т., что на момент продажи земельного участка жилой дом в блочном исполнении был отстроен. Данный факт признан Соловьёвой Э.Г., подтверждён свидетелями ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Первичным из поставленных истцом требований является требование о признании договора «купли-продажи земельного участка от 26 марта 2015 года и объекта недвижимости – жилого дома по адресу: <адрес>, незаключённым».

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи земельного участка от 26 марта 2015 года Соловьёва Э.Г. приобрела у Адилбаева Б.Т. земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, за 50 000 рублей.

Договор содержит пункт п. 4 о передаче стоимости земельного участка покупателем продавцу в момент подписания договора.

Договор исполнен сторонами – произведена оплата стоимости предмета сделки, фактическая передача земельного участка, регистрация объекта недвижимости.

Из смысла ст. 432 ГК РФ следует, что вопрос о незаключённости договора ввиду неопределённости его существенных условий может обсуждаться до его исполнения, поскольку неопределённость данных условий может повлечь невозможность исполнения договора. Несогласованность воли сторон при заключении договора исцеляется его реальным исполнением, поэтому, если договор исполнен, условия о его предмете и т.д. не считаются несогласованными, утрачивают какое-либо значение, а договор должен быть признан заключённым. Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Применительно к предмету такого договора Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает специальное правило: условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

Согласно статье 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счёт действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из анализа приведённых правовых норм следует, что отсутствие акта приёма-передачи недвижимого имущества не является само по себе основанием для признания сделки незаключённой.

Кроме того, в п. 5 договора купли-продажи обозначено, что передача земельного участка и его принятие будут осуществлять по настоящему договору без акта приёма-передачи. Таким образом, договор является документом, подтверждающим передачу предмета сделки, что не противоречит положениям ст. 556 ГК РФ.

Приведённые обстоятельства свидетельствуют о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Требование о признании незаключённым договора купли-продажи жилого дома не может быть удовлетворено в связи со следующим.

Установлено в ходе слушания дела, что параллельно с заключением Адилбаевым Б.Т. и Соловьёвой Э.Г. сделки купли-продажи земельного участка была достигнута устная договорённость о покупке дома в блочном исполнении, расположенного на данном участке.

В обеспечение условий устной договорённости Соловьёвой Э.Г. использованы средства материнского капитала, в связи с чем на себя принято обязательство о регистрации объекта недвижимого имущества в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей, подлежащее обязательному исполнению.

Ответчицей указано на произведение в период с 26 марта 2015 года по настоящее время улучшений дома, являющихся неотделимыми.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Письменный договор купли-продажи жилого дома, подлежащий государственной регистрации, сторонами не заключался. В силу ст. 218 ГК РФ сделка является основанием для приобретения права собственности на имущество при наличии собственника.

Требование о взыскании неосновательного обогащения Адилбаевым Б.Т. не заявлено.

В совокупности приведённые обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении рассматриваемого иска.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Адилбаева Бекмухана Токеновича к Соловьёвой Эльмире Гадировне: о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> незаключённым; о прекращении права собственности Соловьёвой Э.Г. на земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом по адресу: <адрес>; о признании недействительными ранее зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество прав собственности Соловьёвой Э.Г. на земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом по адресу: <адрес>; о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом по адресу: <адрес>; об истребовании имущества – земельного участка с кадастровым номером №, и жилого дома по адресу: <адрес> из чужого незаконного владения Соловьёвой Э.Г., - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Юрлинский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Юрлинского районного суда

Пермского края Н.Н.Дереглазова