Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4211/2023 ~ М-3629/2023 от 30.08.2023

Дело № 2-4211/2023

№23RS0006-01-2023-006601-79

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Армавир 22 декабря 2023 г.

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Николаенко И.В.,

при секретаре Асирян Ж.Р.,

с участием:

представителя истца Косяченко А.В., действующего на основании доверенности <...> от 17.08.2023,

представителя ответчика Вирясова К.С., действующего на основании доверенности <...> от 09.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Еремянца В.С. к администрации муниципального образования город Армавир о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Еремянц В.С. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город Армавир о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости. Мотивируя тем, что является собственником нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <...>. При этом принадлежащее истцу на праве собственности нежилое здание общей площадью 528,4 кв.м. является выявленным объектом культурного наследия, принятым на государственную охрану распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 10.10.1995 г. <...>-р. В целях улучшения планировки помещений и эксплуатационных качеств нежилого здания в 2022 г. истцом было принято решение о реконструкции нежилого здания путем сноса части пристройки лит. «а2», возведенной с тыльной стороны нежилого здания, возведением на ее месте новой пристройки, а также перепланировке помещений нежилого здания с сохранением исторического вида внешнего фасада здания. По заявке Еремянца В.С. ООО «Юг-Рост-НТД» подготовлена проектная документация по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., <...>. которая согласована Управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, после чего специалистами Управления истцу было разъяснено, что он может приступить к выполнению предусмотренных проектом работ по реконструкции и перепланировке нежилого здания. В 2023 году истцом завершены работы по реконструкции спорного нежилого здания путем сноса части пристройки лит. «а2», возведенной с тыльной стороны нежилого здания, возведением на ее месте новой пристройки, а также перепланировке помещений нежилого здания с сохранением исторического вида внешнего фасада здания в соответствии с проектной документацией по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., <...>. После завершения реконструкции и перепланировки объекта по заявке Еремянца В.С. Армавирским отделением Южного филиала ППК «Роскадастр» выполнен технический паспорт на нежилое здание от 18.07.2023 г., согласно которому общая площадь нежилого здания составила 570,4 кв.м., в результате произведенной реконструкции и перепланировки характеристики здания изменились незначительно. По заявлению Еремянц В.С. Управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края проведена проверка выполненных работ на их соответствие Проектной документации по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., <...>, выполненной ООО «Юг-Рост-НТД», по результатам которой каких-либо несоответствий не выявлено, замечаний со стороны Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края не поступило. Также Еремянцу В.С. было разъяснено, что для внесения в сведения ЕГРН изменений в части основных характеристик нежилого здания с кадастровым номером <...> по адресу: <...> после произведенной реконструкции и перепланировки, ему необходимо обратиться в администрацию муниципального образования город Армавир с заявлением о вводе реконструированного здания в эксплуатацию. Истец обратился в администрацию муниципального образования город Армавир с заявлением о возможности оформления администрацией МО г. Армавир разрешительной документации по вводу в эксплуатацию завершенного реконструкцией спорного нежилого здания. Из ответа администрации муниципального образования город Армавир следует, что поскольку Еремянцем В.С. не было получено в установленном порядке разрешение на реконструкцию и перепланировку нежилого здания подготовка и выдача разрешения на ввод в эксплуатацию не представляется возможной. Истец указывает, что нежилое здание соответствует действующим строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, требованиям градостроительных регламентов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Его реконструкция и перепланировка были выполнены в строгом соответствии с Проектной документацией по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., <...>, выполненной ООО «Юг-Рост-НТД», согласованной в установленном порядке с Управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края. Вместе с тем, с учетом указанных обстоятельств, истец не имеет возможности во внесудебном порядке оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на реконструированный/перепланированный объект недвижимости, в связи с чем обратился в суд с данным иском, просит признать за истцом Еремянцем В.С. право собственности на реконструированное нежилое здание лит. «А» с кадастровым номером <...> общей площадью – 570,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В судебное заседание истец Еремянц В.С. не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителей по доверенности Ивахненко В.И., Косяченко А.В.

В судебном заседании представитель истца Еремянца В.С., действующий на основании доверенности Косяченко А.В., поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также с учетом выводов заключения эксперта ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» отдел по г. Армавиру Т., просил суд удовлетворить данные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика администрации муниципального образования город Армавир, действующий на основании доверенности Вирясов К.С., в удовлетворении исковых требований возражал по основаниям, указанным в представленных письменных возражениях, обосновывая тем, что реконструкция спорного объекта осуществлялась не в установленном законом порядке без получения необходимых разрешений, в связи с чем оснований для удовлетворения требований не имеется.

В судебное заседание представитель третьего лица администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, сведений об уважительности неявки в судебное заседание суду не представил, направил суду отзыв и дополнительную позицию к отзыву относительно заявленных истцом Еремянц В.С. исковых требований, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края с учетом позиции, изложенной в отзыве на исковое заявление.

Опрошенная в судебном заседании эксперт ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» отдел по г. Армавиру Т. подтвердила выводы, изложенные в заключении строительно-технической экспертизы от 04.12.2023, пояснив суду, что в ходе экспертного исследования ею установлено, что качество проведенных истцом работ по реконструкции нежилого здания соответствуют предъявленным требованиям.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Т., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

как установлено в судебном заседании, нежилое здание с кадастровым номером <...> (назначение: нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 1) общей площадью 528,4 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1990 кв.м. (категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, обеспечение занятий спортом в помещениях), расположенные по адресу: <...> принадлежит на праве собственности истцу Еремянцу В.С. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» №<...> от 25.12.2020, что подтверждается имеющимися в материалах дела Выписками из ЕГРН от 19.07.2021, от 22.06.2021.

Судом установлено, что нежилое здание по адресу: <...>, является выявленным объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., принятым на государственную охрану распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 10.10.1995 г. <...>-р.

Приказом администрация Краснодарского края от 03.12.2021 <...>-кн выявленный объект культурного наследия «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., Краснодарский край, городской округ <...>, включен в реестр в качестве объекта культурного наследия регионального значения, а также утверждены границы и режимы использования территории данного объекта культурного наследия.

Приказом администрации Краснодарского края от 24.12.2021 <...>-кн утвержден предмет охраны указанного объекта культурного наследия.

В целях улучшения планировки помещений и эксплуатационных качеств нежилого здания истец Еремянц В.С. в 2022 г. принял решение о реконструкции нежилого здания путем сноса части пристройки лит. «а2», возведенной с тыльной стороны нежилого здания, возведением на ее месте новой пристройки, а также перепланировке помещений нежилого здания с сохранением исторического вида внешнего фасада здания.

Истец Еремянц В.С. обратился в Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края с соответствующим заявлением от 07.09.2022 о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, расположенного по адресу: <...>.

22.09.2022 Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края разработало задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, в котором предусмотрено проведение предварительных работ, комплексных научных исследований, разработка проекта реставрации и приспособления, рабочей документации и отчетной документации.

12.10.2022 в Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края обратилась специализированная организация «Юг-Рост-НТД» о выдаче разрешения на проведение работ (разработка научно-проектной документации) по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр.

Управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края было выдано разрешение на проведение работ (разработка научно-проектной документации) по сохранению объекта культурного наследия.

По заявке истца специализированной организацией ООО «Юг-Рост-НТД» разработана проектная документация по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., <...>», которая 28.12.2022 рассмотрена управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

Из письма управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 28.12.2022 <...> следует, что по итогам рассмотрения вышеуказанной научно-проектной документации дано положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы, которое опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края в телекоммуникационно-информационной сети «Интернет» <...> для общественного обсуждения. Указанное заключение подготовлено аттестованными экспертами по проведению историко-культурной экспертизы П., С., Г. По итогам общественного обсуждения заключения государственной историко-культурной экспертизы предложения не поступали. Сводка предложений размещена на официальном сайте 28.12.2022. Согласно выводам акта определения влияния предполагаемых к проведению видов работ на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия от 25.10.2022 предполагаемые к выполнению работы не оказывают влияние на конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта культурного наследия. Экспертная комиссия пришла к выводу, что предусмотренные проектом решения обеспечивают сохранность особенностей памятника, являющихся элементами его предмета охраны в части «Градостроительных характеристик», «Архитектурных и конструктивных характеристик», «Архитектурно-художественной ценности» и «Исторической ценности» объекта. Экспертная комиссия пришла к выводу, что проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.» по адресу: <...> - «Проектная документация по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек, 1940-х гг., <...>», шифр: 13/2022, разработанная ООО «Юг-Рост-НТД» в 2022 г., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (положительное заключение). Учитывая изложенное, управлением принято решение (положительное) о согласии с выводами государственной историко-культурной экспертизы. Рассмотренная документация согласована, так как не противоречит требованиям законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия.

После согласования Управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.» по адресу: <...> истец Еремянц В.С. приступил к выполнению работ по реконструкции спорного нежилого здания путем сноса части пристройки лит. «а2», возведенной с тыльной стороны нежилого здания, возведением на ее месте новой пристройки, а также перепланировке помещений нежилого здания с сохранением исторического вида внешнего фасада здания в соответствии с проектной документацией по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., <...>.

После завершения работ по реконструкции нежилого здания истец Еремянц В.С. обратился в администрацию муниципального образования город Армавир с заявлением для оформления разрешительной документации по вводу в эксплуатацию завершенного реконструкцией нежилого здания с кадастровым номером <...> по адресу: <...>.

Из письма администрации муниципального образования город Армавир от 16.08.2023 <...> следует, что в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, Еремянцу В.С. отказано, поскольку в представленных им документах отсутствуют документы, установленные ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, администрацией муниципального образования <...> разрешение на реконструкцию нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, не выдавалось. К компетенции органов местного самоуправления, определенной действующим законодательством РФ, не относится функция признания права собственности на объект капитального строительства, возведенные без оформления в установленном порядке разрешительных документов.

В целях разрешения спора по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» отдел по г. Армавиру Т., из заключения которой от 04.12.2023 следует, что в результате проведенного обследования, изучения объемно-планировочных и конструктивных решений, здания литер «АА1А2», расположенного по адресу: <...> <...>, оценки технического состояния конструктивных элементов, качества примененных при строительстве материалов и выполненных строительно-монтажных работ экспертом установлено, что техническое состояние строения исследуемого здания соответствует требованиям для его безопасной эксплуатации, поскольку по результатам проведенного исследования оценки технического состояния строительных конструкций по внешним признакам установлено, что исследуемое строение находится в работоспособном состоянии. Реконструированное здание литер «А», расположенное по адресу: <...> <...> соответствует: санитарным, пожарным нормам, иным нормативным документам, регулирующим строительство зданий и сооружений, в том числе, Федеральному закону от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о правилах пожарной безопасности» и Федеральному закону от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Не соответствует: градостроительным нормам в части отсутствия разрешительной документации на проведение реконструкции. Литер «АА1А2» нежилое здание - 1913 года постройки, реконструировано в 2022 г., имеет 22% физического износа. В целом техническое состояние здания литер «АА1А2» оценивается как удовлетворительное, то есть работоспособное состояние - при котором некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, в данных конкретных условиях эксплуатации, не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Эксплуатация конструктивных элементов возможна. Экспертом проведен анализ технического паспорта на здание <...> <...> в г. Армавире по состоянию на 12.03.2012 г. (л.г.<...>) и поэтажные планы строения лит. «АА1А2» <...> <...>, в г. Армавире до и после проведенной реконструкции, а также экспертный осмотр от 25.10.2023, изучена экспликация помещений в здании литер «АА1А2»», расположенном в <...> <...> и установлено, что до реконструкции площадь всего по зданию составила 528,4 кв.м. После реконструкции: всего по зданию: 570,4 кв.м. Реконструированный объект капитального строительства здание литер «АА1А2», общей площадью 570,4 кв.м., расположенное по адресу: <...> <...> в целом соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, следовательно, обеспечивает безопасную для здоровья людей эксплуатацию объекта и не может создавать угрозу жизни и здоровью окружающим. Исследуемое здание не влияет на возможность использования помещений в соседних строениях по их целевому назначению, располагается на достаточном расстоянии от смежных строений и не создает их владельцам препятствий в проведении ремонта и обслуживания, не препятствует в проходе и проезде к соседним зданиям. В результате экспертного исследования экспертом установлено, что реконструированное здание литер «АА1А2», общей площадью 570,4 кв.м., расположенное по адресу: <...> <...> не нарушает прав третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В приложении <...> к охранному обязательству собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903г., рек. 1940-х гг., Краснодарский край, городской округ <...>, утвержденному приказом администрацией Краснодарского края от 19.07.2022 <...>-кн приведен состав и сроки работ по сохранению объекта культурного наследия «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг., Краснодарский край, городской округ <...> (том 1.1 стр.33-34). Работы по реконструкции объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг. проектными решениями не предусмотрены. Работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.», 1903 г., рек. 1940-х гг. выполнены не в полном объеме, запланированы для исполнения в 2024 году. Не выполненные на момент экспертного осмотра работы относятся к капитальному ремонту здания, то есть планируется проведение строительных мероприятий, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания, не затрагивающих несущие конструкции здания и другие характеристики надежности его безопасности в целом, включающих в себя замену отдельных конструктивных элементов.

Указанное заключение эксперта суд считает относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку оно составлено в связи с производством по данному делу судебной экспертизы, назначенной судом на основании статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта полностью соответствует требованиям статьи 86 указанного Кодекса, Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведённого исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, конкретный ответ на поставленный судом вопрос, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение.

Эксперт до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, экспертные специальности, стаж экспертной работы.

Оценивая заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд учитывает, что экспертиза проведена в соответствии с действующим законодательством, выполнена квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона РФ №73 от 05.04.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности, обстоятельства дела согласуются с выводами эксперта. Какой-либо заинтересованности эксперта в исходе данного дела судом не установлено. Сторонами данное заключение не оспаривалось.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает следующее:

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ в качестве одного из способа защиты прав предусмотрено признание права собственности.

На основании ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с абзацем первым ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, регулирующей общие основания приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании положений ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из содержания указанных норм следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Согласно ч. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ч. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу положений п.2 ч.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу ч. 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Порядок охраны объектов культурного наследия установлен Федеральным законом Российской Федерации от 25.06.2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Согласно статьи 33 Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Как установлено пунктом 2 статьи 35 Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение землеустроительных, строительных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются. Исключение составляют работы по сохранению памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственная деятельность, не нарушающая целостности памятника или ансамбля и не создающая угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Нормами п. 12 ч. 2 ст. 33 Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя выдачу в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 47.2 Федерального закона Российской Федерации от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия обязан организовать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 45 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями статьи 47.3 Федерального закона Российской Федерации от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лицо, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр; не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Судом установлено, что истцом произведена реконструкция нежилого здания с кадастровым номером <...> общей площадью 528,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г.Армавир, <...> в соответствии с согласованной Управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края проектной документацией на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (с торговыми помещениями) полковника Р.» по адресу: <...>. При этом из выводов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, следует, что выполненные работы не нарушают проектные решения, согласованные Управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

Более того, из выводов эксперта Т. также следует, что произведенные истцом работы по реконструкции спорного нежилого здания внешний архитектурный облик не затронули.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который принадлежит ему на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.п.1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

На основании п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

П.п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что спорный объект недвижимости – реконструированное нежилое здание лит. «А» с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, расположен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с соблюдением его вида разрешенного использования и целевого назначения, в целом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, установленным действующим законодательством в качестве обязательных требований для объектов данного вида и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, истцом принимались меры к легализации указанного объекта недвижимости во внесудебном порядке, имеются необходимые правовые основания для признания права собственности на реконструированное нежилое здание, суд находит исковые требования истца Еремянца В.С. подлежащими удовлетворению.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

При разрешении возникшего спора суд учитывает, что положениями пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                 РЕШИЛ:

Исковое заявление Еремянца В.С. к администрации муниципального образования город Армавир о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – удовлетворить.

Признать за Еремянцем В.С., <...>, право собственности на реконструированное нежилое здание лит. «А» с кадастровым номером <...> общей площадью – 570,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решение суда является основанием для подготовки технического плана, осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Армавирский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2023 года.

Судья

Армавирского городского суда И.В. Николаенко