Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6/2023 (2-1377/2022;) ~ М-1369/2022 от 05.10.2022

Дело № 2-6/2023

59RS0028-01-2022-001938-55        

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    23 марта 2023 года Лысьвенский городской суд Пермского края в составе судьи Шадриной Т.В., с участием прокурора Кабыш Н.С., при секретаре Галяутдиновой Г.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Лысьвенского городского округа о взыскании выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском администрации Лысьвенского городского округа о взыскании выкупной стоимости жилого помещения – трехкомнатной квартиры, общей площадью 83,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что на праве собственности ей принадлежит трехкомнатная квартира, общей площадью 83,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Между тем, до настоящего времени ответчиком мер по изъятию земельного участка для муниципальных нужд, а также по выплате выкупной стоимости жилых помещений, не предпринято. Истец была вынуждена самостоятельно обратиться к оценщику с целью определения выкупной стоимости жилого помещения, по результатам оценки она обратилась в администрацию с заявлением о выплате выкупной стоимости на основании отчета эксперта Пермской торгово-промышленной палаты, однако данное заявление было оставлено ответчиком без рассмотрения. С учетом данных обстоятельств, просила взыскать с администрации ЛГО в ее пользу выкупную стоимость в размере 2594000 рублей, в том числе стоимость жилого помещения, включая долю в праве на общее имущество и земельный участок в сумме 2307000рублей; убытки, связанные с арендой жилого помещения, переездом и услуг риелтора в сумме 54000 рублей и компенсацию за непроизведенный ремонт в сумме 233000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, обратилась с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании уточнила заявленные требования, просила взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу ФИО2 выкупную стоимость принадлежащего ей жилого помещения в размере 2523872 руб., а также понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 20819 руб., расходы оценщика в сумме 15000 руб., и расходы на представителя в сумме 15000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Лысьвенского городского округа ФИО6 пояснила, что жилой дом по адресу <адрес> ул. <адрес> постановлением администрации Лысьвенского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно постановлению срок выселения граждан из жилых помещений установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с возникновением чрезвычайной ситуации и угрозой обрушения конструкций многоквартирного дома по <адрес>, решением комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечения пожарной безопасности муниципального образования «Лысьвенский городской округ» было принято решение расселить жилой дом по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ и организовать срок его сноса в течение 2023 года. В адрес жильцов были направлены уведомления о выселении. Истец из спорного жилого дома выехала. На сегодняшний день земельный участок под жилым домом не изъят для муниципальных нужд, многоквартирный жилой дом не включен в региональную адресную программу по расселению из ветхого жилья, заключить соглашение об изъятии принадлежащего истцу жилого помещения с выплатой выкупной цены не представляется возможным.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Так, согласно статье 32 (часть 10) Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого помещения – квартиры по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (т.1 л.д. 10-14,15).

Постановлением администрации Лысьвенского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.15).

Согласно техническому отчету ООО «Управление ЖКХ-Лысьва» № (т.2 л.д. 162-228) об обследовании технического состояния строительных конструкций и инженерных сетей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, установлено, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома в целом оценивается как неудовлетворительное, состояние фундамента – как аварийное, физический износ многоквартирного дома составляет 71 %. По результатам обследования установлено, что объект не соответствует требованиям нормативно-технической документации в строительстве, стены из шлакоблоков и бутовые ленточные фундаменты не подлежат замене на протяжении всего периода использования зданий по назначению. При визуальном обследовании установлено, что на момент обследования материал стен – шлакоблок, а также бутовой фундамент – потеряли свою прочность, то есть разрушаются. Принимая все факты изложенного, а также анализируя значимую величину физического износа строительных конструкций и инженерных сетей многоквартирного жилого дома, выполнение капитального ремонта или реконструкции здания нецелесообразно. При существующем разрушении бутового фундамента возможно обрушение участка ограждающей стены. В целях безопасности необходимо запретить нахождение людей в многоквартирном доме. Требуется расселение в кротчайшие сроки с последующим сносом здания.

Согласно постановлению администрации Лысьвенского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ, в постановление администрации Лысьвенского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части установления сроков выселения граждан из жилых помещений многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с угрозой обрушения конструкций многоквартирного жилого дома комиссией по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности МО «ЛГО» принято решение о расселении жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 245- 247).

Как установлено судом, расселение жилого дома произведено в установленные сроки.

Между тем, по настоящее время земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> для муниципальных нужд не изъят, соглашение о выкупе жилых помещений с собственниками жилого дома не заключалось, изъятие путем выкупа жилых помещений не производилось. Многоквартирный дом по указанному адресу не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес>.

Истец обращалась в адрес администрации Лысьвенского городского округа с требованиями о разрешении возникшей ситуации и заключении с ней соглашения о выплате выкупной стоимости за жилое помещение (т.1 л.д. 20), однако до настоящего времени истцу выкупная стоимость жилого помещения не выплачена.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, установленная статьей 32 ЖК РФ, в отношении истца соблюдена не была, решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и принадлежащего истцу жилого помещения органом местного самоуправления не принято, вопрос о выплате истцу выкупной цены за жилое помещение не разрешен.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры, что имеет место по данному делу, не должно умалять права собственника жилого помещения и препятствовать их восстановлению.

При таком положении, у истца имеются правовые основания требовать от ответчика выкупную стоимость за изъятое жилое помещение, а доводы представителя ответчика в этой части подлежат отклонению как необоснованные.

     Ввиду наличия между сторонами спора о размере выкупной цены судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 70-95), рыночная стоимость принадлежащей истцу квартиры, составляет 1639301 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома пропорционально долям в праве собственности истцов на жилое помещение (пропорционального площади жилого помещения) в объеме, предусмотренном ст. 166 ЖК РФ составляет 856538 руб., стоимость убытков собственников жилого помещения в связи с выездом из жилого помещения, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ составляет 153033 руб.

Суд считает необходимым при определении выкупной стоимости, подлежащей взысканию в пользу истца, принять за основу данное экспертное заключение Пермской ЛСЭ. Не доверять данному экспертному заключению оснований у суда не имеется, поскольку эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, какой–либо его заинтересованности в исходе дела не установлено. Заключение составлено лицом, имеющим соответствующее образование и стаж работы. Экспертиза выполнена с учетом всех требований, предъявляемых к экспертной деятельности, на основании соответствующей методической литературы и нормативных актов. Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертом использованы затратный, сравнительный и доходный подходы, при применении которых эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов для целей оценки объекта и обоснованию использования определенных методов в рамках каждого из применимых подходов. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта.

Кроме того, истцом в ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены и взыскиваемая стоимость жилого помещения также определена с учетом указанного экспертного заключения. Ответчик же стоимость жилого помещения, определенную на основании указанного отчета, не оспаривает.

При этом, поскольку истец в судебном заседании не настаивает на взыскании в ее пользу убытков на аренду жилья, суд считает необходимым с учетом требований ст. 196 ГПК РФ взыскать с администрации в пользу ФИО2 компенсацию за жилое помещение - 3-комнатную квартиру, площадью 83,6 кв.м., расположенную по адресу <адрес>, в сумме 2 523 872 руб.

Доводы стороны ответчика о необоснованности включения в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи с не предоставлением стороной истца доказательств, подтверждающих необходимость его проведения на момент первой приватизации в данном жилом доме, суд считает несостоятельными исходя из следующего.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и статьей 190.1 ЖК РФ предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

При этом с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно ст. ст. 14, 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится, в том числе и осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии со ст. 14 ЖК РФ на органы местного самоуправления возложено осуществление муниципального жилищного контроля, а также утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Статьей 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым, в том числе, относятся владение, пользование, распоряжение муниципальной собственностью; содержание и использование муниципального жилищного фонда.

В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством относятся к вопросам местного значения городского поселения.

Таким образом, по смыслу приведенного правового регулирования исключительной компетенцией органа местного самоуправления является обязанность при осуществлении мероприятий по приватизации гражданами занимаемых жилых помещений, провести капитальный ремонт многоквартирного дома, в случае его нуждаемости в таком ремонте, вне зависимости от принадлежности дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исходя из смысла указанных выше норм, обязательства по капитальному ремонту дома сохраняются за бывшим собственником жилищного фонда и могут быть прекращены только надлежащим исполнением обязательств, и только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Из материалов дела следует, что первая приватизация квартиры в доме по <адрес> в <адрес> была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, при этом как следует из технического паспорта (т. 1 л.д. 127-137), сведения о проведении капитального ремонта жилого дома с момента его постройки -1951 год отсутствуют. При этом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до осуществления первой приватизации в спорном жилом доме, общий износ дома составлял 50%.

В соответствии с Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" табл. 2.1 - при физическом износе от 40 до 70% для каменных зданий требуется немедленный капитальный ремонт всего здания с восстановлением фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекрытий, перегородок и полов.

Таким образом, суд считает, что с учетом нормативных сроков эксплуатации конструктивных элементов, этот дом нуждался в проведении капитального ремонта еще до первой приватизации жилого помещения в данном доме, однако обязанность по его проведению администрацией не была выполнена, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшим в процессе эксплуатации здания в целом, и экономической нецелесообразностью капитального ремонта, и, как следствие, вышеуказанный дом был признан аварийным и подлежащим сносу, следовательно, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в соответствии с ст. 32 ЖК РФ после получения собственниками помещений многоквартирного дома денежной компенсации за снесенное жилое помещение, право собственности на спорную квартиру за истцом подлежит прекращению.

При рассмотрении требований о взыскании судебных расходов, суд принимает во внимание следующее.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче иска ФИО2 исходя из первоначально заявленных требований уплачена государственная пошлина в размере 21170 руб., что подтверждается чеком (т.1 л.д. 9), при этом размер госпошлины, подлежащий оплате с учетом уточненных требований составляет 20819,36 руб., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, ФИО2 понесены расходы на оплату услуг оценщика по определению выкупной цены в сумме 15 000 руб., что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.16-18), чеком-ордером (т.1 л.д.8). Указанные расходы понесены истцом в соответствии с требованиями ст.ст. 56,57,131,132 ГПК РФ возлагающими на истцов обязанность по предоставлению доказательств по делу, в связи с чем, размер обоснованных и подтвержденных расходов на оплату услуг оценщика составляет 15 000 руб.

Также, ФИО2 с целью реализации права на ведение дела с участием представителя, заключен договор оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 19), согласно которому представитель разрабатывает исковое заявление о взыскании выкупной стоимости за аварийное жилье, представляет интересы в суде. Стоимость услуг по договору определена в сумме 15 000 руб., которая оплачена истцом полностью (т.1 л.д. 23).

В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При разрешении требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя суд руководствуется принципом разумности и справедливости, учитывая объем и сложность дела, количество представленных сторонами по делу документов и проведенных судебных заседаний, их продолжительности, фактически оказанные представителем услуги, считает заявленные требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. разумными.

Таким образом, общая сумма судебных расходов, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца составит 50819 рублей 36 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу ФИО2 денежную компенсацию за жилое помещение – квартиру, площадью 83,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в размере 2 523 872 рублей и судебные расходы в сумме 50 819 рублей 36 коп.

С момента оплаты выкупной стоимости настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием «Лысьвенский городской округ».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение одного месяца дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: (подпись)

Копия верна.

Судья: