Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1037/2022 ~ М-595/2022 от 22.02.2022

                                                         2-1037/2022

    УИД № 23RS0003-01-2022-001101-38

                                              Р Е Ш Е Н И Е

                                Именем Российской Федерации

    11 апреля 2022 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

    председательствующего       Михина Б.А.

    при секретаре                         Тарасовой А.С.,

    с участием представителя истца Карамщук К.С.- Хуришанова Д.Б., представителей Яковлевой Ю.А.- Лашевича В.Н. и Гавриковой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Карамщук К. С. к Яковлевой Ю. А. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи,

                                                у с т а н о в и л:

Карамщук К.С. обратилась в суд с иском к Яковлевой Ю.А. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование требований указано, что 09.10.2021 года между истцом Карамщук К.С. (покупатель) и ответчиком Яковлевой Ю.А. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости «квартиры», находящейся по адресу: <адрес>, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: квартиры, назначение жилое помещение, вид жилого помещения: квартира, этаж 3, общей площадью 38,3 кв.м. с кадастровым номером: № расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Согласно п.1.3. предварительного договора основной договор будет заключен сторонами в срок до 25.10.2021 года (включительно).

Согласно п. 2.1 цена настоящего договора за объект недвижимости составляет 4 177 000 рублей.

Согласно условиям предварительного договора купли продажи, п. 2.2. часть стоимости в размере 100 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет собственных денежных средств, в день подписания настоящего предварительного договора в качестве задатка, которые входят в цену объекта, путем перечисления денежных средств на счет продавца, а часть стоимости объекта в размере 4 077 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет кредитных (ипотечных) выданных ПАО Сбербанк.

Согласно п. 4.3. предварительного договора заключая настоящий договор, исход из того, что они предоставляют друг другу достоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значения для заключения настоящего договора его исполнения или прекращения.

14.10.2021 г. истцу стало известно, что «квартира», находящаяся по адресу: <адрес>, фактически не пригодна для проживания в зимний период в связи с частыми отключениями электроэнергии, которая составляет единственный источник энергии для оборудования приготовления пищи, освещения, отопления, горячего водоснабжения в данном доме.

Данная информация подтвердилась различными обращениями жителей данного дома к администрациям различного уровня. В интернете присутствуют ссылки на данные обращения. Таким образом (Продавец/ответчик), как собственник квартиры не мог не знать об этих существенных моментах эксплуатации квартир в данном доме в зимнее время и, соответственно, за объект несет ответственность и за недостоверные заверения, касающиеся существенных обстоятельств, имеющих значение для заключения Договора.

Истец указывает, что предварительный договор купли- продажи вышеуказанной недвижимости, был заключен удаленно, а именно 09.10.2021 г. на момент заключения сделки, истец находились в городе: <адрес>, что подтверждается подписанным договором с обеих сторон в сканированном виде в формате «PDF» после чего ею 09.10.2021 г. были выполнены условия п. 2.2. по предварительному договору купли-продажи, где часть стоимости в размере 100 000 рублей, в качестве задатка были переведены продавцу, что подтверждается выпиской и самой операцией в системе сбербанк онлайн, где получатель денежных средств была продавец. Данная сделка в части предварительного договора купли продажи проводилась удаленно через Агентство недвижимости «Этажи» Риелтором выступала: Романенко Е. В., ею в адрес истца по системе мессенджер «WhatsApp» было направлено два видео по вышеуказанной квартире, однако недостатки по квартире видно не было.

Таким образом, вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости «квартиры» находящимся по адресу: <адрес>, был подписан с грубейшими нарушениями, а именно:

- не соответствует п. 3.1 где указано, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет,

- не соответствует п.4.3 где указано содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержащие нормы гражданского законодательства.

Согласно п.4.8 предварительного договора внесенная покупателем в соответствии с п. 2.2. настоящего договора сумма задатка подлежит возврату продавцом покупателю в случае, если до наступления срока заключения основного договора покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между продавцом и покупателем может быть оспорена и проданный объект полежит изъятию покупателя. Продавец обязан вернуть покупателю сумму задатка в течении 3 (трех) рабочих банковских дней с момента предъявления покупателем продавцу требований о возвращении суммы задатка.

Согласно п. 4.12. указано, что стороны договорились подписать договор путем передачи его по факсимильной связи (путем отправления продавцу подписанного договора по электронной почте), что является действительным до предоставления и подписания его в оригинале. Таким образом, исходя даже из толкование самого договора имеется противоречие между пунктами, таким как п 3.1 и п 4.12. где пунктом подтверждается, что сделка была удалённая, и квартиру никто по факту не осматривал.

18.10.2021г. истцом направлялось требование (претензия) о расторжении предварительного договора купли-продажи подписанный электронно-документооборотом, в сканированном виде в формате «PDF» от 09.10.2021г. где подробно было расписано причина волеизъявленья о расторжении договора, а именно, одним из самым главным фактором, который (продавец/ответчик) от нее скрыл, то что дом очень «проблемный».

24.11.2021 года представителем истца было направлено повторное требование, а именно о перечислении в добровольном порядке денежных средства в размере 100 000 рублей на банковский счет истца, сроком до 01.12.2021 года. А также, подписание соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 09.10.2021 года между покупателем Карамщук К. С. и продавцом Яковлевой Ю. А. в добровольном порядке. Однако, требования истца со стороны ответчика не исполнены, задолженность в размере 100 000 рублей по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 09.10.2021 года, в добровольном порядке в установленный срок не погашена.

Ссылаясь на изложенное, истец просит взыскать с Яковлевой Ю. А., 03.08.1982 г.р. сумму денежных средств в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 508, 90 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 250, 18 руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, дав аналогичные пояснения.

В судебном заседании представители ответчика требования не признали, сославшись на то, что продаваемая квартира не имеет недостатков.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела между покупателем Карамщук К.С. и продавцом Яковлевой Ю.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2021г., по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (Основной договор) в установленной действующим законодательством форме на следующее недвижимое имущество: квартира, назначение жилое помещение, вид жилого помещения: квартира, этаж 3, общей площадью 38,3 кв.м. с кадастровым номером: 23:37:0105017:540, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> (п.1.1).

В соответствии с п.1.3 предварительного договора стороны определили, что Основной договор будет заключен сторонами в срок до 25 октября 2021 года включительно. Возможно досрочное заключение основного договора купли-продажи.

Согласно п.2.1 договора цена квартиры составляет 4 177 000 рублей. Расчет между сторонами будет осуществляться следующим образом: часть стоимости объекта в размере 100 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет собственных денежных средств, в день подписания настоящего предварительного договора в качестве задатка, которые входят в цену Объекта; часть стоимости Объекта в размере 4 077 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет собственных денежных средств и за счет кредитных (ипотечных) выданных ПАО Сбербанк.

На основании п.4.4 предварительного договора обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст.380 ГК РФ.

Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается (п.4.5).

Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесённый задаток в двойном размере в течении 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3 настоящего предварительного договора (п.4.6).

Согласно п.4.8 предварительного договора внесенная покупателем в соответствии с п. 2.2. настоящего договора сумма задатка подлежит возврату продавцом покупателю в случае, если до наступления срока заключения основного договора покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между продавцом и покупателем может быть оспорена и проданный объект полежит изъятию покупателя. Продавец обязан вернуть покупателю сумму задатка в течении 3 (трех) рабочих банковских дней с момента предъявления покупателем продавцу требований о возвращении суммы задатка.

Во исполнение условий предварительного договора покупатель Карамщук К.С. передала продавцу Яковлевой Ю.А. задаток в размере 100 000 рублей, что подтверждается соответствующей записью в предварительном договоре и не оспаривается сторонами.

Основной договор купли-продажи спорной недвижимости в оговоренный срок сторонами заключен не был.

В настоящее время собственником спорной квартиры значится Хижин Ю.М. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2021 года.

Статьей 381 ГК РФ установлены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. В частности, предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из искового заявления следует, что истец сочла квартиру не пригодной для проживания в зимний период в связи с частыми отключениями электроэнергии, поэтому отказалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры и обратилась к ответчику с претензиями о расторжении предварительного договора и возврате задатка.

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Недостатки или дефекты, согласно пункта 38 ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия, термины и определения» означает - каждое отдельное несоответствие продукции установленные требованиям».

По характеру дефекты подразделяются на скрытые, невидимые при внешнем осмотре, и явные. Скрытые дефекты, как правило, выявляются после поступления продукции потребителю или при дополнительных, ранее не предусмотренных проверках, в связи с обнаружением других (явных) дефектов. Явные дефекты выявляются при внешнем осмотре (визуально).

Под скрытыми работами в строительстве понимаются - работы, качество выполнения которых влияет на безопасность и (или) долговечность объекта капитального строительства, но в соответствии с технологией их проведения, контроль за осуществлением которых не может быть проведен после выполнения последующих работ без вскрытия, разборки или повреждения строительных конструкций и участков сетей (систем) инженерно-технического обеспечения (Приказ Минстроя России от 19.02.2016 №98/пр).

В обоснование своих доводов истец представил суду письмо директора УЖК «Сервис-Дом» ООО Маргарян О.В. от 06.04.2022г. №454, из содержания которого следует, что на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, по проекту выделена мощность 250 кВт, с учетом того, что дом должен быть газифицирован. Но Застройщиком многоквартирного жилого дома не были выполнены технические условия по газификации, в связи с чем в зимний период иногда не достаточно электрической мощности. Жители совместно с УЖК «Сервис - Дом» (ООО) обратились АО «НЭСК - электросети» с просьбой об увеличении электрической мощности.

Иных доказательств, обосновывающих свои доводы, истцом в нарушении требований ст.56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.

Ответчиком в свою очередь представлены сведения о заключении 01.01.2020г. Яковлевой Ю.А. договора с АО «НЭСК» «Анапаэнергосбыт» на потребление электроэнергии, лицевой счет №.

Из Карточки абонента за период формирования с 01.02.2020г. по 23.03.2022г. видно, что в <адрес> <адрес> поступала и потреблялась электроэнергия, что подтверждается показаниям счетчика № о стабильной подаче электроэнергии в квартиру.

Фактическое состояние квартиры было оценено покупателем при осмотре Объекта и претензий по его качеству не имелось, что отражено в п.3.1 предварительного договора. Перед подписанием предварительного договора покупатель осмотрел Объект и заявляет, что у него имелась возможность выявить недостатки Объекта при визуальном его осмотре. На момент подписания данного договора к состоянию Объекта покупатель претензий не имеет.

Как установлено судом из пояснений сторон, квартира была осмотрена истцом посредством видеообзора квартиры, предоставленного риелтором Агентства недвижимости «Этажи».

Доводы истца о том, что сделка проводилась удаленно, и осмотр квартиры был произведен с помощью двух видеороликов, снятых риэлтором Агентства недвижимости «Этажи» Романенко Е.В. и направленных в адрес истца по системе мессенджер «WhatsApp», однако недостатки по квартире видно не было, суд оценивает критически.

Статьей 469 ГК РФ установлены требования к качеству продаваемого покупателю товара. Следовательно, покупаемую квартиру покупатель должен осмотреть ещё до приёма-передачи, и лишь потом сторонами подписываются соответствующий договор.

Законом не запрещено производить осмотр квартиры по видеосвязи или с помощью предоставления подробного видео- или фотоотчёта.

Таким образом, осмотрев и оценив состояние квартиры посредством видеообзора, истец осознавала и приняла на себя возможные риски, вызванные этими обстоятельствами.

В соответствии с ч.2 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что качество передаваемого покупателю товара не соответствовало предварительному договору купли-продажи недвижимости, либо квартира являлась непригодной для проживания и представляла опасность для жизни и здоровья. Наоборот, претензий на момент подписания предварительного договора к состоянию данной квартиры истец не имела.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств суд приходит к выводу, что неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2021г. и не заключение основного договора купли-продажи допущено по вине покупателя, который уклонился от его заключения. А поскольку за неисполнение предварительного договора купли-продажи ответственна сторона истца, передавшая задаток, то оснований для возврата покупателю суммы задатка не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях Карамщук К.С. к Яковлевой Ю.А. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи.

Согласно ст.ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в том числе на оплату госпошлины. В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, суд полагает отказать и в возмещении истцу судебных расходов.

    На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                   р е ш и л:

░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░, ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 13 ░░░░░░ 2022 ░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: