Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1042/2023 ~ М-413/2023 от 15.02.2023

к делу 000

УИД 23RS0000-72

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

г-к. Анапа «06» июня 2023 г.

Анапский районный суд (...) в составе судьи Правилова А.В., при секретаре ФИО4, с участием представителя истца ФИО3 – ФИО7, действующего на основании доверенности от 27.01.2023 г. № (...)2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований указала, что 00.00.0000 между нею и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 600 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер – 000, расположенный по адресу: (...), с/о Гайкодзорский, (...). Цена недвижимости составила 2250000 руб.

Кроме того, между нею и ответчиком заключен 00.00.0000 договор генерального строительного подряда 000 на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 68,4 кв. м. на вышеуказанном земельном участке, цена договора составила 3556800 руб.

Свои обязательства истец исполнила, оплатив в полном объеме стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Ответчик не выполнил своих обязательств, основной договор купли-продажи земельного участка в срок до 00.00.0000 с истцом не подписал.

00.00.0000 между сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка, согласно которому основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 00.00.0000

При этом площадь земельного участка уменьшилась с 600 кв. м. до 400 кв. м., изменился вид его разрешенного использования с «индивидуальное жилищное строительство» на «для ведения личного подсобного хозяйства». Более того указано, что земельный участок находится в залоге у ООО «Управляющая компания «Ар. И.С.» Д.У.

00.00.0000 истец обратилась к ответчику с требованием о расторжении предварительного договора земельного участка от 00.00.0000 (с учетом дополнительного соглашения от 00.00.0000)., возврате внесенных средств, уплате штрафных санкций. Требование получено ответчиком 00.00.0000

Ответчик денежные средств не возвратил, направил 00.00.0000 письмо об отклонении претензии, полученное истцом 00.00.0000.

Впоследствии выяснилось, что ответчик в ноябре 2021 г. фактически продал вышеуказанный земельный участок, к строительству дома не приступил, за оформлением разрешительной документации не обращался.

До настоящего времени земельный участок истцу не передан, денежные средства также не возвращены.

По изложенным основаниям истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 (с учетом дополнительного соглашения от 00.00.0000), взыскать с ответчика переданные денежные средства в размере 2250000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 275 702 руб. 06 коп., компенсацию морального вреда в размере 300000 руб., а также 80000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Из письменного отзыва представителя ответчика следует, что требования о расторжении предварительного договора земельного участка от 00.00.0000 (с учетом дополнительного соглашения от 00.00.0000) и возврате денежных средств в размере 2250000 руб. подлежат удовлетворению, поскольку ответчик в силу экономического кризиса в сфере строительства не смог выполнить взятые на себя обязательства. С требованием о выплате процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 275702 руб. 06 коп. представитель ответчика также согласна.

Указала, что заявленный размер компенсации морального вреда является чрезмерным, просит определить компенсацию в сумме 30000 руб.

Относительно взыскания расходов на оплату услуг представителя в размере 80000 руб. представитель ответчика указала, что данная сумма является завышенной, с учетом требований разумности и справедливости не возражал против возмещения данных расходов в размере 10000 руб.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер – 000, расположенный по адресу: (...), с/о Гайкодзорский, (...).

Цена недвижимости составила 2250000 руб., установлен срок, в течение которого стороны обязались подписать основной договор – не позднее 00.00.0000 (п. п. 1.3.1., 1.3.2. договора).

Разделом 2 договора определен порядок расчетов, согласно которому истец обязался выплатить ответчику задаток в размере 200000 руб. не позднее одного календарного дня с даты подписания договора. Оставшаяся часть цены недвижимости передается истцом следующим образом: 2050 000 руб. в срок не позднее 23.11.2021г.

Факт оплаты стоимости земельного участка подтверждается кассовым чеком от 00.00.0000 и ответчиком не отрицается.

00.00.0000 между сторонами подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка, изменены параметры участка: вид разрешенного использования – с «для индивидуального жилищного строительства» на «для ведения личного подсобного хозяйства», кадастровый номер с 000 на 000, общая площадь с 600 кв. м. на 400 кв. м., местоположение с «(...), с/о Гайкодзорский, (...)» на «(...)».

Пунктом 1.3. дополнительного соглашения определено, что обязательства по заключения основного договора купли-продажи пролонгируются до 00.00.0000.

На дату подписания дополнительного соглашения в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде залога (ипотеки) в пользу ООО «Управляющая компания «Ар. И.С.» ФИО5 комбинированным «СТАРТ».

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, данных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Поскольку по договору от 00.00.0000 определена обязанность истца до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого имущества, что им и было сделано в этот же день, суд квалифицирует данный договор как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 1 ст. 487 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи (п. 1 ст. 457 ГК РФ).

Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что свои обязательства по оплате стоимости земельного участка истцом исполнены в полном объеме.

Ответчик свою обязанность по передаче истцу земельного участка в установленный срок – до 00.00.0000 не исполнил, что им не отрицается.

Последующее заключение дополнительного соглашения от 00.00.0000 с установлением нового срока передачи участка – до 00.00.0000 судом во внимание не принимается, поскольку в изначально установленный срок – 00.00.0000 ответчик своих обязательств не исполнил, а дополнительное соглашение заключено после истечения вышеуказанного срока.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что им направлялось в адрес истца предложение о подписании передаточного акта или иного документа о передаче вышеуказанного земельного участка до 00.00.0000, а также о необходимости обращения в уполномоченный государственный орган с заявлениями о государственной регистрации перехода на него права собственности.

Более того, из материалов дела следует, что 00.00.0000 земельный участок с кадастровым номером 000, являющийся предметом договора купли-продажи от 00.00.0000, снят с государственного кадастрового учета в связи с его размежеванием на шесть самостоятельных земельных участков на основании соответствующего межевого плана.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 00.00.0000 площадь земельного участка с кадастровым номером 000:00.00.0000 кв. м., а не 600 кв. м., как предусмотрено вышеуказанным договором купли-продажи.

00.00.0000 зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок площадью 400 кв. м., с кадастровым номером 000, по адресу: (...)», образованного из земельного участка с кадастровым номером 0009.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Доказательств изменения между сторонами в срок до 00.00.0000 условий договора купли-продажи от 00.00.0000 относительно площади и кадастрового номера земельного участка путем заключения соответствующего дополнительного соглашения, а также доказательств направления в адрес истца проекта указанного дополнительного соглашения, ответчиком в материалы дела не представлено.

Суд приходит к выводу, что по состоянию на 00.00.0000 земельный участок с кадастровым номером 000 не существовал и не мог быть был передан истцу в связи со снятием его с государственного кадастрового учета.

Площадь участка, указанная в договоре купли-продажи от 00.00.0000, не соответствовала его площади, указанной в документах государственного кадастрового учета.

Доказательств того, что истец достоверно знал об указанных обстоятельствах, ответчиком также не представлено.

Таким образом, ответчиком существенным образом нарушены условия договора купли-продажи от 00.00.0000, поскольку оплаченный истцом земельный участок ему не передан в срок до 00.00.0000 и не мог быть передан по вышеуказанным причинам.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

00.00.0000 истцом направлено и 00.00.0000 ответчиком получено требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в размере 2250000 руб., а также о выплате штрафа.

00.00.0000 ответчик направил истцу письменный ответ на требование, в котором от возврата средств отказался, предложив иной порядок исполнения обязательства (зачет с учетом стоимости выполненных строительных работ).

В свою очередь, истец от предложений ответчика также отказался, реализовав свое право на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями.

С учетом изложенного, правовой позиции ответчика, отраженной в отзыве на иск, суд находит требования истца о расторжении вышеуказанного договора от 00.00.0000 (с учетом дополнительного соглашения от 00.00.0000) и возврате денежных средств в размере 2250000 руб. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, ввиду неисполнения ответчиком условий заключенного договора купли-продажи у него возникла обязанность по уплате истцу процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представленный истцом расчет процентов является верным, им применена ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующие периоды. Общий размер процентов составил 275 702 руб. 06 коп., ответчиком их размер не оспорен, признан в полном объеме.

Указанный расчет судом также принимается, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 275 702 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 00.00.0000 000 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии с п. 1 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 и 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда», под нравственными страданиями следует понимать страдания, относящиеся к душевному неблагополучию (нарушению душевного спокойствия) человека (чувство страха, унижения, беспомощности, стыда, разочарования и другие негативные эмоции).

Тяжесть причиненных потерпевшему нравственных страданий оценивается судом с учетом заслуживающих внимание фактических обстоятельств дела, к которым могут быть отнесены любые обстоятельства, влияющие на степень и характер таких страданий. При определении размера компенсации морального вреда судам следует принимать во внимание, в частности: существо и значимость тех прав и нематериальных благ потерпевшего, которым причинен вред; характер и степень умаления таких прав и благ.

Учитывая длительность неисполнения ответчиком своих обязательств по возврату истцу денежных средств, характер и степень причиненных истцу нравственных страданий, требования разумности и справедливости, суд находит возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 30000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что истцом понесены судебные расходы в размере 80000 руб. на оплату услуг представителя, что подтверждается договором от 00.00.0000 000, квитанцией от 00.00.0000.

Суд полагает, что с учетом объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных услуг, продолжительности рассмотрения дела, требований разумности и справедливости, правовой позиции ответчика, понесенные истцом расходы на оплату услуг представителя подлежат частичному возмещению ответчиком, в размере 25000 руб.

На основании ст. ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика в доход государства следует взыскать государственную пошлину в доход государства в размере 20830 руб. 01 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 (с учетом дополнительного соглашения от 00.00.0000), заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 500803414789, паспорт серия 0317 000 от 00.00.0000) и ФИО3 (паспорт серия 4010 000 от 00.00.0000)

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 500803414789, паспорт серия 0317 000 от 00.00.0000) в пользу ФИО3 (паспорт серия 4010 000 от 00.00.0000). 2250000 (два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 (с учетом дополнительного соглашения от 00.00.0000), 275 702 (двести семьдесят пять тысяч семьсот два) рубля 06 (шесть) копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 30000 (тридцать тысяч) рублей компенсации морального вреда, 25000 (двадцать пять тысяч) рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя, а всего взыскать 2580702 (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч семьсот два) рубля 06 (шесть) копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 500803414789, паспорт серия 0317 000 от 00.00.0000) с доход государства государственную пошлину в размере 20830 (двадцать тысяч восемьсот тридцать) рублей 01 (одну) копейку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в (...)вой суд через Анапский районный суд (...) в течение месяца.

Судья А.В. Правилов