Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-65/2023 (2-1448/2022;) ~ М-1448/2022 от 28.10.2022

УИД 11RS0010-01-2022-002328-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2023 года город Сыктывкар Республики Коми

Эжвинский районный суд г. Сыктывкара Республики Коми

в составе судьи Петровой М.В.

при секретаре Баталовой В.Р.,

с участием истца Махиной В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-65/2023 по иску Махиной Валентины Юрьевны, Загороднюк Полины Павловны к администрации МО ГО «Сыктывкар», администрации Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

Махина В.Ю., Загороднюк П.П. обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности в силу приобретательной давности на жилые блоки, расположенные по адресу ... Литер А-I за Махиной В.Ю., Литер А- II - за Загороднюк П.П. В обосновании иска указали, что являются собственниками незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу .... Указанный дом был приобретен ... (Загороднюк) П.П. по договору купли-продажи от **.**.** у Б Земельный участок, на котором располагается спорный объект недвижимости находится в муниципальной собственности. **.**.** между арендодателем администрацией МО ГО «Сыктывкар» и арендаторами Махиной В.Ю. и Загороднюк П.П. заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №... для завершения строительства жилого дома. Срок данного договора истек **.**.**, однако, земельный участок продолжает находиться во владении истцов по настоящее время и используется ими для обслуживания жилого дома. Неоднократные обращения заявителей в АМО ГО «Сыктывкар» с целью получения разрешения на строительство дома и продления договора аренды земельного участка оставлены без удовлетворения. В настоящее время строительство блокированного жилого дома на земельном участке истцами полностью завершено. Объект состоит из двух автономных блоков поименованных Литер A-I и Литер А-II.

В судебном заседании истец Махина В.Ю. поддержала заявленные требования.

Истец Загороднюк П.П. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители ответчиков Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар», администрации Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Администрацией МО ГО «Сыктывкар» направлено в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что согласно выписке ЕГРН объект незавершенного строительства под кадастровым №..., расположенный по адресу ... степень готовности - 65% с **.**.** принадлежит на праве общей долевой собственности Махиной В.Ю. ... и ... (Загороднюк) П.П. ....

Указанный объект незавершенного строительства неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника.

Согласно договору купли-продажи от **.**.**, заключенному между Б и ... (Загороднюк П.П.) продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое здание – незавершенный строительством жилой дом (готовностью 64,8%) по адресу ...

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым №... по адресу ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома ... с придомовыми участками.

На основании договора аренды земельного участка №... от **.**.**, первоначальному арендатору земельного участка К предоставлен в аренду из земель поселений земельный участок площадью ... кв.м. по адресу ... для строительства индивидуального жилого дома.

В связи с переходом права собственности на недвижимое имущество между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и С от **.**.** на основании постановления администрации МО ГО «Сыктывкар» №... от **.**.** перезаключен договор земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым №... площадью ... кв.м. по адресу ... для строительства индивидуального жилого дома.

Решением ... от **.**.** по делу №... исковые требования ... (Загороднюк) П.П. к администрации МО ГО «Сыктывкара» о признании недействительным договора аренды земельного участка №... от **.**.** между администрацией Эжвинского района и С оставлены без удовлетворения, администрация МО ГО «Сыктывкар» обязана заключить с ... (Загороднюк) П.П. договор аренды земельного участка по адресу ...

**.**.** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ... (Загороднюк П.П.) заключено соглашение, согласно которому на основании решения ... от **.**.** внесены изменения в договор аренды земельного участка в части оплаты его аренды.

Согласно договору дарения от **.**.**, ... (даритель) подарила своей матери – Махиной В.Ю. (одаряемая) ... нежилого здания – незавершенный строительством жилой дом (готовностью 64,8%) по адресу ..., а Махина В.Ю. вышеуказанную ... незавершенного строительством жилого дома в дар принимает (п. 3 договора дарения).

**.**.** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Махиной В.Ю., Загороднюк П.П. заключен договор аренды земельного участка №..., по которому арендодатель сдает, а арендаторы принимают в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под кадастровым №..., площадью ... кв.м. по адресу ... для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком до **.**.**.

Соглашением о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №... от **.**.** п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из состава земель населенных пунктов земельный участок под кадастровым №..., площадью ... кв.м. по адресу ... для завершения строительства блокированного жилого дома ... с придомовыми участками.

По истечении срока аренды земельного участка Махина В.Ю. и Загороднюк (...) П.П. обратились с заявлениями от **.**.** о предоставлении земельного участка в аренду на 3 года для завершения строительства блокированного жилого дома.

Согласно ответа №... от **.**.** истцам было отказано в предоставлении указанной муниципальной услуги на основании пп.3 п.2.10 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в собственности МО ГО «Сыктывкар» и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от **.**.** №..., поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Неоднократные требования истцов в предоставлении муниципальной услуги по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства на территории МО ГО «Сыктывкар» блокированного жилого дома по адресу ... оставлены без удовлетворения по причине отсутствия соответствующей документации, истечения срока действия договора аренды земельного участка №... от **.**.**, отсутствия оснований, установленных Земельным кодексом РФ для предоставления земельного участка без торгов и по другим причинам.

Как следует из искового заявления, пояснений истца М, данных ею в ходе рассмотрения дела, в настоящее время строительство спорного индивидуального жилого дома не завершено, строительство осуществлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, неоднократные попытки в досудебном порядке урегулировать спор по вопросу признании права собственности на объект недвижимости оставлены без удовлетворения, договор аренды ответчиком не продлен. Сторона ответчика указывает на то, что оснований для признания за истцами права собственности на постройку не имеется, поскольку срок аренды на земельный участок закончен, договор аренды не пролонгирован, истцы не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, доказательства того, что жилой дом является блокированной застройкой отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 Гражданского кодекса РФ, является признание права.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ч.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

На основании ч.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Частью 3 ст.222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно ст.3.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, в том числе, для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014.

Согласно указанному Обзору судебной практики, при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Данные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч.2 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии с техническим паспортом, составленным **.**.**, блокированный жилой дом, расположенный по адресу ... состоит из двух автономных блоков поименованных Литер A-I и Литер А-II. Литера А-I общей площадью ... кв.м., в том числе жилая – ... кв.м., жилых комнат ..., Литера А-II общей площадью ... кв.м., в том числе жилая – ... кв.м., жилых комнат .... Каждый блок имеет степень благоустройства строения: отопление/электрический котел/газовый котел, водопровод/скважина, канализация/септик, газоснабжение/сетевое, электроснабжение/центральное. Удельный вес составляет 100%.

В качестве доказательства обоснованности заявленных требований, истцами предоставлено заключение специалиста Э №... от **.**.**, согласно которому жилой дом с придомовыми участками по адресу ... расположен на земельном участке площадью ... кв.м. Заезд на земельный участок площадью ... кв.м с разных сторон, вход в каждую половину жилого дома отдельный. Жилой дом имеет 2 этажа и цокольный этаж (используется под гараж, склад, технические помещения для установки оборудования (в каждом литере имеются автономные котлы отопления, автономные системы водоснабжения, канализация септик, газоснабжение и электроснабжение, система вентиляции). Жилой дом разделен капитальной стеной от фундамента до чердачного перекрытия (в техническом паспорте обозначены как «Литер А-I; Литер А-II»). На дату осмотра объекта не разделено чердачное пространство, выход на чердак имеется только со стороны Литера А-I. В то же время ремонтно-строительные работы (отделка помещений) в Литере А-II не полностью завершены, имеется возможность выполнить выход на чердак и разделить чердачное пространство по стене, разделяющей литеры. На дату приобретения недвижимости жилой дом представлял собой по конструктиву ... Собственники продолжали строительство жилого дома, внесли следующие изменения: ...

Специалистом установлено, что жилой дом по адресу ... соответствует критериям жилого дома. Для полного соответствия жилого дома статусу блокированного жилого дома необходимо: восстановить права аренды земельного участка каждому собственнику жилых помещений (блоков), разделить чердачное пространство с устройством входа на чердак из помещений собственника Загороднюк П.П. В указанном жилом доме все строительно-монтажные работы выполнены (за исключением чистовой отделки части помещений в А-II (Загороднюк П.П.) Жилые блоки имеются самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеют общих с соседними жилыми блоками, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Объект приготовлен к эксплуатации на дату осмотра.

Исследованный объект соответствует нормативным требованиям градостроительного законодательства, СНИП, правилам и нормам пожарной безопасности. Произведенные работы по завершению строительства указанного жилого дома права и законные интересы граждан не нарушают, угрозу из жизни и здоровью не влекут.

Дополнением к заключению специалиста Э от **.**.** №... установлено, что за период с **.**.** по **.**.** собственники выполнили следующие работы по разделу чердачного пространства в жилом доме по адресу ..., а именно разделение пространства чердака между собственниками по несущей стене, разлепляющей помещения собственников с цокольного этажа до 2 этажа, выход на чердак индивидуален для каждого собственника, в стене отсутствуют проемы. Специалист подтвердил факт выполнения работ по разделению чердачного пространства жилого дома. Жилой дом по адресу ... соответствует критериям жилого дома объектом блокированной застройки не полностью. Для полного соответствия жилого дома статусу блокированного жилого дома необходимо восстановить права аренды земельного участка каждому собственнику жилых помещений (блоков). В указанном жилом доме все строительно- монтажные работы выполнены (за исключением чистовой отделки части помещений в А-II (Загороднюк П.П.)). Жилые блоки имеют самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеют общих с соседними жилыми блоками, подполий, шахт, коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под жилыми блоками. Объект пригоден к эксплуатации на дату осмотра.

Оснований подвергать сомнениям выводы данного заключения специалиста у суда не имеется, поскольку оно составлено квалифицированным специалистом, имеющим достаточный стаж работы и специализированное образование.

Разрешая спор, суд исходит из того, что спорное строение возведено в границах предоставленного администрацией земельного участка с соблюдением его целевого назначения, истцы, достроившие самовольную постройку, предприняли надлежащие меры к ее легализации, в частности получили разрешение на строительство, неоднократно обращались за предоставлением муниципальной услуги по разрешению на строительство объекта капитального строительства, продления договора аренды земельного участка. Факт того, что Махиной В.Ю. и Загороднюк П.П. не соблюден порядок предоставления земельного участка в аренду с проведением торгов для строительства индивидуального жилого дома не является основанием для его сноса, что является крайней мерой.

Представленным стороной истца заключением специалиста подтверждено, что спорный объект является жилым домом, данная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объект пригоден к эксплуатации.

Поскольку Махина В.Ю. и Загороднюк П.П. пользуются участком и осуществляют строительство жилого дома открыто, непрерывно и добросовестно более 15 лет, какие-либо споры по владению данной недвижимостью отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что истцы являются добросовестными приобретателями спорного дома.

Спора о праве на жилые блоки заинтересованными и иными лицами не заявлено, доказательств принадлежности иным лицам, а также возражений против требований заинтересованными лицами не представлено и в судебном заседании не добыто.

При таких обстоятельствах, с учетом исследованных доказательств в их совокупности в том числе, заключения специалиста, содержащего подробное описание исследования с установлением соответствия объекта строительства строительным нормам и правилам, отсутствия нарушений прав и интересов третьих лиц, а также давности владения указанного недвижимого имущества, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В силу ст. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Махиной Валентины Юрьевны, Загороднюк Полины Павловны удовлетворить.

Признать за Махиной Валентиной Юрьевной, **.**.** года рождения, уроженкой ..., право собственности на жилой блок, расположенный по адресу ... Литер А-I.

Признать за Загороднюк Полиной Павловной, **.**.** года рождения, уроженкой ..., право собственности на жилой блок, расположенный по адресу ... Литер А- II.

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении прав собственности на вышеуказанный садовый дом.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Эжвинский районный суд г.Сыктывкара Республики Коми.

Решение в окончательной форме изготовлено **.**.**.

Судья М.В. Петрова