Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-548/2021 (2-3442/2020;) ~ М-3116/2020 от 17.11.2020

61RS2-01-2020-005492-53

Отметка об исполнении по делу № 2-548/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2021 года г. Волгодонск

    Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Беляевой Д.С.,

с участием представителя истца ООО «Форвард+» адвоката Петрашис А.В., предоставившей удостоверение № 4918 от 23.03.2010, ордер № 72635 от 10.03.2021, доверенность № 6 от 11.03.2021,

представителя Администрации г. Волгодонска Чижика Р.В., действующего на основании доверенности № 52.1-15/9058 от 18.12.2020,

представителя КУИ г. Волгодонска Макеевой О.А., действующей на основании доверенности № 523.5.1-43/1 от 11.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Форвард+» к ФИО1, собственникам помещения МКД <адрес>, Администрации г. Волгодонска, третьи лица: КУИ г. Волгодонска, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, ПАО «Промсвязьбанк» о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета, прекращении права собственности на объект недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости и постановке объекта недвижимости на кадастровый учет,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Форвард+» первоначально обратилось в суд с иском к Гуляеву М.И., администрации г. Волгодонска Ростовской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, об обязании произвести выдел изолированного нежилого помещения из состава здания, прекращении права собственности на нежилое помещение, указав, что он владеет на праве собственности нежилым помещением с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>.

Помещение по выписке из ЕГРН входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию № «046» 6.3-39/564 от 04.12.2009г. и № «RU 61303000» «073» от 10.09.2013г. Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г.Волгодонска Объект был введен в эксплуатацию как построенный 2-этажный магазин промышленных товаров.

05.10.2020г. Обществу была вручена претензия от гр.Гуляева М. И., в которой он просил привести в соответветствие Объект и выделить его из состава МКД.

Нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 2 084,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, и многоквартирный дом кадастровым номером № общей площадью всех помещений 17 925,9 кв. м, являются самостоятельными объектами, поскольку функционируют как самостоятельные объекты недвижимости, имеют отдельные входы, не связаны общими коммуникациями, отсутствуют совместно обслуживаемые помещения, в том числе подвальные, нет общего фундамента, наружных ограждающих стен и кровли, и не обладают признаками неделимой вещи.

Объект, находящийся в собственности ООО «Форвард+», расположенный по адресу: <адрес>, с учетом включения его в состав МКД, создает препятствия для надлежащего оформления документов на земельные участки, в пределах которых находится Объект. При этом МКД и спорный объект ООО «Форвард+» находятся на разных земельных участках.

Ранее предыдущим собственником ООО «Артемида-Дон» был заключен договор аренды земельных участков с кад.номерами № и №. После приобретения объекта ООО «Форвард+» обратилось в КУИ <адрес> с заявлением о переоформлении договора аренды, однако получило отказ по причине того, что объект ООО «Форвард+» фактически является отдельно стоящим зданием, а не помещением в составе МКД, что препятствует истцу в заключении договор аренды земельного участка под спорным объектом, ввиду некорректного оформления прав на объект.

При этом ООО «Форвард+» ежеквартально получает от КУИ <адрес> соглашение об оплате фактического пользования земельными участками и своевременно вносит оплату.

Ненадлежащее оформление прав на земельные участки и на объект создает препятствия для ведения Истцом хозяйственной деятельности. Потенциальные арендаторы Объекта (основным видом деятельности Истца является сдача в аренду недвижимого имущества) отказываются от заключения долгосрочных договоров аренды ввиду того, что правоустанавливающие документы на Объект не соответствуют его фактическому статусу, а также в связи с отсутствием у истца прав на земельный участок под Объектом.

Кроме того, ООО «Форвард+» вынуждено нести расходы, связанные с содержанием общего имущества МКД, в состав которого на самом деле объект не входит.

На основании п.1,2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.133,244,252 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просил произвести выдел изолированного нежилого помещения с кадастровым номером № из состава здания с назначением «многоквартирный дом» с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, а именно: выделить и признать за ООО «Форвард+» право собственности на отдельно стоящее здание с назначением «нежилое», общей площадью 2 084,5 кв.м.; прекратить право собственности ООО «Форвард+» на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 2 084,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, снять его с кадастрового учета; исключить из площади здания 17925,9 кв.м. с назначением « многоквартирный дом» с кадастровым номером № площадь нежилого помещения - 2 084,5 кв. м с кадастровым номером № и внести изменения в сведения ЕГРН о площади здания - 15 841,4 кв. м, а также в сведения о координатах характерных точек контура объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела представителем истца Кочканян К.В., действующей на основании доверенности № 4 от 05.02.2021 года, исковые требования были уточнены, и в окончательной форме истец просил снять с кадастрового учета и прекратить право собственности ООО «Форвард+» на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 2 084,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> признать за ООО «Форвард+» право собственности на отдельно стоящее здание с назначением «нежилое», общей площадью 2 084,5 кв.м. в соответствии с техническим планом здания по состоянию на 19.08.2019г. и поставить его на кадастровый учет.

Определением Волгодонского районного суда Ростовской области от 21.01.2021 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома расположенного по адрес: Ростовская область г. Волгодонск пр. Курчатова д.55, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен КУИ г. Волгодонска.

По ходатайству представителя истца Петрашис А.В., 10.03.2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» и ПАО «Промсвязьбанк».

В судебном заседании представитель истца адвокат Петрашис А.В., поддержала уточненные исковые требования.

Представитель ответчика Администрации г. Волгодонска Чижик Р.В., действующий на основании доверенности от 18.12.2020 года исковые требования не признал, полагал, что истцом выбран не надлежащий способ защиты права.

Гуляев М.И. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела посредством размещения соответствующего извещения на информационных щитах подъездов многоквартирного дома, в судебное заседание не явились. Заявлений, ходатайств, возражений относительно исковых требований от них не поступило.

Представитель третьего лица КУИ г. Волгодонска Макеева О.А. в судебном заседании исковые требования не признала, полагает, что истцом выбран не надлежащий способ защиты права. Дополнительно пояснила, что спорный объект расположен на частях двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №, в отношении которых ранее был заключен договор аренды с прежним правообладателем спорного объекта. Впоследствии по соглашению с ООО «Форвард+» договор аренды земельных участков был расторгнут и в настоящее время ООО «Форвард+» производит оплату за фактическое пользование указанными участками.

Управление Росреестра по Ростовской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил рассмотреть дело в его отсутствии, а так же указал, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости со следующими характеристиками: кадастровый №; вид объекта недвижимости: Помещение; наименование: Помещение, назначение: нежилое площадь: общая 2084,5 кв.м. Этаж: 1, 2; расположенном по адресу: <адрес> Согласно сведениям ЕГРН правообладателем указанного объекта недвижимости является ООО «Форвард+». Согласно сведениям ЕГРН в настоящее время объект недвижимости - помещение с кадастровым номером 1:48:0040214:1661 имеет ограничение (обременение) в виде - ипотеки, в пользу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк».

Помещение с кадастровым номером № входит в состав объекта недвижимости с кадастровым номером №, со следующими характеристиками: вид объекта недвижимости - Здание;

наименование: Жилой дом; литера А; назначение - Многоквартирный дом; площадью 17925,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Волгодонск, пр-кт. Курчатова, <адрес>.

В ЕГРН не содержится сведений о правообладателях указанного объекта движимости.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости - Многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №; категория земель: Земли селенных пунктов; вид разрешенного использования: Девятиэтажный жилой дом с нежилыми помещениями на первом этаже, офис; уточненной площадью 229 кв.м.; расположенном по адресу: <адрес>

Считает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

От представителя ПАО «Промсвязьбанка» Сапина Д.П., действующего на основании доверенности № 1777от 11.10.2020 года, поступил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым ПАО «Промсвязьбанк» не возражает против удовлетворения исковых требований, а так же просит суд рассмотреть дело в его отсутствии (том 8 л.д.144-146).

ФГБУ «ФКП Росреестра» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

С учетом мнения явившихся лиц, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, представителей третьих лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истца, ответчика –Администрации г. Волгодонска, представителя КУИ г. Волгодонск, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ООО «Форвард+» подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Форвард+» на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2017 года принадлежит нежилое помещение общей площадью 2084,5 кв.м., этаж: 1, 2; с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, с ограничением (обременением) в виде ипотеки, в пользу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк», что подтверждается выпиской из ЕГРН ( т. 1 л.д. 45-50).

Помещение с кадастровым номером № входит в состав объекта недвижимости с кадастровым номером №, имеющим следующие характеристики: вид объекта недвижимости - здание;

наименование: жилой дом; литер А; назначение - многоквартирный дом; площадью 17925,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № «046» 6.3-39/564 от 04.12.2009 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № «RU61303000» «073» от ДД.ММ.ГГГГ, выданным прежнему владельцу –ООО «Артемида-Дон» Комитетом по градостроительству и архитектуре г. Волгодонска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 2-х этажного здания магазина ( пристроенное помещение № VIII) по адресу: <адрес>.

Указанный объект поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № в качестве нежилого помещения VIII в составе многоквартирного дома с кадастровым номером61:48:0040214:130 по адресу: <адрес>, что подтверждается кадастровым паспортом ( т. 3 л.д. 116-130).

Как следует из договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.01.2003 года, заключенного между КУИ г. Волгодонска и бывшим собственником спорного объекта-ООО «Артемида-Дон» объект расположен на частях двух земельных участков: с кадастровым номером № площадью 0,0988га из общей площади участка 0, 2315 га и земельного участка с кадастровым номером № площадью 0,0444 га из общей площади 0,1042 га, для использования под незавершенным строительством помещением производственно-торгового комплекса, находящихся по адресу: <адрес> ( т. 1 л.д.151-155).

Вместе с тем по указанному адресу зарегистрирован также многоквартирный дом с кадастровым номером №, общей площадью 17925,9 кв. метров, расположенный на земельном участке №, в составе которого учтено спорное нежилое помещение, несмотря на то, что она расположено на ином земельном участке, что подтверждается выписками из ЕГРН ( т. 1 л.д. 178-221).

Данное обстоятельство подтверждается также пояснениями представителя КУИ г. Волгодонска в судебном заседании и ответом и. о. председателя КУИ г. Волгодонска на обращение директора ООО «Форвард+» о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровым номером № площадью 2315 кв. метров и с кадастровым номером № площадью 1041 кв. метров под принадлежащий ООО «Форвард+» объект недвижимости с кадастровым номером №, в котором заявителю предложено произвести землеустроительные работы по формированию земельного участка под самостоятельным объектом технического учета-зданием, провести адресацию здания ( т. 1 л.д.169-171).

Согласно справке ООО «Архпроект» от 22.03.2016 № 01-05/27 здание магазинов по адресу: <адрес> (заказчик «Артемида-Дон») запроектированы и построены на существующих свайных фундаментах, не связанных с фундаментами 9-ти этажного жилого дома по тому же адресу ( т. 1 л.д. 53).

Истцом в обоснование иска представлено экспертное заключение по строительно-технической экспертизе нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пр-кт Курчатова, 5, выполненное ООО АБ «Архи-Мах»

Согласно выводам указанного экспертного заключения : нежилое помещение кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, является самостоятельным, расположено вне контура капитальных наружных стен многоквартирного дома, не имеет сообщения с многоквартирным домом. Общих конструктивных элементов и инженерных сетей многоквартирный дом и нежилое помещение не имеют. Объект может использоваться автономно от остальных помещений многоквартирного дома, является капитальным, устойчивым строением. Перекрытия помещения имеют независимое от основной части здания опирание на собственный несущий каркас, никак не связаны с МКД. стены Кровля помещения выполнена отдельно от конструкций стены МКД. Подвальные помещения под нежилым помещением отсутствуют, под многоквартирным домом имеются подвальные помещения. Фундамент, на котором расположено нежилое помещение, конструктивно не связан с фундаментом многоквартирного дома. Инженерные сети выполнены самостоятельным вводом в нежилое помещение. Электрические сети подведены в помещение отдельно. Помещение имеет отдельного собственника, его эксплуатация не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Объект эксплуатируется самостоятельно только собственником данного объекта, независимо от собственников жилых помещений МКД. Эксплуатация объекта не препятствует пользованию и эксплуатации помещений МКД их собственниками ( т. 1 л.д.59-92)

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с "ОК 013-2014 (СНС 2008) Общероссийского классификатора основных фондов" (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от ДД.ММ.ГГГГ №-ст) объектом классификации данного вида основных фондов является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.

Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что нежилое помещение VIII площадью 2084, 5 кв. метров по адресу: <адрес> расположено за границами земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен многоквартирный <адрес>, спорное помещение не имеет с указанным многоквартирным домом общего фундамента, крыши, подвала, ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, механического, электрического, санитарно-технического и другого общего оборудования, то есть было возведено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и оснований считать его общей долевой собственностью собственников помещений МКД в порядке ст. 36 Жилищного кодекса РФ не имеется.

    Вместе с тем, регистрация за истцом права собственности на спорный объект в составе многоквартирного дома, ограничивает истца в праве в полной мере реализовать свои правомочия в отношении указанного объекта, в частности сформировать и оформить в установленном законом порядке права на земельный участок, на котором расположено спорное нежилое помещение, являющееся по факту обособленным объектом.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН). В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение ( п. 3).

В ходе рассмотрения дела, наличия технической или реестровой ошибки при постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и возможности их исправления в порядке, предусмотренном ст. 61 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", судом не установлено.

Вместе с тем для реализации нарушенных прав истца, необходимо внести изменения в ГКН и ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости, что иначе, как в судебном порядке, невозможно, принимая во внимание, что в настоящее время спорный объект зарегистрирован в составе МКД, при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 36 ЖК РФ.

С учетом изложенного суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению уточненные требования истца о снятии спорного объекта с государственного кадастрового учета в составе многоквартирного <адрес> и прекращении права собственности истца на указанный объект в составе многоквартирного дома, с последующей поставкой спорного объекта на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта права и регистрации права собственности ООО «Форвард+» на указанный объект в ЕГРН и исключением записи о данном объекте в ЕГРН в составе многоквартирного <адрес>

При этом суд полагает необходимым отметить, что Администрация г. Волгодонска в данном случае не может быть признана надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего требования истца, заявленные к Администрации г. Волгодонска удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Форвард+» к ФИО1, собственникам помещения МКД № по <адрес>, Администрации г. Волгодонска, третьи лица: КУИ г. Волгодонска, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, ПАО «Промсвязьбанк» о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета, прекращении права собственности на объект недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости и постановке объекта недвижимости на кадастровый учет удовлетворить частично.

    Снять с кадастрового учета и прекратить право собственности ООО «Форвард+» на нежилое помещение VIII, общей площадью 2084,5 кв. метров с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

    Признать за ООО «Форвард+» право собственности на отдельно стоящее здание с назначением «нежилое», общей площадью 2084,5 кв. метров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 0,0988 га из общей площади земельного участка 0, 2315 га и части земельного участка с кадастровым номером № площадью 0, 0444 га из общей площади земельного участка 0, 1042 га, адрес установлен относительно ориентира: <адрес>, в соответствии с техническим планом здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и поставить указанный объект на кадастровый учет.

    Настоящее решение после вступления его в законную силу является основанием для внесения изменений в ЕГРН в отношении объекта недвижимости-многоквартирный дом по адресу: <адрес> кадастровым номером № в части сведений о составе помещений и площади указанного объекта.

    В удовлетворении исковых требований ООО «Форвард+» к Администрации г. Волгодонска отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 13 апреля 2021 года.