Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-944/2022 ~ М-654/2022 от 07.04.2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2022 года город Кинель

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи БРИТВИНОЙ Н.С.

при секретаре АБРОСИМОВОЙ К.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кинеле

гражданское дело № 2-944 по иску Ереминой Н. Ю. к Администрации городского округа Кинель о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Еремина Н.Ю. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Кинель Самарской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, процент готовности 18%, площадью 183,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

В судебное заседание истец Еремина Н.Ю. и ее представитель Ковальчук Ю.Ю., действующая на основании доверенности, не явились, хотя были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела. В материалах дела имеется заявление представителя истца Ковальчук Ю.Ю. о рассмотрении дела в отсутствии истца и представителя, из которого также следует, что истец поддерживает исковые требования.

Из искового заявления Ереминой Е.Ю. следует, что ДД.ММ.ГГГГ Леонова Н.Ю. (после заключения брака Еремина) и ЗАО «Юго-Запад» заключили Договор № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка <адрес> (далее - Договор № от ДД.ММ.ГГГГ.). Согласно п.1.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ. застройщик (ЗАО «Юго-Запад») осуществляет комплексную застройку земельного участка площадью 300.000 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированному в Кинельском отделе УФРС по Самарской области за № от ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по адресу: <адрес>: под индивидуальное жилищное строительство; категория земель: земли населенных пунктов, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа Кинель № от ДД.ММ.ГГГГ. «О разрешении на строительство» и «Разрешении на строительство №№» от ДД.ММ.ГГГГ Комплексная застройка земельного участка площадью 300.000 кв.м, с кадастровым номером № предполагала строительство коттеджного поселка <адрес>, именуемого в дальнейшем «Объект». Согласно п.1.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ. дольщик Еремина Н.Ю. принимает участие в долевом строительстве объекта, самостоятельной части объекта - коттеджа №, путем финансирования строительства в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик ЗАО «Юго-Запад» обязуется построить самостоятельную часть объекта - коттедж №, общей проектной площадью 136,02 кв.м, и передать его в установленном порядке в собственность дольщика Ереминой Н.Ю.. Согласно п.2.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена коттеджа на момент подписания договора составляет 26.000 руб. за 1 кв.м общей площади. При этом в цену коттеджа входит оплата дольщиком всех работ и услуг, связанных со строительством объекта, в том числе, работ по возведению коттеджа, работ по строительству и сооружению внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства, работ и услуг по присоединению и подключению коттеджа к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу коттеджа в эксплуатацию, расходов на рекламу и т.д.. Согласно п.2.4 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ оплата по договору осуществляется по графику. Дольщик осуществил оплату путем внесения наличных денежных средств в кассу ЗАО «Юго-Запад» в размере 1.272.440 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.и № от ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, застройщик прекратил исполнять свои обязанности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тяжелым финансовым положением. Невозможность исполнения обязанностей по договору застройщиком подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2011 г. по делу №А55-10501/2010, согласно которому ЗАО «Юго-Запад» признано несостоятельным (банкротом). На основании определения Арбитражного суда Самарской области от 22.08.2014г. по делу №А55-10501/2010 конкурсное производство в отношении ЗАО «Юго-Запад» было завершено. Застройщик частично возвел коттедж, Еремина Н.Ю. после банкротства ЗАО «Юго-Запад» самостоятельно продолжила строительство. Поскольку Еремина Н.Ю. произвела оплату по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, то она вправе претендовать на незаконченный строительством объект. Согласно техническому паспорту объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, процент готовности незаконченного строительством объекта составляет 18%, площадь застройки составляет 183,3 кв.м., в настоящее время объект незавершенного строительства представляет из себя полностью законченный фундамент, инвентаризационная стоимость объекта 26.244 руб. В настоящее время Администрацией г.о.Кинель Самарской области произведено размежевание земельного участка площадью 300.000 кв.м, с кадастровым номером №, на котором предполагалось строительство коттеджного поселка «Юго-Запад». Земельному участку, на котором расположен объект незавершенного строительства, присвоен кадастровый №, площадь его составляет 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: <адрес>. Поскольку ЗАО «Юго-Запад» признано банкротом, истец не имеет возможности восстановить свое нарушенное право кроме как самостоятельно достроить коттедж, однако истцу необходимо оформить свои права на земельный участок под недостроенным объектом. Еремина Н.Ю. обратилась в Администрацию г.о. Кинель Самарской области с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на праве аренды на основании пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ. Вместе с тем постановлением Администрации г.о. Кинель Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ. Ереминой Н.Ю. было отказано в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена без проведения торгов в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретением земельного участка без торгов, не представлены документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Учитывая указанную норму истцу необходимо признать свои права на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке. Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилой дом связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств. В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенной строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено. Между тем в соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за так защитой, то есть истцу. Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета не признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Указанная позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Кроме того, ФНС России в рамках дела №А55-10501/2010 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Юго-Запад» обращалось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающих банкротство застройщиков. Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012г. по делу №А55-10501/2010 в удовлетворении заявленного требования ФНС России было отказано, по той причине, что согласно п.1 ст.201.1 Федерального закона №210-ФЗ 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основания возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. Однако ЗАО «Юго-Запад» осуществляло индивидуальное жилищное строительство, то есть строило коттеджи, а не многоквартирные жилые дома. По той же причине Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.09.2012г. по делу №А55-10501/2010 в удовлетворении требования о применении в отношении ЗАО «Юго-Запад» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков, было отказано и дольщикам. Указанную позицию поддержал Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2012г. апелляционная жалоба на Определение Арбитражного суда Самарской области от 05.09.2012г. по делу №А55-10501/2010 была оставлена без удовлетворения. В связи с тем, что Арбитражный суд Самарской области отказал в рассмотрении заявлений дольщиков о признании прав на незаконченные строительством объекты недвижимого имущества, возведенные ЗАО «Юго-Запад» по договорам долевого участия в строительстве и применении в отношении ЗАО «Юго-Запад» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков, истец считает необходимым обратиться в Кинельский районный суд Самарской области с настоящим исковым заявлением. Учитывая указанные обстоятельства, у истца отсутствует возможность восстановить свои нарушенные права кроме как признать свое право на объект незавершенного строительства и самостоятельно достроить жилой дом. Учитывая вышеизложенное, просит признать за ней, Ереминой Н.Ю., право собственности на объект незавершенного строительства, по адресу: <адрес>, процент готовности 18%, площадью застройки 183,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №.

Представитель ответчика Администрации городского округа Кинель Самарской области в судебном заседании не явился, хотя был надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела.

В материалах дела имеется отзыв Администрации городского округа Кинель Самарской области за подписью главы Администрации городского округа Кинель Самарской области Прокудина А.А., из которого следует, что Администрация городского округа Кинель Самарской области не возражает против удовлетворения исковых требований Ереминой Н.Ю., просит рассмотреть дело в отсутствии представителя администрации.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (часть 4).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Юго-Запад» (застройщиком) и Леоновой Н.Ю. (после заключения брака Еремина) (дольщиком) был заключен Договор № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка <адрес> (л.д.10-13).

Пунктом 1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что застройщик осуществляет комплексную застройку земельного участка площадью 300000 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Кинельском отделе УФРС по Самарской области за № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа Кинель № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на строительство» и «Разрешение на строительство № №» от ДД.ММ.ГГГГ, именуемый в дальнейшем Объект. Дольщик принимает участие в долевом строительстве Объекта 9-го этапа № № от ДД.ММ.ГГГГ, самостоятельной части объекта – Коттедж № (далее коттедж), путем финансирования строительства в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик обязуется построить на основании разрешения на строительство 9-го этапа № № самостоятельную часть Объекта – Коттедж № общей проектной площадью 136,02 кв.м. (характеристика коттеджа Приложение №) и передать его в установленном порядке в собственность Дольщика (пункт 1.2 договора).

В пункте 2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что цена Коттеджа на момент подписания договора составила 26.000 рубля за 1 кв.м. общей площади.

Договор долевого участия прошел государственную регистрацию в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17 –оборотная сторона).

Исполнение обязательства по оплате договора долевого участия Ереминой Н.Ю. подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 140.400 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1.132.040 рублей (л.д.19).

Согласно статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Пунктом 3.1.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что срок ввода в эксплуатацию Коттеджа - третий ДД.ММ.ГГГГ года. Срок передачи дольщику коттеджа – в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Юго-Запад» и Муниципальным образованием городским округом <адрес> был заключен договор аренды земельного участка сроком на 5 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), отнесенный к землям населенных пунктов, площадью 300.000,00 кв.м., для квартала малоэтажной жилой застройки, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах указанных на прилагаемом в Договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть (л.д.31-33).

В период владения вышеуказанным земельным участком на правах аренды ЗАО «Юго-Запад» начато строительство коттеджа, финансирование которого осуществлялось по договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка <адрес>.

Согласно сообщению Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа Кинель Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ, заявленному объекту незавершенного строительства готовностью 18% по данным дежурного плана адресного хозяйства городского округа <адрес> соответствует адрес: <адрес>.

Из данного же сообщения следует, что объект незавершенного строительства располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Из сведений, содержащихся в Техническом паспорте на объект незавершенного строительства – объект индивидуального жилищного строительства, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что на земельном участке по адресу: <адрес> имеется капитальное строение, выполнен железобетонный ленточный фундамент, процент готовности объекта незавершенного строительством составляет – 18% (л.д.20-26).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2011 г. по делу № А55-10501/2010, ЗАО «Юго-Запад» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.35-36).

Согласно сведений Единого государственного реестра юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении юридического лица ЗАО «Юго-Запад» на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ о завершении конкурсного производства.

Согласно статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку ответчик ЗАО «Юго-Запад» свои обязательства по строительству коттеджа и передаче его в собственность участника долевого строительства истца Ереминой Н.Ю. не исполнило и исполнить не может в связи с прекращением деятельности, имущественные права истца Ереминой Н.Ю., как участника долевого строительства, подлежат защите в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заявленные исковые требования истца Ереминой Н.Ю. о признании права собственности на незавершенный строительный объект подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ереминой Н. Ю. удовлетворить.

Признать за Ереминой Н. Ю. право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, площадью застройки 183,3 кв.м., процент готовности 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26 мая 2022 года.

председательствующий –