Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2227/2024 ~ М-936/2024 от 06.03.2024

61RS0023-01-2024-001558-84

Дело № 2-2227/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2024 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области

в составе: председательствующего судьи Колосковой О.Р.,

секретаря Семяновой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению КУИ Администрации г.Шахты к Горбань О. Е., 3-е лицо Администрация г.Шахты об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты (далее – КУИ г. Шахты) обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что в соответствии со ст.239.1 ГК РФ объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подлежат изъятию у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-Ф3, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на его территории.

На основании п. 11 ст. 3 Положения о Комитете по управлению имуществом Администрации г. Шахты, утвержденного решением городской Думы г. Шахты № от ДД.ММ.ГГГГ., Комитет вправе обращаться в судебные органы с исками об изъятии объектов незавершенного строительства, а также обеспечивать в пределах своей компетенции защиту имущественных интересов города Шахты при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражном суде, осуществляя полномочия лиц, участвующих в деле, а также в исполнительном производстве.

На основании распоряжения Мэра г.Шахты - главы Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и Артемовым В. В.ем был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 83 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: земли индивидуальных гаражей, для строительства индивидуального гаража.

Согласно п.2.1 договора срок аренды Участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штамп, поставленный на договоре.

ДД.ММ.ГГГГ Артемов В.В. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 83 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Между Артемовым В.В. и Горбань О. Е. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, о чем в ЕГРН внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный договором.

На основании заявления Горбань О.Е. № от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и Горбань О.Е. ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды Участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ завершено не было.

В соответствии с п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок под таким объектом в аренду сроком до трех лет однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ уполномоченному органу в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, необходимо обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка строительство объекта завершено не было, объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах.

Просит изъять у Горбань О. Е. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 83 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для продажи с публичных торгов.

Представитель КУИ Администрации г.Шахты – Мамичев Н.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель 3-его лица Администрации г.Шахты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд находит иск КУИ г. Шахты не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГПК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Согласно ст. 25 ЗК РФ Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено п. 2 ст. 39.1. ЗК РФ. При этом по общему правилу первоначально земельные участки для целей строительства предоставляются только по результатам торгов и только на праве аренды (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Спорный земельный участок на торгах не предоставлялся.

Статья 239.1 ГК РФ закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Судом установлено ДД.ММ.ГГГГ. между Артемовым В.В. и КУИ г.Шахты был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 83 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: земли индивидуальных гаражей, для строительства индивидуального гаража со сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. При этом данный договор заключен не по результатам аукциона. Согласно выписке из ЕГРН Артемов В.В. ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора аренды находящейся в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент предоставления Артемову В.В. земельного участка на нем уже находился объект незавершенного строительства ему принадлежащий.

После истечении срока действия договора, истец никаких мер к арендатору не применил, договор не расторгался и не изменялся, объект незавершенного строительства не изымался.

ДД.ММ.ГГГГ. между Артемовым В.В. и Горбань О.Е. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительства без передаточного акта, а именно объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, и представляющий собой капитальный монолитный фундамент.

Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за Артемовым В.В. в ЕГРН и в дальнейшем на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. перешло Горбань О.Е., и на основании договора купли-продажи правообладателем объекта незавершенного строительства расположенного на спорном земельном участке стал Горбань О.Е. (дата регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ. №).

На основании заявления Горбань О.Е. от ДД.ММ.ГГГГ. в связи с переменой арендатора в указанный договор внесены изменения и ДД.ММ.ГГГГ. между КУИ г. Шахты и Горбань О.Е. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Горбань О.Е. принадлежит объект незавершенного строительства общей площадью 83 кв. м, степень готовности - 17% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.) – ДД.ММ.ГГГГ. завершено не было. Срок действия договора аренды земельного участка истек.

Согласно п.14 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Спорный земельный участок предоставлялся однократно Горбань О.Е. для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у Горбань О.Е. имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, оснований для изъятии у истца объекта незавершенного строительства не имеется.    

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░. ░., 3-░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 03.07.2024 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░