Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-488/2023 от 05.06.2023

УИД: №

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2023 года ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Тютюнникова А.С.,

при секретаре Конкиной Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лиховидова Н.М., Тарасова В.Г. к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третье лицо - ООО «Тарасов», о расторжении договора аренды,

установил:

Лиховидов Н.М. и Тарасов В.Г. обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Семена» и собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Согласно условиям договора аренды арендатор обязан ежегодно не позднее 25 октября осуществлять арендную плату путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг, масло подсолнечное 20 л или семена подсолнечника 100 кг, однако данную обязанность не исполняет в течение 6 лет, в результате чего образовалась задолженность, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 тонн пшеницы продовольственной, 240 л масла подсолнечного. Данные обстоятельства в силу п.4.1.1 договора аренды являются основанием для его расторжения. ДД.ММ.ГГГГ в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» направлена претензия о погашении задолженности и расторжении договора аренды, которая оставлена без ответа. Кроме этого в рамках дела о банкротстве ООО «Семена» право аренды принадлежащего истцам земельного участка незаконно включено в конкурсную массу должника и выставлено на торги в составе лота №14, несмотря на то, что условиями договора предусмотрен прямой запрет на передачу арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя. Истцы обратились с требованием об исключении данного права из конкурсной массы в арбитражный суд, которым приняты обеспечительные меры в виде приостановки торгов. Соответственно, права и обязанности по договору аренды не переданы третьим лицам вопреки воле конкурсного управляющего по независящим от него причинам. Между тем, передача (как и попытка передачи, пресеченная арендодателями) третьему лицу прав аренды по договору без письменного согласия арендодателей является существенным нарушением договора и является основанием к его расторжению.

В связи с чем, истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.

Истцы и их представитель Шишков В.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявление с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Конкурсный управляющий Олейник Д.Л., который в соответствии с ч. 4 ст. 159 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» исполняет обязанности руководителя должника ООО «Семена» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Тарасов» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 1 ст.46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п.2 ст.452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истцы Лиховидов Н.М. и Тарасов В.Г. являются собственниками, по 1/2 доле каждый, земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 25,4 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, который на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № б/н передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (л.д. 8-15).

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг до 25 октября, масла или семян подсолнечника 20 л или 100 кг до 25 декабря (п. 3).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, ДД.ММ.ГГГГ утвержден конкурсный управляющий Олейник Д.Л.

Как следует из содержания отчёта конкурсного управляющего ООО «Семена» о своей деятельности в ходе проведения конкурсного производства от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства на обработку земельных участков, находящихся в аренде у ООО «Семена» не выделялись и не расходовались.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 6 лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности – до ДД.ММ.ГГГГ, и определен ее размер – 12 тонн пшеницы продовольственной, масло подсолнечное 240 л. Кроме этого указано на незаконное включение права аренды принадлежащего истцам земельного участка в конкурсную массу должника ООО «Семена» и необходимость его исключения. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды (л.д. 17-18).

Обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком установлена положениями статей 309, 310, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При Этом согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пунктам 1 и 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа на основании положений п. 3 ст. 619 ГК РФ является основанием для расторжения соответствующего договора. При этом само по себе отсутствие на дату разрешения спора задолженности в условиях доказанности факта использования ответчиком спорного участка с нарушением условий договора не является безусловным основанием для отказа в иске о его расторжении.

В силу п. 6.2 Договора по инициативе Арендодателя договор может быть расторгнут по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. Согласно п. 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы и соблюдению условий договора возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.

Вместе с тем, в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих об исполнении положений договора аренды, а также принятия мер к разрешению возникшего спора, выполнении требований истцов, и, соответственно, опровергающих доводы истцов.

Ответчик в обоснование своей позиции ссылался на отсутствие у него возможности представить такие доказательства по независящим от него обстоятельствам, указывая на то, что истец Тарасов В.Г. является учредителем ООО «Тарасов», являющегося субарендатором спорного земельного участка, а также сыном бывшего директора ООО «Семена» Тарасовой Е.Г. Им совершены самовольные действия по захвату и последующему использованию земельных участков, принадлежащих на праве долгосрочной аренды ООО «Семена». В рамках инициированной по обращению ответчика проверки и опроса собственников земельных участков установлено, что задолженность по арендной плате отсутствует. В течение всего срока действия договоров аренды оплата арендной платы производится посредством выдачи предусмотренной в договоре продукции, при получении которой в ведомостях они ставят подпись напротив своей фамилии. В настоящее время земельный участки, в том числе спорный, находятся в пользовании отца истца - Тарасова Г.Г. (бывшего руководителя и соучредителя ООО «Семена»), который лично занимается выдачей арендной платы. Собственники земельных участков не имеют претензий по выдаче арендной платы, в связи с чем никаких требований к ООО «Семена» о взыскании задолженности и/или о расторжении договоров аренды не предъявляли ни в досудебном порядке, ни в судебном порядке, исковых заявлений в Шолоховский районный суд Ростовской области не направляли и никого не уполномочивали на совершение этих действий от их имени. В Арбитражный суд Ростовской области с требованиями о включении в реестр кредиторов и иными требованиями к ООО «Семена» не обращались и никаких лиц на это не уполномочивали, в связи с отсутствием претензий. При этом часть собственников пояснили, что доверенности с полномочиями на представление в суде интересов не подписывали, а часть – указали, что по просьбе Тарасова Г.Г. ездили к нотариусу и подписывали доверенности на указанных им лиц, для переоформления договоров аренды на ООО «Тарасов».

Однако, протоколы опросов собственников земельного участка с кадастровым номером 61:05:600003:456, а также их пояснения в материалы настоящего гражданского дела не предоставлены. Доказательством внесения арендной платы в данном случае могут служить акты приема-передачи арендной платы от ООО «Семена» заявителем, доказательств оплаты не предоставлено, более того, отчет конкурсного управляющего ООО «Семена» от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о расходах, связанных с выплатами арендной платы, что подтверждает наличие задолженности. В данном случае, отсутствие актов приема-передачи арендной платы, платежных ведомостей, как и других письменных доказательств, а также последующее поведение сторон, не подтверждают надлежащее исполнение ответчиком обязательств по спорному договору.

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд признает доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей перед истцами по договору аренды длительный период времени, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Кроме этого заслуживают внимания доводы истцов о включении в конкурсную массу должника и выставлении на торги права аренды на принадлежащий им земельный участок, которое не является оборотоспособным активом должника, поскольку условиями договора аренды предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору только с согласия арендодателей.

Кроме того, действия истцов по расторжению договора являются согласованными, Тарасов В.Г. поддержал требования Лиховидова Н.М., в связи с чем, нарушение условий договора в отношении хотя бы одного из участников общедолевой собственности на земельный участок при наличии согласованной позиции всех участников является основанием к расторжению договора аренды, так как иное толкование закона позволило бы арендатору злоупотреблять своим правом и в отношении части собственников не выплачивать арендную плату, полагая, что договор не может быть расторгнут, несмотря на существенное его нарушение со стороны арендатора.

Установив вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора в данном случае является соразмерной мерой ответственности и соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон.

Таким образом, требования истцов о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

иск Лиховидова Н.М., Тарасова В.Г. к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третье лицо - ООО «Тарасов», о расторжении договора аренды – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сельскохозяйственного назначения кадастровый №, заключенный между собственниками участка (арендодателями) и ООО «Семена» (арендатором).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца.

Судья А.С. Тютюнников