Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-674/2022 ~ М-484/2022 от 04.04.2022

К делу № 2-674/2022

УИД 23RS0033-01-2022-000879-84

Решение

Именем Российской Федерации

пгт Мостовской         03 июня 2022 года

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего-судьи    Ткаченко В.Н.,

при секретаре Губиной С.В.,

представителя истца Лазаревой М.В. Лазарева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Лазаревой Марины Викторовны к ООО «Гурмай» о расторжении договора купли – продажи недвижимости и признании права собственности,

установил:

Лазарева М.В. обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением к ООО «Гурмай», которым просила расторгнуть два договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.12.2020, предметом которых являются земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес> и расположенные на нём строения с кадастровыми номерами: <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>.

Также истец просит признать в порядке наследования за ней право собственности на данное недвижимо имущество, а также обязать ответчика произвести оплату расходов по регистрации перехода права.

Исковые требования Лазарева М.В. мотивировала тем, что 02.12.2020 между её супругом <Л.В.Ю.> в лице Лазарева Андрея Витальевича (продавец) и ООО «Гурмай» в лице <К.А.А.> (покупатель) были заключены два договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Стоимость земельного участка стороны определили в 500 000 руб., строений – 2 500 000 руб.

Сторонами сделки подписаны акты приема-передачи, произведена государственная регистрация перехода права.

<дата> г. <Л.В.Ю.>. умер.

Проданное недвижимое имущество является имуществом, нажитым супругами <Л.В.Ю.> и Лазаревой Марины Викторовны во время брака и является их совместной собственностью (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Следовательно, истец имеет право на осуществление владения, пользования и распоряжения 1/2 части вышеназванных объектов продаж (земельного участка и строений на нём) (ст.35 СК РФ).

Истец является единственным наследником, следовательно, имеет полное право на вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Ответчик должен был оплатить обе вышеназванные сделки единоразово или частями до 02 декабря 2021 г. за счёт собственных, либо кредитных средств. Однако не по одному из договоров ни разу ничего не оплатил.

В обоих договорах купли-продажи недвижимого имущества ч.2 «Стоимость сделки, порядок расчётов» одинаково предусмотрено, что: стороны договорились о цене объекта продажи (500 000 рублей за земельный участок и 2 500 000 рублей за строения), сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, покупатель оплачивает продавцу единоразово или частями до 02 декабря 2021 г. за счёт собственных либо кредитных средств, цена договора является окончательной и не подлежит изменению.

Никаких дополнительных соглашений, в том числе, об изменении цены товара (тем более, в сторону снижения до нуля) или об изменении сроков расчётов - не было.

Таким образом, ответчик необоснованно не исполняет условие договоров купли – продажи, категорически уклоняется от оплаты согласованных стоимостей по договорам купли-продажи.

Неоплата объектов продаж по договорам купли-продажи противоречит нормам Закона, является существенным нарушением исполнения договоров купли-продажи и является основанием для расторжения обоих вышеназванных договоров.

В связи с нарушением условий договоров, истец направила ответчику досудебную претензию с требованием произвести полный расчет по заключенным договорам, однако, требования, изложенные в претензии, ответчик не выполнил.

В судебном заседании представитель истца Лазаревой М.В. по доверенности Лазарев А.В., настаивал на удовлетворении требований в заявленном виде.

Представитель ответчика ООО «Гурмай в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был надлежаще извещен.

    В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ судом определено рассматривать дело в отсутствие представителя ответчика.

Третье лиц, не заявляющее самостоятельных требований Ткаченко И.В., просил дело рассмотреть в его отсутствие, возражений против иска не выразил.

Исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к убеждению, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли – продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что 02.12.2020 между <Л.В.Ю.> в лице Л.А. и ООО «Гурмай» в лице <К.А.А.> были заключены два договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> и расположенные на нём строения с кадастровыми номерами: <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, с рассрочкой платежа.

В соответствии с условиями договора продавец обязался передать в собственность покупателю имущество, а покупатель обязался принять данное имущество и оплатить его цену.

Пунктами 2.1 договоров, стороны оценили стоимость земельного участка в 500 000 рублей, расположенных на нём строений в общую сумму 2 500 000 рублей. Итого общая сумма оценки составила 3 000 000 рублей.

Кроме того, в договорах указанно, что расчет между сторонами производится в следующем порядке:

- 50 000 рублей переданы покупателем продавцу при подписании договора при отчуждении земельного участка, и 250 000 рублей переданы покупателем продавцу при подписании договора при отчуждении строений на данном земельном участке.

- сумма в размере 450 000 рублей и 2 250 000 рублей по указанным договорам, соответственно будет уплачена покупателем продавцу единоразово или частями до 02.12.2021 (п.2.2 Договоров).

    Залог в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами не установлен (абз.2 п.2.2 Договоров).

К указанным Договорам сторонами также подписаны Акты приема-передачи от 02.12.2020.

Переход права собственности к <Ш.И.Д.> на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном законном порядке 16.12.2020.

Вместе с тем, ответчик ООО «Гурмай» взятые на себя обязательства по полной оплате приобретенной им недвижимости не исполнил. После подписания договоров купли-продажи от 02.12.2020, платежи до 02.12.2021 не произвел.

Данное обстоятельство ответчиком никак не опровергнуто.

В связи с нарушением условий договоров, 07.12.2021 истец направила ответчику требование о выполнении взятых на себя обязательств. Требования, изложенные в претензии, ответчик не выполнил.

Как установлено судом, по заявлению истца Лазаревой М.В. от 28.05.2021 нотариусом Батайского нотариального округа Ростовской области <Б.Е.Б.> заведено наследственное дело №75/2021 к имуществу умершего <дата> её супруга <Л.В.Ю.>. По состоянию на 12.01.2022 Лазарева М.В. является единственным наследником, обратившимся к нотариусу.

При определении существенности допущенного покупателем нарушения, суд исходит из того, что отношения по купле – продаже теряют для продавца смысл без оплаты или неполной оплаты товара.

В настоящем деле продавец <Л.В.Ю.>., не получил то, на что рассчитывал при заключении договоров, денежное обязательство не выполнено ответчиком в полном объеме и на момент разрешения спора судом, следовательно и истец, как наследник имущества своего супруга.

Для спорных договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если ООО «Гурмай» не уплачивает за переданные ему объекты недвижимости или не регулярно уплачивает указанную в договорах купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договорам купли – продажи, он не заключал бы их и не передавал бы имущество покупателю.

Таким образом, из существа договора купли – продажи объектов недвижимости, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывал на получение за него определенной денежной суммы.

Для договоров купли – продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями ст.ст. 485, 486 ГК РФ, на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу возмездного характера договора купли- продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь не исключает право другой стороны продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22, приведенными в постановлении от 29.04.2010, в силу которых при разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Исследовав в совокупности собранные по делу доказательства, исходя из анализа условий оспариваемых истцом договоров купли-продажи, установив, что ответчик нарушает условия договоров и не в полной мере произвел платежи, указанные в договоре, а также то обстоятельство, что сумма платежей, полученных продавцом от покупателя, не превышает половину цены объектов недвижимости, указанной в договоре, суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договоров купли – продажи на основании п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества продавцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Между тем, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств смерти продавца, истечении установленного Законом шестимесячного срока для принятия наследства, и того обстоятельства, что истец является единственным наследником, суд считает возможным также удовлетворить требования истца в части признания за ней в порядке наследования права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договоров купли – продажи.

Согласно ст.218 ГК РФ, в случае смерти гражданина, право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам, разъяснения, содержащиеся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании", согласно которым при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, также требования о признании права собственности в порядке наследования.

Учитывая, что с момента смерти <Л.В.Ю.> прошло более 6 месяцев, то есть срок принятия наследства, установленный ст. 1154 ГК РФ истек, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования и в части признании права на недвижимое имущество в порядке наследования. При этом, судом не установлены иные наследники, права которых нарушаются настоящим решением.

Ссылка истца на предстоящие расходы по государственной регистрации перехода права является некорректной, поскольку такое действие госорганом будет выполнено на основании настоящего судебного решения, в связи с чем заявленные на данном основании требования являются некорректными и суд оставляет их без внимания.

Уплаченные по расторгнутому договору купли-продажи денежные средства покупатель может взыскать с продавца как неосновательное обогащение.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с этим суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы, связанные с оплатой истцом государственной пошлины при подаче искового заявления в суд, в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Лазаревой Марины Викторовны к ООО «Гурмай» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.12.2020 земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между <Л.В.Ю.>, <дата> года рождения в лице Лазарева Андрея Витальевича, <дата> года рождения, действовавшего по доверенности № 61АА7652903 от 01.12.2020 и ООО «Гурмай» в лице <К.А.А.>, <дата> года рождения, по доверенности от 01.12.2020.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.12.2020 на:

- нежилое помещение «гараж» литер Г4 с кадастровым номером <номер>;

- здание гаража литер Г3 с кадастровым номером <номер>;

- здание гаража литер Г2 с кадастровым номером <номер>;

- здание мастерских литер Г5 с кадастровым номером <номер>;

- здание диспетчерской литер Г с кадастровым номером <номер>;

- здание столовой литер Г1 с кадастровым номером <номер>, заключенный между <Л.В.Ю.>, <дата> года рождения в лице Лазарева Андрея Витальевича, <дата> года рождения, действовавшего по доверенности № 61АА7652900 от 01.12.2020 и ООО «Гурмай» в лице <К.А.А.>, <дата> года рождения, по доверенности от 01.12.2020.

Прекратить зарегистрированное право собственности ООО «Гурмай» (ИНН 2377001273, КПП 237701001, ОГРН 1182375073385) на земельный участок с кадастровым номером <номер>, нежилое помещение «гаража» литер Г4 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г3 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г2 с кадастровым номером <номер>, здание мастерских литер Г5 с кадастровым номером <номер>, здание диспетчерской литер Г с кадастровым номером <номер>, здание столовой литер Г1 с кадастровым номером <номер>, расположенные по адресу: <адрес>

Признать за Лазаревой Мариной Викторовной, <персональные данные> право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, нежилое помещение «гаража» литер Г4 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г3 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г2 с кадастровым номером <номер>, здание мастерских литер Г5 с кадастровым номером <номер>, здание диспетчерской литер Г с кадастровым номером <номер>, здание столовой литер Г1 с кадастровым номером <номер>, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права ООО «Гурмай» (ИНН 2377001273, КПП 237701001, ОГРН 1182375073385) на земельный участок с кадастровым номером <номер>, нежилое помещение «гаража» литер Г4 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г3 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г2 с кадастровым номером <номер>, здание мастерских литер Г5 с кадастровым номером <номер>, здание диспетчерской литер Г с кадастровым номером <номер>, здание столовой литер Г1 с кадастровым номером <номер>, расположенные по адресу: <адрес> и регистрации права на указанное имущество Лазаревой Марины Викторовны.

Взыскать с ООО «Гурмай» в пользу Лазаревой Мариной Викторовной судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Применить меры по обеспечению исполнения решения суда до его вступления в законную силу, в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером <номер>, нежилое помещение «гаража» литер Г4 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г3 с кадастровым номером <номер>, здание гаража литер Г2 с кадастровым номером <номер>, здание мастерских литер Г5 с кадастровым номером <номер>, здание диспетчерской литер Г с кадастровым номером <номер>, здание столовой литер Г1 с кадастровым номером <номер>, расположенные по адресу: <адрес>

По вступлению настоящего решения суда в законную силу, данные обеспечительные меры отменить.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия.

Председательствующий

судья     В.Н. Ткаченко