Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-938/2023 ~ М-843/2023 от 31.10.2023

                                                                                               Дело №2-938/2023

УИД 09RS0007-01-2023-001179-55

Решение

Именем Российской Федерации

29 декабря 2023 года                                       станица Зеленчукская, КЧР

    Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Баббучиева И.Х.,

при секретаре судебного заседания Авдиенко В.А.,

с участием представителя истца Эбзеевой Л.Х.- Хубиева Б.М., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГг.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда материалы гражданского делу по иску Эбзеевой Л.Х. к администрации Зеленчукского муниципального района о признании сделки действительной и переходе права собственности,

                        установил:

    Эбзеева Л.Х. обратилась в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района, в котором с учетом уточнений просит: признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между СПК «Маруха» в лице арбитражного управляющего ФИО13., действующего на основании решения АС КЧР от ДД.ММ.ГГГГ. и Эбзеевой Л.Х., действительной сделкой, зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости, состоящий из здания склада № площадью по 300 кв.м., здания склада № площадью 300 кв.м., и дома животновода площадью 52,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

В обоснование исковых требований истец Эбзеева Л.Х. указала, что с ДД.ММ.ГГГГг. открытом владеет и пользуется объектом недвижимости, приобретённым ею по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. у СПК «Маруха» в лице арбитражного управляющего ФИО16 действующего на основании решения Арбитражного Суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ. Объект недвижимости расположен по адресу: <адрес> и состоит из двух зданий складов площадью по 300 кв.м., каждый, навеса площадью 207 кв.м. и дома животновода.

Во исполнение названного договора объект был передан ей по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

СПК «Маруха» была ликвидирована по решению Арбитражного Суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГг.

В судебное заседание истец Эбзеева Л.Х. не явилась, обеспечила явку своего представителя Хубиева Б.М.

Представитель истца Хубиев Б.М. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования и дополнительно пояснил, что для регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости он обратился в    Управление Федеральной службы государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, однако ему разъяснили, что для регистрации перехода права необходимо присутствие как покупателя, так и продавца. Однако присутствие продавца при регистрации перехода права собственности невозможно в связи с ликвидацией СПК «Маруха». С момента покупки и по настоящее время истец пользуется купленной недвижимостью, сделка заключена в требуемой законом форме, со стороны Эбзеевой Л.Х. условия сделки выполнены, оплата проведена, но ввиду ликвидации СПК «Маруха», отсутствует возможность регистрации права собственности.

    Представитель ответчика - администрации Зеленчукского муниципального района в судебное заседание не явился, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, с учетом ранее представленных возражений.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в судебное заседание не явился, письменных ходатайств в суд не направил.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ, гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика администрации Зеленчукского муниципального района и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.

Выслушав представителя истца Хубиева Б.Х., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон. Согласно ч.1 ст. 12 ГПК РФ принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. В силу ч. 1 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований.

Как указано в п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное. В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Согласно ст.548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. между СПК «Маруха» в лице арбитражного управляющего ФИО17 действующего на основании решения Арбитражного Суда КЧР18.12.2001г. №А25-1854/01-8к и Эбзеевой Л.Х., заключен договор купли-продажи, согласно которому СПК «Маруха» продал, а Эбзеева Л.Х. купила следующее имущество: склад №, стоимостью 70 000 руб., склад №, стоимостью 70 000 руб., навес из железной конструкции стоимостью 69 000 руб., дом жилой стоимостью 45000 руб.

Согласно Акту приема -передачи от ДД.ММ.ГГГГг. Эбзеева Л.Х. приняла в личное пользование приобретенное имущество.

Факт уплаты истцом стоимости объектов недвижимости, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг., из которой следует, что Эбзеева Л.Х. оплатила в кассу СПК «Маруха» 254000 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В силу требований ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями ст.ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации. Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Право СПК «Маруха» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 100 ГК РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимого имущества колхозов не подлежало, в связи с чем, данных о регистрации не имеется. В соответствии со статьями 6 и 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможно при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно Уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР от ДД.ММ.ГГГГг., сведений об объекте недвижимости: земельный участок, по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Из ответа администрации Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что объекты недвижимого имущества: два здания склада, площадью по 300 кв.м., каждый; навес, площадью 207 кв.м., дом животновода, площадью 54 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>А(имущество СПК «Маруха») в Реестре муниципального имущества Зеленчукского муниципального района не числится.

Из ответа Министерства имущественных и земельных отношений КЧР № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из двух зданий складов, площадью по 300 кв.м., каждый, навеса площадью 207 кв.м. и дома животновода площадью 54 кв.м.(имущество СПК «Маруха»), в Реестре государственной собственности Карачаево-Черкесской Республики не значится.

Согласно представленному техническому паспорту, площади объектов недвижимого имущества расположенных по адресу: <адрес> составляет: дом животновода-52,5 кв.м., склад № кв.м., склада № кв.м.

Исходя из требований ч. 1, 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

На основании определения Арбитражного Суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГг. в отношении СПК «Маруха» завершено конкурсное производство.

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации. Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация. Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения требований закона при отчуждении имущества должника – СПК «Маруха» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. не оспорен и в установленном законном порядке, не признан недействительным.

С момента получения имущества истец Эбзеева Л.Х. более 20 лет, фактически владеет и пользуется объектом недвижимого имущества, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт владения и пользования спорным объектом также подтверждён показаниями свидетелей ФИО5 и ФИО6, которые в судебном заседании показали, что истец Эбзеева Л.Х. приобрела у СПК «Маруха» недвижимое имущество, в виде 2 складов, навеса, домика животновода и с этого времени пользуется фермой как своим собственным.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют и судом не установлено.

Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанностей по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРН отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Бездействие продавца СПК «Маруха» после оплаты покупателем Эбзеевой М.Х. стоимости купленного им объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о его уклонении от исполнения указанных обязанностей.

При таких обстоятельствах, оценив исследованные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198-199 ГПК РФ

решил:

исковые требования Эбзеевой Л.Х. (<данные изъяты>) удовлетворить.

    Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между СПК «Маруха» в лице арбитражного управляющего ФИО22 и Эбзеевой Л.Х., действительной сделкой.

    Зарегистрировать переход права собственности от СПК «Маруха» к Эбзеевой Л.Х. на объект недвижимости: здание склада № площадью 300 кв.м., здание склада № площадью 300 кв.м., дом животновода площадью 52,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зеленчукский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 09 января 2024 года.

Судья Зеленчукского районного суда                                 Баббучиев И.Х.