Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-687/2019 ~ М-195/2019 от 05.02.2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 февраля 2019 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи    Родиной Т.А.,

при секретаре     Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-687/2019 по административному исковому заявлению Осиповой Л.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

с участием представителя Осиповой Л.В. по доверенности Радаева А.Г.,

у с т а н о в и л:

Осипова Л.В. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 273,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2015 года в размере 10 759 830 руб.

В обоснование заявленных требований Осипова Л.В. указала, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель Осиповой Л.В. по доверенности Радаев А.Г. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

    Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Осиповой Л.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 273,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 в размере 13 984 848, 15 руб. по состоянию на 27 октября 2015 года.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость нежилого помещения затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, 5 февраля 2019 года Осипова Л.В. обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 17 января 2019 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Логика» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 27 октября 2015 года в размере 10 759 830 руб. без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка нежилого помещения выполнена по состоянию на 27 октября 2015 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

Как следует из отчета об оценке, объект оценки расположен на первом этаже многоквартирного жилого дома, в нем имеются все городские коммуникации, помещения в удовлетворительном состоянии, на дату осмотра в части помещений завершается ремонт. Наиболее эффективное использование объекта оценки принято в качестве помещений офисного, административного назначения, универсальных помещений.

Произведя анализ рынка объекта оценки, определив основные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, оценщик применил при исследовании сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода определены правила отбора аналогов, выбрана единица сравнения, подобраны объекты-аналоги из базы данных «Центр», установлены отличия объекта оценки от объектов-аналогов по основным элементам сравнения, введены корректировки для сглаживания различий между объектом оценки и объектами –аналогами, после чего был произведен расчет величины стоимости объекта оценки путем обобщенного анализа скорректированных цен объектов-аналогов в рамках этого подхода.

На страницах 50-64 оценщик выполнил расчет величины рыночной стоимости нежилого помещения в рамках доходного подхода с применением метода прямой капитализации.

Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, присвоив каждому подходу весовой коэффициент 0,50, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, равную 10 759 830 руб. без учета НДС.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2015 года, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 5 февраля 2019 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Осиповой Л.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 273,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2015 года в размере 10 759 830 руб.

Датой обращения Осиповой Л.В. в суд считать 5 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                        Т.А.Родина