Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-45/2024 (2-1244/2023;) ~ М-1063/2023 от 24.07.2023

УИД № 74RS0049-01-2023-002068-36

дело № 2-45/2024

                                                              РЕШЕНИЕ                                                        

Именем Российской Федерации

       31 января     2024 г.                                  г. Троицк

       Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего:                Фроловой О.Ж.

при секретаре:                                  Спиридоновой Д.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области к Гусейнову Фаигу Гадим-оглы о взыскании задолженности по договору аренды, пени,                                                                                

                                                                УСТАНОВИЛ :

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - УМС администрации г. Троицка) с учетом измененных требований обратилось в суд с иском к Гусейнову Ф.Г.о. о взыскании задолженности по договору аренды № от 22.01.2020 за период с 12.07.2020 по 21.01.2023 в размере 83359,07 руб., пени за период с 16.12.2020 по 21.01.2023 в размере 35851,35 руб.

В обоснование иска указано, что 03.04.2015 Гусейнов Ф.Г.о. зарегистрировал в росреестре право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

22.01.2020 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и Гусейновым Ф.Г.о. заключен договор аренды земли № №, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером № №, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. М. Горького, 1, с разрешенным использованием: магазины (завершение строительства объекта с кадастровым № №

Согласно пункту 2.2 договора № размер арендной платы определяется в расчете (приложение № 1 к данному договору).

При заключении договора ставка арендной платы составила 0,5%, что обусловлено подпунктом 3 пункта 3 решения Собрания депутатов города Троицка № 172 от 28.11.2018, согласно которому ставки арендной платы принимаются равными: 0,5 процента - в отношении земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в случае предоставления таких земельных участков для завершения строительства указанных объектов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства.

13.07.2020 Гусейнов Ф.Г. ввел в эксплуатацию объект капитального строительства - здание по оказанию торгово-бытовых услуг с кадастровым номером №. По информации из ЕГРН и публичной кадастровой карты объект незавершенного строительства с КН № и нежилое здание с КН № совпадают в своих границах, т.е. фактически объект незавершенного строительства с 13.07.2020 в натуре не существует.

Подпунктом «а», пункта 6 части 2 статьи 1 Закона 257-ЗО предусмотрена ставка арендной платы в отношении участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц - 3%, что отражено и в решении Собрания депутатов города Троицка № 172 от 28.11.2018 (подпункт 5 пункта 3).

Таким образом, за период с 12.07.2020 г. по 21.01.2023 ответчик вносил арендную плату в меньшем объеме. Сумма задолженности по договору аренды № 10.20.02.01.01 за период с 12.07.2020 по 21.01.2023 составляет 83359,07 руб.

Ответственность арендаторов за несвоевременную оплату аренды определяет п. 6.2. Договора, а именно за каждый день просрочки платежа по арендной плате, арендатор выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки.

Пени за период с 16.12.2020 по 21.01.2023 составляют 35851,35 руб.

В судебном заседании представитель истца Гузеев Н.Н. поддержал уточненные исковые требования по доводам, изложенным в иске. Пояснил, что объект незавершенного строительства № снят с кадастрового учета.

Ответчик Гусейнов Ф.Г.о.     в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (т.1 л.д.233). Ранее пояснял суду, что оплачивал арендную плату согласно представленным расчетам, исходя из ставки арендной платы 0,5 процента. Оснований для перерасчета арендной платы, исходя из ставки арендной платы 3 процента, не имеется, т.к. Постановлением администрации города Троицка №1712 от 29.10.2021 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2020 №- RU№ отменено.

Представитель третьего лица - администрации города Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (т.2 л.д.1).

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства, суд решил исковые требования удовлетворить частично, по следующим основаниям.

На основании ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В судебном заседании достоверно установлено, что на основании постановления главы г.Троицка Челябинской области № 1476 от 13.08.2014 «О предоставлении в аренду земельного участка расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. М. Горького, 1», 13.08.2014 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и Гусейновым Ф.Г.о. был заключен договор аренды земли № № сроком до 26.10.2019, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером № №, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. М. Горького, 1, площадью 702 кв.м., с разрешенным использованием: на период проектирования и строительства здания по оказанию торгово-бытовых услуг (т.1 л.д.171,172-173).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2014, номер регистрации №.

На основании разрешения на строительство №№ от 11.12.2014 Гусейновым Ф.Г.о. осуществлялось строительство объекта капитального строительства «Здание по оказанию торгово-бытовых услуг» по адресу: <адрес> (т.1 л.д.75).

03.04.2015 Гусейнов Ф.Г.о. зарегистрировал в росреестре право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.194,211).

На основании заявления Гусейнова Ф.Г.о. об изменении вида разрешенного использования земельного участка от 25.11.2019, постановлением администрации г.Троицка №508 от 24.12.2019 вид разрешенного использования земельного участка изменен на «магазины» (т.2 л.д.3,4).

22.01.2020 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и Гусейновым Ф.Г.о. был заключен договор аренды земли № 10.20.02.01.01, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером № №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 702 кв.м., с разрешенным использованием: магазины (завершение строительства объекта с кадастровым номером №), срок договора 3 года (т.1 л.д.195-196).

29.01.2020 земельный участок передан ответчику Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области по акту приема-передачи (т.1 л.д.198).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2020, номер государственной регистрации № (т.1 л.д.17).

26.06.2020 администрацией города Троицка ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2020 №№ «Здание по оказанию торгово-бытовых услуг» по адресу: <адрес>

13.07.2020 ответчик зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое здание по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. М. Горького, 1, кадастровый № (т.1 л.д.207-208).

Постановлением администрации города Троицка №1712 от 29.10.2021 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2020 №74- RU74312000-125-2014 отменено (т.1 л.д.190).

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 18.02.2022 удовлетворены исковые требования прокурора города Троицка в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к Гусейнову Ф.Г.о. о возложении обязанности устранить нарушения требований пожарной безопасности в нежилом здании по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, путем оборудования третьего этажа здания двумя эвакуационными выходами, о прекращении права собственности Гусейнова Ф.Г.о. на указанное нежилое здание, о снятии здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № с государственного кадастрового учета (т.2 л.д.5-9).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 03.10.2022 решение суда от 18.02.2022 в части прекращения права собственности и снятия здания с государственного кадастрового учета отменено. В указанной части принято новое решение, которым прокурору города Троицка в удовлетворении исковых требований в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц о прекращении права собственности, снятии здания с государственного кадастрового отказано (т.2 л.д.9-оборот).

Из выписки росреестра следует, что Гусейнов Ф.Г.о. до настоящего времени является собственником нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый №, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> снят с кадастрового учета 13.07.2020 (т.1 л.д.192,211,207-208).

На основании п. 1 ст. 614 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из договора аренды от 22.01.2020 № 10.20.02.01.01 следует, что Гусейнов Ф.Г.о. принял в аренду указанный земельный участок ( п.1.1, 1.2) и в силу п.п. 2.1, 2.2, 2.3 и 4.2.3 договора обязался уплачивать за пользование земельным участком арендную плату один раз в год, согласно расчету платы за аренду земли (приложение № 1 к данному договору), не позднее 15 декабря текущего года.

В силу п.2.4 договора аренды расчет арендной платы определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Челябинской области, решением Собрания депутатов города Троицка.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования арендатора, в том числе в случае изменения разрешенного использования земельного участка (п.2.5 договора).

При заключении договора ставка арендной платы составляла 0,5%, что обусловлено подпунктом 3 пункта 3 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г.Троицка и государственная собственность на которые не разграничена, представленные в аренду без проведения торгов, утв. решением Собрания депутатов города Троицка № 172 от 28.11.2018 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки на территории г.Троицка», согласно которому ставки арендной платы принимаются равными: 0,5 процента - в отношении земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в случае предоставления таких земельных участков для завершения строительства указанных объектов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Расчеты платы за аренду земли за спорный период осуществлялись исходя из ставки арендной платы 0,5 процента, расчеты ежегодно направлялись Гусейнову Ф.Г.о. в установленном порядке, что никем не оспаривается.

Так, арендная плата в 2020 году составила 10947,47 руб. (т.1 л.д.203), в 2021 году - 4853,63 руб. (т.1 л.д.201), в 2022 году - 4853,63 руб. (т.1 л.д.199).

Арендная плата уплачена ответчиком 23.03.2021- в размере 4853,63 руб. за 2021 год (т.1 л.д.202), 21.03.2022 в размере 4853,63 руб. за 2020 год (т.1 л.д. 204), 21.03.2022 - в размере 4853,63 руб. за 2022 год (т.1 л.д.200).

Между тем, пунктом 6 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", подпунктом 5 пункта 3 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г.Троицка и государственная собственность на которые не разграничена, представленные в аренду без проведения торгов, утв. решением Собрания депутатов города Троицка № 172 от 28.11.2018 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки на территории г.Троицка», в отношении участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц предусмотрена ставка арендной платы в размере 3%.

13.07.2020 Гусейнов Ф.Г. ввел в эксплуатацию объект капитального строительства - здание по оказанию торгово-бытовых услуг с кадастровым номером №, в этот же день зарегистрировал на указанное нежилое здание право собственности, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 13.07.2020.

На основании заявления Гусейнова Ф.Г.о. постановлением администрации г.Троицка №508 от 24.12.2019 вид разрешенного использования земельного участка изменен на «магазины» (т.2 л.д.3,4), что соответствует сведениям выписки из ЕГРН на землю (т.1 л.д.17), публичной кадастровой карте (т.1 л.д.21).

Таким образом, с 13.07.2020 расчет арендной платы следовало осуществлять из ставки 3%, поскольку с указанной даты на земельном участке с разрешенным использованием : магазины, располагался не объект незавершенного строительства, а объект торговли.

21.03.2023 истцом в адрес Гусейнова Ф.Г.о. были направлены расчеты арендной платы за период с 22.01.2020 по 21.01.2023, где расчет за период с 22.01.2020 по 12.07.2020 произведен исходя из ставки арендной платы 0,5 процента, расчеты за период с 13.07.2020 по 21.01.2023 - исходя из ставки арендной платы 3 процента, арендная плата составила :

за период с 22.01.2020 по 12.07.2020 в размере 5484,23 руб.;

за период с 13.07.2020 по 31.12.2020 в размере 32715,19 руб.;

за 2021 год и 2022 год в размере 29121,77 руб. за каждый год, с учетом ранее поступивших платежей к оплате 43682,65 руб. ;

за период с 01.01.2023 по 21.01.2023 в размере 1477 руб. (т.1 л.д.13,14,15, 22).

В письме, направленном Гусейнову Ф.Г.о. вместе с расчетами, арендатору предлагалось оплатить арендную плату в размере 83359,07 руб., в срок до 25.04.2023 (т. 1 л.д. 22).

Данные расчеты и письмо получены ответчиком 22.04.2023 (т.1 л.д.23), арендная плата в размере, указанном в расчетах, не оплачена.

Из расчета задолженности, предоставленного истцом, следует, что сумма задолженности по арендной плате по состоянию на 21.01.2023 включительно, составляет 83359,07 руб. (т.1 л.д.25).

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признается правильным.

Доводы ответчика о том, что в случае удовлетворения иска с него дважды будет взыскана арендная плата, необоснованны, поскольку из расчета задолженности следует, что поступившие от ответчика арендные платежи были учтены при определении задолженности, итоговая сумма долга определена за минусом поступивших платежей.

Так, за период с 22.01.2020 по 21.01.2023 ответчику надлежало оплатить 97919,96 руб., в том числе: 38199,42 руб. за период с 22.01.2020 по 31.12.2020; 29121,77 руб. за 2021 год; 29121, 77 руб. за 2022 год; 1477 руб. за период с 01.01.2023 по 21.01.2023.

Оплачено всего 14560,89 руб., из них: 23.03.2021 в размере 4853,63 руб. за 2020 год (т.1 л.д. 204), 21.03.2022- в размере 4853,63 руб. за 2021 год (т.1 л.д.202), 21.03.2022 - в размере 4853,63 руб. за 2022 год (т.1 л.д.200).

Остаток задолженности составляет 83359,07 руб. (38199,42 руб.+ 29121,77 руб.+ 29121, 77 руб.+1477 руб. - 14560,89 руб.).

Ссылка ответчика на то, что постановлением администрации города Троицка №1712 от 29.10.2021 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2020 № отменено, и поэтому нежилое здание по адресу: <адрес>, кадастровый № не может считаться объектом торговли, несостоятельна, поскольку отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не повлекла прекращение права собственности ответчика на здание с кадастровым номером №. Как указывалось судом ранее, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 03.10.2022 прокурору города Троицка отказано в удовлетворении исковых требований о прекращении права собственности и снятии указанного здания с государственного кадастрового отказано.

В связи с изложенным, исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, возникшей по состоянию на 21.01.2023, включительно, в размере 83359 руб. 07 коп. подлежат удовлетворению.

       Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка на сумму задолженности начислены пени за период с 16.12.2020 по 21.01.2023 в размере 35851,35 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно части 1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная закономили договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п.п. 2.3 договора арендатор обязан уплачивать за пользование земельным участком арендную плату один раз в год, согласно расчету платы за аренду земли не позднее 15 декабря текущего года.

В соответствии с п.6.2 договора аренды арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки.

Исходя из положений п. 2.3 договора аренды, арендная плата за 2020 год подлежала уплате 15.12.2020, за 2021 год - 15.12.2021, за 2022 год - 15.12.2022.

Между тем, расчеты арендной платы, исходя из ставки арендной платы 3 процента, направлены в адрес Гусейнова Ф.Г.о. 21.03.2023, получены им 22.04.2023, в письме установлен срок оплаты платежей до 25.04.2023.

При таких обстоятельствах, оснований для начисления неустойки за период с 16.12.2020 по 21.01.2023, исходя из размера арендных платежей, указанных в надлежащих расчетах, не имеется.

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с Гусейнова Ф.Г.о. подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 2700 руб. 77 коп.

Руководствуясь статьями 14, 56, 194 и 197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

                                                  РЕШИЛ

Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области удовлетворить частично.

Взыскать с Гусейнова Фаига Гадим-оглы, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт <данные изъяты>) в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (ИНН 7418002969 ОГРН 1027401100044) задолженность по договору аренды № от 22.01.2020 по состоянию на 21.01.2023 (включительно) в размере 83359 руб. 07 коп.

Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (ИНН 7418002969 ОГРН 1027401100044) в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Гусейнова Фаига Гадим-оглы, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт <данные изъяты>)       государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 2700 руб. 77 коп.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий      

Решение в окончательной форме составлено 06.02.2024.