Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3637/2022 ~ М-2382/2022 от 28.04.2022

Дело № 2-3637/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Добраш Т.В.

при секретаре Белоусовой Е.В.

с участием представителя истца Архипова А.А., представителя ответчиков Терских Д.А., Ткаченко Н.А. Откидача А.В.

30 июня 2022 года в г.Волжском Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мартиросян Н.В. к Терских Д.А., Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А. о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

Мартиросян Н.В. обратилась в суд с иском к Терских Д.А., Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А. о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, указав в обоснование требований, что она является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. "."..г. она получила извещение о намерении Мартиросян Ю.А. продать 1/3 долю спорного недвижимого имущества. Аналогичное извещение "."..г. истец получила от ответчика Ткаченко Н.А. Впоследствии истцу стало известно, что ответчики Мартиросян Ю.А. и Ткаченко Н.А. произвели отчуждение 1/3 доли на спорное имущество Терских Д.А. Действиями ответчиков, по мнению истца, нарушено её преимущественное право покупки доли квартиры, также указала, что ответчики не владеют по 1/3 доли в праве собственности на квартиру, о которых указано в извещениях. Просит суд перевести на Мартиросян Н.В. права и обязанности покупателя Терских Д.А. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Определением суда от "."..г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена нотариус Александрова В.А.

Истец Мартиросян Н.В. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Архипов А.А. в судебном заседании исковые требования с учетом дополнения поддержал, просил удовлетворить.

Ответчики Терских Д.А., Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков Терских Д.А., Ткаченко Н.А. - Откидач А.В. в судебном заседании исковые не признал, просил Мартиросян Н.В. в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в представленном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие, в отношении заявленных требованиях полагаясь на усмотрение суда.

Третье лицо нотариус Александрова В.А. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, представила письменные возражения, в которых просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

На основании п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Мартиросян Н.В. является собственником 2/3 (ранее 4/6) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Ответчикам Мартиросян Ю.А. и Ткаченко Н.А. на праве общей долевой собственности принадлежала указанная квартира по 1/6 доли каждой.

"."..г. ответчик Мартиросян Ю.А. направила в адрес истца нотариально засвидетельствованное извещение на бланке №... (л.д. 10), в котором сообщила о намерении продать принадлежащую ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за 550 000 рублей, а также предложила в течение одного месяца в срок до "."..г. сообщить о своем намерении или об отказе приобрести долю квартиры.

Аналогичное извещение направила в адрес истца ответчик Ткаченко Н.А. на бланке №... (л.д. 10).

Сторона истца факт получения указанного извещения не отрицала. При этом, как пояснил представитель истца, данные извещения истец оставила без ответа, поскольку полагала, что они не соответствуют закону, так как содержат предложение о приобретении в общей сложности 2/3 доли в праве на квартиру, в то время как ответчикам принадлежит по 1/6 доли каждой.

Таким образом, в установленный срок истец не направила ответчикам ответ относительно приобретения спорных долей.

"."..г. между Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А., с одной стороны, и Терских Д.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, согласно которому Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А. произвели отчуждение в пользу Терских Д.А. принадлежащих им долей в праве собственности на спорную квартиру (л.д. 38-39).

Согласно п. 2.1 договора цена отчуждаемых долей жилого помещения определена в размере по 550 000 рублей за каждую долю.Пунктом 2.2 договора определен следующий порядок взаиморасчетов между сторонами: продавцы и покупателю заключают с «Банком» договор аренды индивидуального сейфа для осуществления расчетов по договору купли-продажи предмета договора, в котором указывается порядок допуска к сейфу на период действия договора. Для оплаты стоимости квартиры покупатель закладывает в арендованный индивидуальный сейф в присутствии продавцов денежные средства в размере 1 100 000 рублей, передает ключ от индивидуального сейфа, карточки на право пользования индивидуальным сейфом продавцам до момента подачи документов для государственной регистрации права собственности покупателей на предмет договора, являющиеся предметом настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области. Денежные средства в размере 1 100 000 рублей изымаются из индивидуального сейфа Мартиросян Н.С. действующей от имени Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А. и Терских Д.А. при предъявлении оригинала договора купли-продажи, по которому право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на "."..г., переход права собственности на спорные доли к ответчику Терских Д.А. зарегистрирован в Росреестре "."..г., что свидетельствует об исполнении покупателем условий договора и обязательств по оплате приобретенных долей.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на нарушение ответчиками Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А. преимущественного права покупки истцом отчуждаемых долей на квартиру, выражая несогласие с тем, что ей были направлены извещения о намерении продать принадлежащие ответчикам 2/3 доли (по 1/3 доли каждой) в праве собственности на помещение, в то время как им принадлежит по 1/6 доли.

Кроме того, нарушение своего преимущественного права истец усматривает в том, что стороннему покупателю спорные доли были отчуждены на более выгодных условиях в части уплаты цены договора, в то время как в направленных ей уведомлениях о предстоящей продаже долей такого условия не содержалось, напротив было указано, что денежная сумма за продаваемые доли должна быть уплачена в день подписания договора купли-продажи наличными деньгами.

Возражая против заявленных требований, ответчики ссылались на то, что в реальности истец не имела намерения приобретать спорные доли, указав, что между сторонами сложились конфликтные неприязненные отношения, в связи с чем, ответчики вынуждены были обращаться в суд с требованиями о вселении, устранении препятствий в пользовании и определении порядка пользования жилым помещением, определении оплаты за помещение. Также указали, что истец, получив уведомления, не высказала намерения приобрести спорные доли в принципе, хотя не была лишена возможности предложить свои условия, в том числе в части уплаты цены за доли, однако своими правами не воспользовалась.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошена Раушенберг Г.П., являющаяся матерью покупателя долей Терских Д.А., которая показала, что "."..г. вместе с дочерью ходила смотреть предлагаемые к продаже доли в спорной квартире. Дочь имела намерение приобрести именно доли в квартире, поскольку достаточных средств для приобретения изолированной квартиры не имела. При осмотре спорной квартиры присутствовала истец Мартиросян Н.В. Свидетель интересовалась у истца о причинах, по которым истец не выкупает спорные доли, на что последняя ответила об отсутствии денежных средств.

Оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля у суда не имеется, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Доводы истца о наличии у нее денежных средств на момент продажи долей суд находит несостоятельными.

Представленная расписка о получении "."..г. денежных средств в сумме 1 000 000 рублей в долг у Визовика А.В. написана самой Мартиросян Н.В., актом приема-передачи денежных средств, составленным обеими сторонами не подтверждена.

Представленные мемориальные ордера, согласно которым Визовик А.В. в период с "."..г. по "."..г. снимал с принадлежащего ему счета денежные средства в общей сумме 1 206 000 рублей, не подтверждают факт передачи наличными денежными средствами истцу в сумме 1 000 000 рублей. При этом истец и Визовик А.В. проживают в различных регионах РФ.

При этом судом также учитывается, что истец при подаче настоящего иска в суд приложила гарантийное письмо от Визовика А.В., в которым последний принял на себя обязательства передать Мартиросян Н.В. денежные средства в сумме 550 000 рублей для последующего их внесения на депозитный счет УСД Волгоградской области.

Указанное свидетельствует об отсутствии у истца денежных средств для приобретения спорных долей в период их продажи.

Разрешая спор, суд учитывает, что истец, достоверно знавшая о факте продажи спорных долей и условиях продажи, в случае наличия намерения их приобретения, не была лишена возможности заключить договор купли-продажи, согласовать с ответчиками Мартиросян Ю.А. и Ткаченко Н.А условия и дату заключения договора купли-продажи, предпринять иные действия, необходимые для заключения договора, в том числе в части уплаты денежных средств, при этом, в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, никаких действий по фактическому приобретению спорной доли недвижимого имущества совершено не было, в связи с чем право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

Также суд признает необоснованными доводы истца о нарушении ее преимущественного права покупки ввиду содержащимся в уведомлениях от "."..г. невыгодном условия об уплате, поскольку, как следует из обстоятельств настоящего дела, из действий истца не усматривается наличие у нее намерения приобретать 2/3 доли в праве собственности на жилое помещение за установленную ответчиками цену, поскольку после получения уведомления о продаже долей истец не обращалась к ответчикам со встречными предложениями относительно приобретения долей и с целью согласования условий оплаты.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь подлежащими применению нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 246, 250), исходя из того, что истец не воспользовалась своим правом преимущественной покупки долей квартиры, не начала процесс переговоров с продавцами с целью обсуждения конкретных условий такой продажи, в том числе механизма расчетов с продавцами, однако ответчики (продавцы) от заключения договора купли-продажи уклонились, в материалы дела не представлено, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных Мартиросян Н.В. требований о переводе прав и обязанностей покупателя.

При таких данных суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований Мартиросян Н.В. отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Мартиросян Н.В. в удовлетворении исковых требований к Терских Д.А., Мартиросян Ю.А., Ткаченко Н.А. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.В.Добраш

Справка: мотивированный текст решения изготовлен 06 июля 2022 года.

Судья Т.В.Добраш