Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2001/2022 от 27.04.2022

Дело № 2-2001/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2022 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Громовой Н.В.,

при секретаре Шориной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Серовой Елены к ООО «Объединенная управляющая компания» о прекращении обременения в виде ипотеки,

                                                      УСТАНОВИЛ:

Серова Елена обратилась в суд с иском к ООО «Объединенная управляющая компания» о прекращении обременения в виде ипотеки, ссылаясь на то, что 27.05.2015 года между Серовой Еленой и ООО «Объединенная Управляющая компания», выступающей Доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенные инвестиции» заключен Договор № № от 27.05.2015 г. уступки прав требования по Договору об участии в долевом строительстве жилого дома № № от 19.12.2013 г.

Согласно п. 1.3. Договора № № от 27.05.2015 г. Серова Елена принимает права (требования) и неисполненные обязанности в отношении квартиры строительный адрес: <адрес>, кадастровый №.

Истец надлежащим образом и в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате, установленные Договором № № от 27.05.2015 г.

Из уведомления ЦБ РФ от 10.09.2017 г. следует, что в соответствии с приказом Банка от 19.09.2017 г. № ОД-2694 принято решение об утверждении отчета о прекращении и исключения из реестра паевых инвестиционных фондов Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Объединенные инвестиции».

В ответе от 19.02.2021 г. ООО «Объединенная управляющая компания» указано том, что погашение записи об ипотеки возможно по заявлению залогодателя.

Между тем, заявление о государственной регистрации прекращения ипотеки, поданное истцом в Управление Росреестра по Московской области, возвращено без рассмотрения, что подтверждается Уведомлением от 03.03.2021 года.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

С учетом приведенных положений закона следует, что для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру, являющейся предметом Договора № № от 27.05.2015 г. заключенного между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Договор № № от 27.05.2015 г. полностью исполнен со стороны истца, денежные средства внесены на расчетный счет ответчика в полном объеме в соответствии с условиями Договора № № от 27.05.2015 г., тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ей на праве собственности квартиры, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском, и просит признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 45,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Объединенная Управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Горки-2 Первый», ИНН: 7707608090, а также взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 300,00 рублей.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя по ордеру адвоката Гусева О.И., который исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лицо Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора не явился, извещался в установленном порядке.

В силу ч.1 ст.233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, с учётом требований ст.233 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Рассмотрев дело, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч.2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.2 ст. 56 ГПК РФ).

27.05.2015 года между Серовой Еленой и ООО «Объединенная Управляющая компания», выступающей Доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенные инвестиции» заключен Договор № № от 27.05.2015 г. уступки прав требования по Договору об участии в долевом строительстве жилого дома № № от 19.12.2013 г.

В соответствии с п. 1.1. Договора № № от 27.05.2015 г. ООО Объединенная управляющая компания» уступает, а Серова Елена принимает в полном объеме права (требования) и неисполненные обязанности в части квартиры, указанной в п.1.3 Договора, принадлежащей ООО Объединенная управляющая компания», как участнику долевого строительства на основании Договора об участии в долевом строительстве жилого дома № № от 19.12.2013 г., зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной Регистрации, кадастра и картографии по Московской области 27.02.2014 г., № регистрации: №.

Согласно п. 1.3. Договора № КП-К4/2-3-14 от 27.05.2015 г. Серова Елена принимает права (требования) и неисполненные обязанности в отношении квартиры строительный адрес: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п. 2.2. Договора № № от 27.05.2015 г. Серова Елена обязуется уплатить ООО Объединенная управляющая компания» за уступку прав по настоящему договору денежные средства в размере 3 957 938 (три миллиона девятьсот пятьдесят семь тысяч девятьсот тридцать восемь рублей).

Согласно п. 2.3. Договора № № от 27.05.2015 г. оплата производится следующим образом:

- сумма в размере 1 978 069 (один миллион девятьсот семьдесят восемь тысяч шестьдесят девять) рублей Серова Елена оплачивает в срок, не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания Договора,

- оставшаяся сумма оплачивается в соответствии графиком, приведенным в п. 2.3.2 Договора № № от 27.05.2015 г. в срок до 29.11.2015 года.

В соответствии с п. 2.3.3. Договора № № от 27.05.2015 г. при регистрации Договора одновременно подлежит регистрации залог прав и требований в пользу ООО Объединенная управляющая компания».

Стороны договорились, что до момента полной оплаты Договора Серовой Еленой, а так же до момента исполнения ею всех принятых на себя обязательств, в том числе обязательств по оплате штрафов и пеней, в случае их возникновения, все права, передаваемые по Договору на Объект долевого участия, указанный в п. 1.3. Договора, находятся в залоге у ООО Объединенная управляющая компания» для обеспечения Серовой Еленой её обязанности по исполнению взятых на себя обязательств по Договору в полном объеме.

В соответствии с условиями Договора № КП-К4/2-3-14 от 27.05.2015 г. и требованиями законодательства, в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также обременение в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу п. 2.4. Договора № № от 27.05.2015 г. Серова Елена считается надлежащим образом, исполнившим свои денежные обязательства по настоящему Договору с момента полного зачисления денежных средств, указанных в п. 2.2. Договора на расчетный счет ООО Объединенная управляющая компания».

Так, в счет исполнения своих обязательств по Договору № № от 27.05.2015 г. истцом произведена оплата на общую сумму 3 958 000 (три миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей, что подтверждается платежными поручениями:

- платежное поручение № от 01.06.2015 г. - 1 030 000 рублей;

- платежное поручение № от 12.06.2015 г. - 950 000 рублей;

- платежное поручение № от 15.07.2015 г. - 350 000 рублей;

- платежное поручение № от 02.11.2015 г. - 180 000 рублей;

- платежное поручение № от 16.11.2015 г. - 530 000 рублей;

- платежное поручение № от 18.11.2015 г. - 775 000 рублей;

- платежное поручение № от 16.12.2015 г. - 143 000 рублей.

Таким образом, истец надлежащим образом и в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате, установленные Договором № № от 27.05.2015 г.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При этом согласно п.2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно ст. 19 Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом: заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме либо решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 53 указанного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки. Являются ее стороны.

Сторонами Договора № № от 27.05.2015 г. являются Серова Елена и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенные инвестиции».

Из уведомления ЦБ РФ от 10.09.2017 г. следует, что в соответствии с приказом Банка от 19.09.2017 г. № ОД-2694 принято решение об утверждении отчета о прекращении и исключения из реестра паевых инвестиционных фондов Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Объединенные инвестиции».

В ответе от 19.02.2021 г. ООО «Объединенная управляющая компания» указано том, что погашение записи об ипотеки возможно по заявлению залогодателя. В частности указано, что ООО «Объединенная управляющая компания», выступавшее ранее доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединение инвестиции», настоящим подтверждает, что 27.05.2015 г. между ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенные инвестиции» от имени и за счет которого действовал Агент – ООО «КвартираПросто» и гражданкой Серовой Еленой был заключен Договор № № уступки прав требования по Договору об участии в долевом строительстве жилого дома № № от 19.12.2013 г. в соответствии с Договором уступки ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенные инвестиции» уступило, а гражданка Серова Елена приняла в полном объёме права (требования) в отношении квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>, площадью 45,8 кв.м., кадастровый №. Цена Договора уступки составила 3 957 938,00 рублей. По соглашению сторон, передаваемая квартира находилась в залоге у владельца инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Объединенные инвестиции». Обязательства по оплате Договора уступки исполнены Серовой Еленой в полном объёме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями. Таким образом, основания для сохранения залога прекратились (л.д.28-29).

Между тем, заявление о государственной регистрации прекращения ипотеки, поданное истцом в Управление Росреестра по Московской области, возвращено без рассмотрения, что подтверждается Уведомлением от 03.03.2021 года со ссылкой на ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (л.д. 26).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на жилое помещение, а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 45,8 кв.м., кадастровый №, зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека в силу закона.

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Разрешая при изложенных обстоятельствах заявленные Серовой Е. требования, суд исходит из того, что обязательство по полной оплате приобретенного жилого помещения, её полностью исполнено, что подтверждается сторонами, сохранение записи о наличии на квартире обременения препятствует истцу в реализации права собственника на распоряжение квартирой по своему усмотрению, в связи с чем, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и признании обременения на жилое помещение прекращенным ввиду отсутствия оснований для сохранения обременения.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300,00 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 234-237 ГПК РФ, суд

                                                                     РЕШИЛ:

Исковые требования Серовой Елены удовлетворить.

Признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 45,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Объединенная Управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Горки-2 Первый», ИНН: 7707608090.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Объединенная Управляющая компания» в пользу Серовой Елены расходы по оплате государственной пошлины в размере – 300,00 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда в Московской областной суд через Королёвский городской суд Московской области.

Судья:                                                                                        Н.В. Громова

Мотивированное решение составлено 10 июня 2022 года.

Судья:                                                                                        Н.В. Громова