Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2848/2022 ~ М-2209/2022 от 31.05.2022

К делу № 2-2848/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 года                                    г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего - судьи Ситниковой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Набоковой Б.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Базарной Натальи Владимировны к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» о признании отказа незаконным и возложении обязанности заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Базарная Н.В. обратилась в Майкопский городской суд с иском к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» о признании отказа незаконным и возложении обязанности заключить договор аренды. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и Базарной Н.В. был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с истечением срока договора истец обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с процентом готовности – 20 %, однако, получила отказ. Комитет указал, что истцом не соблюдены требования пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающего подачу заявления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Просит признать незаконным отказ и обязать заключить договор аренды земельного участка.

В судебное заседание истица, надлежаще извещенная о времени и месте слушания дела, не явилась, в иске просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик, будучи надлежаще уведомлен о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, об уважительности причин своей неявки суд не уведомил, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие и, в связи с чем, суд, в соответствии с ч.5 ст.156 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 8 Конституции Российской Федерации гарантирует защиту любой формы собственности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1Гражданского кодекса).

Статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основополагающих принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39 14-39 17 ЗК РФ.

Установлено, что договор аренды спорного земельного участка заключен после 2015 года, а объект незавершенного строительства зарегистрирован на праве собственности за Базарной Н.В. в 2016 году.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, заключенного после 2015 года, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239 1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Истец реализовала свое право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Вместе с тем, удовлетворяя требования истца, суд исходит из следующего.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № завершен ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего момента (более шести месяцев) уполномоченным органом не заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Так же судом учитываются законоположения направленные на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239 1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5части 1 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39 6ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Базаровой Н.В., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39 6 ЗК РФ, у Базаровой Н.В. имеется право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (ч.2 ст.40).

В отсутствие договора аренды истец лишен возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ уполномоченного органа в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях при наличии в совокупности следующих условий:1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано в предоставлении земельного участка по мотиву наличия обременения объекта незавершенного строительства правами третьих лиц. Отказывая, Комитет указал, что после приведения в соответствие сведение ЕГРН, истец заявитель может повторно обратиться в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. В данном письме Комитет не указал, что Базарная Н.В. обратилась за пределами установленного законом срока, а именно, до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Устранив указанные Комитетом недостатки, в марте 2022 года истец вновь обратилась в Комитет с заявлением о заключении договора аренды сроком на три года, однако, письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет отказал в заключении договора, указав, что заявление поступило после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Суд так же исходит из того, что Комитет дважды отказал истцу по разным обстоятельствам, при этом арендные отношения между сторонами фактически не были прекращены, поскольку арендатор продолжал оплачивать арендную плату и пользоваться земельным участком, а арендодатель принимал плату без возражений и мер по истребованию земельного участка не принимал.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).

Так как во внесудебном порядке устранить препятствие в пользовании объектом собственности истца невозможно, истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, поскольку реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск Базарной Натальи Владимировны к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» о признании отказа незаконным и возложении обязанности заключить договор аренды – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «<адрес>» в заключении договора аренды земельного участка площадью 211 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Комитет по управлению имуществом МО «<адрес>» заключить с Базарной Натальей Владимировной договор аренды земельного площадью 211 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий                          подпись                             С.Ю. Ситникова

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2022-004252-06

Подлинник находится в материалах дела № 2-2848/2022 в Майкопском городском суде Республики Адыгея.