Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2077/2019 ~ М-1872/2019 от 12.09.2019

Дело № 2-2077/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(заочное)

23 декабря 2019 года           город Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики под председательством судьи Петрухиной О. А.,

при секретаре судебного заседания Ефимовой К. Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлова Александра Константиновича к Обществу с ограниченной ответственностью «Алза» о признании права собственности,

установил:

Михайлов А. К. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Алза» о признании за ним права собственности на однокомнатную квартиру № №, расположенную на 9 этаже дома № № по ул. Южная гор. Новочебоксарск Чувашской Республики по ул. Южная гор. Новочебоксарск Чувашской Республики.

Требования иска мотивированы тем, что 12 апреля 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор №-б участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 2.1 договора участия участник долевого строительства финансирует застройщику строительство жилой квартиры под условным номером 83, расположенной на 9 этаже общей проектной площадью 35, 95 кв. метра с учетом балкона, без учета балкона - 34, 82 кв. метра, жилой площадью - 17, 91 кв. метра, в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: Чувашская Республика, гор. Новочебоксарск, ул. Южная, позиция №». Стоимость квартиры в соответствии с п. 3.1 и 3.2 договора на момент его заключения составляла 1 258 250 рублей. Стоимость квартиры была оплачена истцом в полном объеме путем зачета встречных однородных требований. 11 сентября 2017 года истцом и представителем ответчика был подан пакет документов в МФЦ для регистрации данного договора участия в долевом строительстве, однако договор долевого участия не был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, в том числе, в связи с тем, что в орган регистрации поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. Поскольку истец свои обязательства по договору долевого участия исполнил надлежащим образом, оплатив ответчику полную стоимость квартиры, то полагает, что истец имеет право требовать передачи ему в собственность квартиры в соответствии с данным договором.

Истец Михайлов А. К., уведомленный о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, реализовав свое право на участие в разбирательстве дела через своего представителя Дырову Д. В.

Представитель истца Дырова Д. В. в судебном заседании требования иска поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, вновь приведя их суду.

Ответчик ООО «Алза», уведомленный о рассмотрении дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Третьи лица - Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Чувашской Республике, конкурсный управляющий ООО «Алза» Зоров В. И., уведомленные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. ст. 167, 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Так, судом установлено, что 12 апреля 2017 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Алза» и Михайловым Александром Константиновичем был заключен договор № 83-б участия в долевом строительстве, предметом которого является квартира под условным номером №, расположенная на 9 этаже строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: Чувашская Республика, гор. Новочебоксарск, ул. Южная, поз. №.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора, стоимость одного квадратного метра общей площади составила 35 000 рублей, полная стоимость квартиры - 1 258 250 рублей.

Согласно справки от 22 сентября 2017 года, выданной ООО «Алза» на имя Михайлова Александра Константиновича, по состоянию на 22 сентября 2017 года оплачено 1 258 250 рублей по договору участия в долевом строительстве № от 12 апреля 2017 года за квартиру под условным номером №, расположенную в жилом 12-ти этажном доме по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Южная, поз. №.

Также судом установлено, что 11 сентября 2017 года Михайловым А. К. и представителем ООО «Алза» ФИО4 в АУ «МФЦ» гор. Чебоксары был подан пакет документов для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 12 апреля 2017 года.

21 сентября 2017 года государственным регистратором Прокопьевой А. А. в адрес истца и ответчика было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации данного договора указаны:

- наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными;

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав;

- в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

11 ноября 2019 года в адрес истца и конкурсного управляющего ООО «Алза» было направлено дополнение к уведомлению о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 12 апреля 2017 года №-Б, в котором указывается на невозможность осуществить государственную регистрацию представленного договора долевого участия в строительстве в связи с признанием застройщика ООО «Алза» в установленном порядке банкротом на основании решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 05 ноября 2019 года. Кроме того, в данном уведомлении указывается на то, что в Едином государственном реестре прав был зарегистрирован договор № аренды земельного участка гор. Новочебоксарска от 01 ноября 2012 года с кадастровым номером №, заключенного между администрацией гор. Новочебоксарск и ООО «Алза» сроком по 31 декабря 2015 года. Данные о продлении срока аренды в Едином государственном реестре прав отсутствуют, что также является препятствием для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Кроме того, в дополнительном уведомлении указывается на то, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о наложении запрета на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером № на основании постановления Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике от 09 марта 2017 года №, определения Калининского районного суда гор. Чебоксары Чувашской Республики от 11 апреля 2018 года по делу № 2-1489/2018. Данных о снятии указанных запретов в Управление не поступали.

15 августа 2014 года администрацией гор. Новочебоксарск Чувашской Республике Обществу с ограниченной ответственностью «Алза» было выдано разрешение на строительство № №, в соответствии с которым ответчику было разрешено строительство объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома по ул. Южная № в гор. Новочебоксарск.

30 июля 2019 года администрацией гор. Новочебоксарск Чувашской Республики Обществу с ограниченной ответственностью «Алза» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, а именно многоквартирного жилого дома по ул. Южная № в гор. Новочебоксарск.

Согласно данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (выписка от 11 декабря 2019 года), квартира № № в доме № № по ул. Южная гор. Новочебоксарск Чувашской Республики поставлена на кадастровый учет. Сведения о зарегистрированных правах на данную квартиру отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Статьей 8 этого же Федерального закона Российской Федерации предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Материалами дела подтверждается факт исполнения истцом Михайловым А. К. своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, а именно факт оплаты истцом полной стоимости квартиры по договору, и доказательств, свидетельствующих о наличии за Михайловы А. К. задолженности по договору, суду представлено не было.

Данных о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорной квартиры, в материалы дела также представлено не было.

Закон № 214-ФЗ допускает привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию, только определенными способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.

На момент подписания сторонами договора долевого участия от 12 апреля 2017 года, равно как и на момент подачи заявления в регистрирующий орган, дом № № по ул. Южная гор. Новочебоксарск не был достроен и не был введен в эксплуатацию.

То обстоятельство, что договор участия в долевом строительстве от 12 апреля 2017 года, подписанный между истцом и ответчиком, в рассматриваемом случае не прошел государственную регистрацию в органах Росреестра, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца, поскольку материалы дела бесспорно свидетельствуют о том, что воля истца и ответчика была направлена на государственную регистрацию договора от 12 апреля 2017 года. Так, стороны подали совместное заявление на регистрацию договора в регистрирующие органы, однако, государственная регистрация договора не была осуществлена по не зависящим от истца и ответчика обстоятельствам (запреты на регистрацию сделок с земельным участком).

Более того, то обстоятельство, что названный договор до настоящего времени не зарегистрирован, не имеет правового значения, поскольку содержащееся в Законе № 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, а потому отсутствие регистрации договора не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на квартиру.

Тот факт, что на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, были наложены запреты, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на квартиру, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на объект недвижимости в виде квартиры.

Также не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ООО «Алза» решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 05 ноября 2019 года признан банкротом, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Аналогично, не может являться основанием к отказу в иске и то обстоятельство, что в регистрирующем органе отсутствовали сведения о продлении срока договора аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, поскольку обстоятельства дела свидетельствуют о том, что именно ООО «Алза» заканчивало строительство дома, и именно ООО «Алза» было выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

При изложенных обстоятельствах, требования иска Михайлова А. В. о признании за ним права собственности на однокомнатную квартиру № №, расположенную на 9 этаже дома № № по ул. Южная гор. Новочебоксарск Чувашской Республики, подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Алза» в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Михайловым Александром Константиновичем право собственности на однокомнатную квартиру № №, расположенную на 9 этаже дома № № по ул. Южная гор. Новочебоксарск Чувашской Республики, общей проектной площадью 35, 95 квадратных метров, жилой проектной площадью 17, 91 квадратных метров.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Алза» в пользу Михайлова Александра Константиновича в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление будет подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Ответчик вправе подать в суд, вынесший решение, заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Судья                                                                                                    О. А. Петрухина

Мотивированное решение составлено 30 декабря 2019 года.