Судебный акт #1 (Решение) по делу № 11-24/2021 от 22.10.2021

Апелляционное дело № 11-24/2021

Мировой судья Степанова Т.И

21MS0015-01-2020-003653-83

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 ноября 2021 года           г. Козловка

Козловский районный суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Ефимова О.Н., при секретаре Даниловой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «УК «Домовой» к И. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственником многоквартирного дома, пени и встречному исковому заявлению И. к Обществу с ограниченной ответственностью «УК «Домовой» о расторжении договора аренды нежилого помещения и договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества,

установил:

ООО «УК «Домовой» обратилось в суд с исковым заявлением к И. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома и пеней.

Иск ООО «УК «Домовой» мотивирован тем, что между истцом и И. заключен договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения от <дата>, в соответствии с которым ООО «УК «Домовой» предоставило ответчику нежилое помещение, а И. обязалась своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение. В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата за предоставленное помещение составляет 500 рублей в год за 1 кв.м. Обязанность по внесению ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленное помещение должна исполняться до 20-го числа каждого месяца. В нарушение условий заключенного договора в период с <дата> по <дата> ответчик свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 26 828 рублей 73 копеек. Согласно п. 4.1 договора аренды за несвоевременную оплату арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности. Неустойка за период с <дата> по <дата> составила 1 701 рубль 65 копеек.

Кроме того, <дата> между истцом и ответчиком заключен договор на оказание услуг по содержанию общедомового имущества, в соответствии с п. 3.1 которого расходы по содержанию общедомового имущества нежилого помещения, арендуемого ответчиком, составляют 15,60 рублей в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения в 33,2 кв.м. Исходя из условий п. 3.2 договора содержания от <дата> обязанность ответчика по внесению им платы должна исполняться до 10-го числа каждого месяца. В нарушение условий заключенного договора в период с <дата> по <дата> ответчик свои обязательства по оплате содержания нежилого помещения не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность в размере 9 892 рублей 93 копеек. Размер пеней за период с <дата> по <дата> составил 390 рублей 54 копейки.

Ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, положения Жилищного кодекса Российской Федерации об особенностях платы за жилое помещение, а также нормы, регулирующие общие положения об обязательствах и договоре, ООО «УК «Домовой» просило взыскать с И. задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 26 828 рублей 73 копеек, неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 1 701 рубля 65 копеек, задолженность за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома за период с <дата> по <дата> в размере 9 892 рублей 93 копеек и пени за период с <дата> по <дата> в размере 390 рублей 54 копеек.

Ответчик И. в суде первой инстанции участие не принимала, направив письменные возражения, в которых исковые требования не признала. Из адресованных суду возражений ответчика, не оспаривавшей факт заключения договора имущественного найма (аренды) от <дата> и договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от <дата>, следует, что она своевременно уведомила ООО «УК «Домовой» о прекращении своей деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и об отсутствии намерений использовать нежилое помещение. Кроме того, ссылаясь на положения п. 5.2 договора имущественного найма (аренды), предусматривающего расторжение договора в случае невнесения арендатором причитающихся платежей в течение трех месяцев по истечении срока очередного платежа, по мнению И., договор аренды подлежал расторжению с <дата>. Возражая против требований истца о взыскании расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, И. полагала, что в силу положений статей 161 и 162 ЖК РФ непосредственно на арендатора обязанность по оплате таких расходов возложена быть не может.

В последующем ответчик И., ссылаясь на неисполнение ею обязанности по внесению арендной платы с апреля 2019 года, обратилась с встречным исковым заявлением, именованным возражениями (с последующими уточнениями – л.д. 158-160, 185-186), о расторжении с <дата> договоров имущественного найма (аренды) и на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от <дата>.

Определением от <дата> встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением.

Решением мирового судьи судебного участка № <адрес> Чувашской Республики от <дата> (с учетом определения от <дата> об исправлении описки) иск ООО «УК «Домовой» удовлетворен частично и постановлено: взыскать с И. в пользу ООО «УК «Домовой» задолженность по арендной плате с <дата> по <дата> в размере 10 231 рубля 41 копейки; неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с <дата> по <дата> в размере 438 рублей 55 копеек; задолженность за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого <адрес>А по <адрес> с <дата> по <дата> в размере 3 289 рублей 27 копеек; пени за период с <дата> по <дата> в размере 438 рублей 55 копеек; пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований разрешен вопрос о судебных расходах. Встречный иск И. удовлетворен: договор имущественного найма (аренды) от <дата> и договор на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от <дата> расторгнуты с <дата>.

Указанное решение обжаловано ООО «УК «Домовой» в Козловский районный суд Чувашкой Республики.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «УК «Домовой» просит отменить состоявшееся судебное решение, приняв по делу новое, которым удовлетворить исковые требования к И., а в удовлетворении встречного искового заявления - отказать. Автор апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции неверно истолковано содержание договора имущественного найма (аренды) от <дата> об основаниях его расторжения. По мнению ООО «УК «Домовой», приведенные в договоре основания для его расторжения не влекут безусловное его расторжение в одностороннем порядке. Следовательно, договор может быть расторгнут только по решению суда и со дня его вступления в законную силу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились и просили рассмотреть апелляционную жалобу без их участия.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, суд приходит к следующему.

Сторонами не оспаривалось и как верно установлено на основании имеющихся в материалах дела доказательств, <дата> между истцом ООО «УК «Домовой» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем И. (арендатор) заключен договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения, общей площадью 33,2 кв.м., в жилом доме по адресу: <адрес>А для использования в качестве административно-служебного помещения (офиса).

В соответствии с условиями договора стоимость всех расходов по найму (аренде) вышеназванного помещения, за исключением платежей, входящих в систему расчетов (электроэнергия, телефон и т.п.), определяется сторонами договора в сумме 500 рублей в год за каждый квадратный метр арендуемого помещения. Указанная ставка является базовой и на период с <дата> до <дата> пересмотру не подлежит, т.е. расходы арендатора в пользу арендодателя в месяц составят 1383 рубля 33 копейки (п. 3.1).

Оплата по найму производится арендатором ежеквартально платежными поручениями в сумме, пропорционально причитающейся к платежу до 20-го числа первого наступившего месяца (п. 3.2).

За несвоевременную оплату услуг арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности (п. 4.1).

Договор подлежит расторжению, в частности, в случае, если арендатор не внес причитающиеся платежи в течение 3-х месяцев по истечении срока очередного платежа (п. 5.2.3).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и устанавливает срок действия с <дата> до <дата> при условии соблюдения сторонами его взаимных обязательств, а также положений раздела 3 настоящего договора (п. 7.1).

По окончании срока аренды договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, если до окончания срока аренды одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за 1 месяц (п. 7.2).

Согласно представленному истцом расчету задолженность И. по арендным платежам перед ООО «УК «Домовой» за период с <дата> по <дата> составила 26 828 рублей 73 копейки, а неустойка с <дата> по <дата> - 1 701 рубль 65 копеек. Доказательства оплаты сумм в счет погашения арендных платежей в большем объеме, чем приведено в сальдо по лицевому счету <число> за июль 2018 – август 2020 года, равно как и контррасчет взыскиваемых сумм стороной ответчика в суде первой инстанции не представлялись.

Удовлетворяя встречное исковое заявление И. о расторжении договора имущественного найма (аренды) от <дата> с <дата> (дата, указанная во встречном иске И.) и ограничиваясь взысканием задолженности по арендным платежам с <дата> по <дата>, а также неустойки с <дата> по <дата>, суд первой инстанции усмотрел недобросовестность в поведении ООО «УК «Домовой», выразившуюся в сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией в отсутствие соответствующего поручения собственников указанного общего имущества. Кроме того, суд, проанализировав содержание п. 5.2.3 договора аренды, посчитал, что он подлежал расторжению вследствие невнесения арендатором в течение 3-х месяцев по истечении срока очередного платежа. При этом, ООО «УК «Домовой» продолжило начисление арендной платы, несмотря на его уведомление И. <дата> о прекращении ею деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и о фактическом освобождении занимаемого по договору аренды помещения.

Вместе с тем, с такими выводами согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

Правоотношения из договора аренды урегулированы параграфом 1 главы 34 ГК РФ, положения которого не предусматривают возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора. Не предусмотрено право на такой отказ ни иными правовыми актами, ни договором аренды от <дата>.

В этой связи адресованное ООО «УК «Домовой» уведомление И. о прекращении ею деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и неиспользовании ею ранее предоставленного нежилого помещения не могло повлечь предусмотренные статьей 450.1 ГК РФ последствия, а сам договор не мог считаться расторгнутым с даты получения уведомления арендодателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Поскольку материалы дела не содержат данных о том, что ООО «УК «Домовой» и И. пришли к соглашению о расторжении договора, договор аренды от <дата> мог быть расторгнут лишь в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации положения п. 5.2.3 Договора о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внес причитающиеся платежи в течение 3-х месяцев по истечении срока очередного платежа, следует расценивать как основание для обращения заинтересованной стороны договора в суд с требованием о его расторжении, а не как обстоятельство, влекущее прекращение дальнейшего исполнения не расторгнутого в установленном порядке договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункты 2 и 3 статьи 453 ГК РФ).

Несмотря на то, что договор аренды расторгнут в судебном порядке, суд первой инстанции в нарушение положений пункта 3 статьи 453 ГК РФ указал на необходимость его расторжения с <дата> – даты, с которой не связано наступление ни одного из юридически значимых для настоящего дела обстоятельств, - и фактически отказал истцу в взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся после указанной даты.

Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, до момента расторжения договора аренды И. не вправе требовать освобождения ее от исполнения обязанности по внесению арендных платежей.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО «УК «Домовой» не является собственником нежилого помещения, указанного в договоре аренды от <дата>, а на основании договора управления многоквартирными домами от <дата> осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Чувашская Республика, <адрес>А.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно части 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ООО «УК «Домовой» права передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома по договору без согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, из протокола внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>А по <адрес> в <адрес> от <дата> (л.д. 76) следует, что собственники приняли решение о размере платы за аренду подвальных помещений в размере 500 рублей за кв.м. в год и о направлении полученных денежных средств на благоустройство дома.

Из указанного протокола действительно не следует, что собственники помещений многоквартирного <адрес>А по <адрес> в <адрес> поручили управляющей компании заключать договоры аренды общего имущества указанного многоквартирного дома.

В силу пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Требований о признании недействительным договора аренды от <дата> ответчиком в рамках настоящего дела не заявлялось.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Таким образом, И., приступив к исполнению договора аренды, заключенного с ненадлежащим лицом, и зная о том, что ООО «УК «Домовой» не является собственником передаваемого по договору помещения, не вправе ссылаться на данное обстоятельство в качестве освобождения от арендной платы. В противном случае имело бы место нарушение со стороны ответчика принципа «эстоппеля», закрепленного в пункте 2 статьи 166 ГК РФ.

С учетом изложенного, решение мирового судьи в части отказа в взыскании с И. арендной платы за период с <дата> по <дата> и неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с <дата> по <дата> подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об удовлетворении иска.

Размер задолженности по арендной плате за указанный период, исходя из представленного расчета, проверенного судом, составит 16 597 рублей 32 копейки.

Несмотря на то, что размер неустойки за несвоевременную оплату согласно п. 4.1 договора аренды от <дата> определяется по ставке рефинансирования ЦБ РФ, которая с <дата> Банком России не устанавливается (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России"), ее значение приравнивается к значению ключевой ставки Банка России. В связи с чем, приведенный истцом в расчете размер неустойки также признается правильным и составит 1263 рубля 10 копеек с <дата> по <дата>.

В связи с отменой решения суда первой инстанции в части размера удовлетворенных требований, подлежит изменению и размер подлежащей взысканию с И. государственной пошлины, которая составит 1133 рубля 97 копеек.

В остальной части в отсутствие соответствующих доводов сторон решение суда первой инстанции в силу статьи 327.1 ГПК РФ проверке на законность и обоснованность не подлежит.

Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, суд

определил:

Решение мирового судьи судебного участка № <адрес> Чувашской Республики от <дата> в части отказа Обществу с ограниченной ответственностью «УК «Домовой» в взыскании с И. задолженности по договору аренды от <дата> за период с <дата> по <дата> и неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с <дата> по <дата> отменить и принять в указанной части новое решение, которым:

Взыскать с И. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «УК «Домовой» задолженность по договору аренды от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 16 597 (шестнадцать тысяч пятьсот девяносто семь) рублей 32 копеек, неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с <дата> по <дата> в размере 1263 (одна тысяча двести шестьдесят три) рубля 10 копеек.

Исключить из решения мирового судьи судебного участка № <адрес> Чувашской Республики от <дата> указание на расторжение с <дата> договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме от <дата> и договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от <дата>.

Изменить размер подлежащей взысканию с И. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «УК «Домовой» суммы в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, взыскав с И. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «УК «Домовой» 1133 (одна тысяч сто тридцать три) рубля 97 копеек.

В остальной части решение мирового судьи судебного участка № <адрес> Чувашской Республики от <дата> оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «УК «Домовой» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (<адрес>) через суд первой инстанции в течение трех месяцев.

Председательствующий, судья                    Ефимов О.Н.