Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-657/2024 (2-4943/2023;) ~ М-3506/2023 от 14.08.2023

Дело №

УИД 42RS0№-90

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Центральный суд <адрес> в составе:

председательствующего                                                  Евдокимовой М.А.

при секретаре                                                                  Бессоновой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>

17 июня 2024 года

гражданское дело по иску Кучумова В. С. к ООО «Сити-Молл Инвест», Кучумовой Е. В. о признании сделки недействительной

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сити-Молл-Инвест» и Индивидуальным предпринимателем Кучумовым В. С. был заключен договор аренды части здания торгово-развлекательного центра «СИТИ МОЛЛ» №.

ДД.ММ.ГГГГ стороны договора продлили действие договора с некоторыми дополнениями. Номер договора был сохранен. Согласно п.12.1 договора, он действует по ДД.ММ.ГГГГ. В п.12.2 договора указывается, что прекращение (окончание) срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение, если таковые имели место при исполнении условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ он прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, но арендуемой частью здания продолжал пользоваться.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды части здания торгово-развлекательного центра «СИТИ МОЛЛ» № был расторгнут. Он об этом расторжении ничего не знал, уведомления об отказе от исполнения договора в письменной форме за 60 дней до планируемой даты прекращения договора, как того предусматривает п. 11.1 договора арендодателю не вручал. От арендодателя он такого уведомления так же не получал.

При обращении к арендодателю относительно причин расторжения договора, ему было объяснено, что договор расторгнут на основании того, что он утратил статус предпринимателя без образования юридического лица, о том, что арендодатель расторгает договор по этим основаниям, он был якобы надлежаще уведомлен.

Как мне стало позже известно из документов, представленных ответчиком в суд, уведомление о расторжении договора было вручено для передачи ему Савенковой О.Н. Такого человека он не знает, никакого отношения она к нему не имеет и никакого уведомления она ему не передавала, т.е. уведомления о расторжении договора аренды арендодатель надлежащим образом ему не направлял и не вручал.

Он считает, что договор расторгнут с нарушением гражданского законодательства РФ (гл.29 ГК РФ) и условий договора аренды.

Считает, что арендодатель, расторгая договор аренды, нарушил положение гражданского права о том, что договор заключается, а равно расторгается сторонами, либо уполномоченными на то представителями сторон.

Третье лицо, представляя его перед арендодателем при расторжении договора, заведомо обманывало арендодателя, что действует от его имени на законном основании. Можно полагать, что договор аренды арендодатель расторг под влиянием обмана.

Кучумова Е.В., которая действовала от его имени при подписании соглашения о расторжении договора и акта приема—передачи (возврата) помещения, действовать от его имени не могла, т.к. Кучумову Е.В. он не уполномочивал на это и доверенности ей не давал. Расторгая договор, она действовала в своих интересах, т.к. расторгнув договор с ним, арендодатель тут же заключил договор аренды этого помещения с индивидуальным предпринимателем Кучумовой Е. В..

Заключая договор аренды помещения с ООО «Сити-Молл-Инвест» ИП Кучумова Е.В. сумела убедить администрацию ООО «Сити-Молл-Инвест» о переводе средств с гарантийного депозита ИП Кучумова В.С. в размере 280581,60 на счет ИП Кучумова Е.В.

            С учетом уточнения требований, просит признать сделку, заключенную между ООО «Сити-Молл-Инвест» и Индивидуальным предпринимателем Кучумовым В. С. по аренде части здания торгово-развлекательного центра «СИТИ МОЛЛ» № в части её расторжения ничтожной, а, следовательно, недействительной, применить к ней последствия недействительности сделки, а именно: признать договор аренды части здания торгово-развлекательного центра «СИТИ МОЛЛ» № (новая редакция) действующим, обязать ООО «Сити-Молл-Инвест» восстановить гарантийный депозит в размере 280581,60 руб. за ИП Кучумовым В.С., признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды части здания торгово-развлекательного центра «СИТИ МОЛЛ» № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между ООО «Сити-Молл-Инвест» и Индивидуальным предпринимателем Кучумовым В. С. и акт приема от ДД.ММ.ГГГГ передачи (возврата) помещения переданного по договору аренды недействительными.

Кучумов В.С. в судебном заседании на требованиях настаивал.

Представитель ответчика Ромашкина Н.Г., действующая на основании доверенности, с требованиями была не согласна.

Кучумова Е.В. в судебном заседании с заявленными требованиями была не согласна.

Третье лицо Ивлева Л.М. в суд не явилась.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сити – Молл Инвест» и ИП Кучумовой Е.В. был заключен договор № аренды части здания торгово-развлекательного центра «Сити Молл» по условиям которого: предметом договора является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора находящейся в Торгово-Развлекательном Центре «Сити Молл» части здания, именуемой в дальнейшем помещение, а арендатор обязуется вносить плату за пользование указанным помещением в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

<адрес> помещения №, передаваемого в аренду, составляет 105,8 кв.м., в том числе торговая площадь – 11,0 кв.м. и складское помещение – 94,8 кв.м. Помещение расположено на третьем этаже здания ТРЦ. Границы помещения указаны в поэтажном плане (п.1.1).

Из п.1.2 договора следует, что целевое назначение помещения: организация розничной торговли женской одеждой торговых марок согласованных с арендодателем.

Арендатор вносит арендодателю гарантийный депозит в размере равном арендной плате за помещение за два месяца, который в случае досрочного расторжения настоящего договора засчитывается в счет арендной палаты за помещение за два последних месяца действия договора из расчета ставки арендной платы, действующей на момент расторжения.

Гарантийный депозит в размере 275080 руб., ранее оплаченный арендатором по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и не использованный в период его действия, засчитывается в счет части гарантийного депозита по настоящему договору (п.4.3).

Из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Кучумовой Е.В. были внесены денежные средства в размере 275800 руб. на гарантийный депозит по договору аренды №.

ДД.ММ.ГГГГ ИП Кучумовой Е.В. было подано заявление о расторжении договора аренды №.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ИП Кучумовой Е.В. было заключено соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сити-Молл Инвест» и ИП Кучумовым В.С. был заключен договор аренды части здания торгово-развлекательного центра «Сити Молл», по условиям которого: предметом договора является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора находящейся в Торгово-Развлекательном Центре «Сити Молл» части здания, именуемой в дальнейшем помещение, а арендатор обязуется вносить плату за пользование указанным помещением в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

<адрес> помещения №, передаваемого в аренду, составляет <данные изъяты> кв.м. Помещение расположено на третьем этаже здания ТРЦ. Границы помещения указаны в поэтажном плане (п.1.1).

Из п.1.2 договора следует, что целевое назначение помещения: организация розничной торговли женской одеждой торговых марок согласованных с арендодателем.

Арендатор вносит арендодателю гарантийный депозит в размере равном арендной плате за помещение за два месяца, который в случаев досрочного расторжения настоящего договора засчитывается в счет арендной палаты за помещение за два последних месяца действия договора из расчета ставки арендной платы, действующей на момент расторжения.

Гарантийный депозит в размере 275080 руб., ранее оплаченный арендатором по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и не использованный в период его действия, засчитывается в счет части гарантийного депозита по настоящему договору (п.4.2).

    Разделом 11 договора установлен порядок расторжения договора аренды.

    Пунктом 11.1 установлено следующее, настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Стороны имеют право в любое время расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке при условии уведомления другой стороны в письменной форме за 60 дней до планируемой даты расторжения договора. Исчисление 60-ти дневного срока начинается с момента получения одной стороной надлежащего уведомления другой стороны. В случае направления уведомления заказным письмом, уведомление считается полученным по истечению 6-ти календарных дней с момента сдачи уведомления почтовому отделению связи.

    Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством (п.11.2).

    Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

    Пункт 11.3: Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора посредством уведомления арендатора заказным письмом и/или с нарочным (курьерской доставкой) о предстоящем расторжении с указанием причины расторжения договора в случаях:

прекращения арендатором ведения коммерческой деятельности в течение срока действия договора на срок более 48 часов, а равно нарушение арендатором срока открытия торговой точки и срока начала коммерческой деятельности.

Настоящий договор вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ. Договор прекращает свое действие по окончанию срока, а также по соглашению сторон.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № аренды части здания торгово-развлекательного центра «Сити Молл».

<адрес> помещения №, передаваемого в аренду, составляет <данные изъяты> кв.м. Помещение расположено на третьем этаже здания ТРЦ. Границы помещения указаны в поэтажном плане (п.1.1).

Настоящий договор вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ. Договор прекращает свое действие по окончанию срока, а также по соглашению сторон.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № аренды части здания торгово-развлекательного центра «Сити Молл», которым был установлен новый срок действия договора – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРИП, Кучумов В.С. ДД.ММ.ГГГГ прекратил деятельность в качестве ИП в связи с принятием им соответствующего решения.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сити Молл Инвест» уведомило Кучумова В.С. о расторжении договора № аренды части здания по основаниям подпункта 9 пункта <данные изъяты> договора в связи с утратой Кучумовым В.С. с ДД.ММ.ГГГГ статуса индивидуального предпринимателя. ДД.ММ.ГГГГ данное уведомление было вручено Савенковой О.Н., о чем имеется отметка в уведомлении.

ДД.ММ.ГГГГ Кучумова Е.В. обратилась с заявлением к ответчику о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, также просила гарантийный депозит в размере 280581,60 руб. зачесть на ИП Кучумову Е.В.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сити-Молл Инвест» и ИП Кучумовым В.С. было заключено соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором установлено, что договор аренды считать досрочно расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон. Последним днем действия договора считать ДД.ММ.ГГГГ год. Данное соглашение от имени ИП Кучумова В.С. подписано Кучумовой Е.В.

Истец просит признать сделку, заключенную между ООО «Сити-Молл-Инвест» и Индивидуальным предпринимателем Кучумовым В. С. по аренде части здания торгово-развлекательного центра «СИТИ МОЛЛ» № в части её расторжения ничтожной, указывая на то, что о расторжении договора аренды он не был поставлен в известность.

Условиями договора аренды, а именно, п.11.1 установлено, что о расторжении договора сторона уведомляется в письменной форме за 60 дней до планируемой даты расторжения договора. Исчисление 60-ти дневного срока начинается с момента получения одной стороной надлежащего уведомления.

Суд считает, что при расторжении договора аренды, ООО «Сити-Молл-Инвест» нарушена процедура расторжения договора, предусмотренная п. 11.1 договора аренды: в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец лично получил уведомление о расторжении договора аренды (истец в судебном заседании указывал на то, что он лично не был уведомлен о намерении ответчика расторгнуть с ним договор аренды); уведомление о расторжении договора аренды датировано ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о расторжении договора подписано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. не соблюден 60-ти дневный срок, установленный п.11.1 договора аренды; соглашение о расторжении договора аренды подписано от имени ИП Кучумова В.С. Кучумовой Е.В., что ей в судебном заседании не оспаривалось, доказательств того, что Кучумова Е.В. на момент подписания соглашения о расторжении договора аренды имела право действовать от имени ИП Кучумова В.С., ни Кучумовой Е.В., ни ООО «Сити-Молл-Инвест» не представлено, таким образом, ответчиком при расторжении договора аренды нарушена процедура расторжения договора, установленная п.11.1 договора аренды.

В соответствии со ст. 329 ч.1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

    Как следует из материалов дела, на основании платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ № Кучумовой Е.В. при заключении договора аренды на счет ответчика был внесен гарантийный депозит в сумме 275080 руб. При расторжении договора аренды, заключенного с Кучумовой Е.В., гарантийный депозит в сумме 275080 руб. был засчитан в счет части гарантийного депозита по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, что отражено в п.4.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и сторонами не оспаривалось.

Гарантийный депозит является арендной платой за помещение за два месяца, который в случае досрочного расторжения договора засчитывается в счет арендной платы за помещение за два последних месяца действия договора из расчета ставки арендной платы, действующей на момент расторжения договора.

Кучумовым В.С. доказательств внесения гарантийного депозита в сумме 280581,60 руб. при заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, не представлено.

Анализируя условия договора аренды, суд приходит к выводу о том, что содержание гарантийного депозита определено сторонами в согласованных ими условиях договора аренды как гарантия оплаты арендной платы при досрочном расторжении договора.

Таким образом, исходя из совокупности представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу о том, что при расторжении договора аренды, ответчиком нарушена процедура, предусмотренная п.11.1 договора аренды, расторжения договора, т.е. требования истца в части признания сделки по расторжению договора аренды подлежат удовлетворению.

В части признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды недействительным, оснований для удовлетворения требований не имеется, т.к. судом договор аренды в части расторжения признан недействительным в связи с чем, нет оснований для дополнительного признания данного соглашения недействительным, т.к. подписания соглашения о расторжении договора является частью процедуры, связанной с расторжением договора.

В части признания договора аренды действующим, суд считает, что оснований для удовлетворения данных требований нет, т.к. в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, стороны при заключении договора аренды согласовали условие о сроке его действия – до ДД.ММ.ГГГГ (редакция договора № от ДД.ММ.ГГГГ), письменных доказательств продления указанного договора или заключения нового в материалы дела не представлено.

В части требований об обязании ответчика восстановить гарантийный депозит, суд считает, что данные требования удовлетворению не подлежат по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ

р е ш и л:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды, заключенный между ИП Кучумовым В. С. и ООО «Сити-Молл Инвест» части здания торгово-развлекательного центра «Сити Молл» № от ДД.ММ.ГГГГ в части расторжения договора аренды, в удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Центральный районный суд <адрес> в течение 1 месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья:                                                                                           Евдокимова М.А.