Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4506/2023 от 28.07.2023

Дело № 2-4506/2023

УИД: 50RS0042-01-2017-002895-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 августа 2023 года                                                   г. Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Сергеевой Л.В., при секретаре Ярославцевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к Преловской Т. М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к Преловской Т.М. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору № Д-232а от 05.10.2000 г. в размере 1 693 382,02 руб., из которых: 1 164 892,80 руб. – сумма основного долга за период с 01.10.2011г. по 01.10.2016г. включительно, 528 489,22 руб. – размер пени за период с 16.12.2011г. по 31.12.2016г.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 05.10.2000г. № ДЗ-232а земельного участка с кадастровым номером №, площадью 562 кв.м., по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: для размещения магазина из земель населенных пунктов. Размер и порядок внесения арендной платы установлены в соответствии с условиями Договора, а также Законом Московской области от 07.06.1996г. № 23/96 «О регулировании земельных отношений в Московской области». Согласно п.4.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 25 числа последнего месяца текущего квартала. Ответчик не вносил арендную плату, в результате чего возникла задолженность за период с 04 квартала 2011 года по 04 квартиал 2016 года включительно в сумме 1 164 892,80 руб. и пени за период с 16.12.2011г. по 31.12.2016г. в размере 528 489,22 руб. (л.д. 34-36).

В судебное заседание представитель истца Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области не явился, извещен надлежащим образом о дате и месте судебного заседания, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика Преловской Т.М. по доверенности Копылова О.П. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменных пояснениях, приобщенных к материалам дела. Наличие у ответчика обязательств по уплате арендных платежей за земельный участок по адресу: <адрес> не оспаривала, однако полагала, что поскольку договор аренды земельного участка заключен до даты вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации, то, регулируемая арендная плата к данному Договору не применяется, дополнительное соглашение к договору аренды от 05.10.2000 года № ДЗ-232а земельного участка с кадастровым номером № об изменении методики расчета арендной платы сторонами не заключалось, в связи с чем размер арендной платы должен быть рассчитан в соответствии с п.4.1 условий договора по формуле: площадь земельного участка х ставка земельного налога х коэффициент целевого использования х коэффициент оценочной зоны.

К требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам за период до 26.06.2014 года просила суд применить срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с 01.10.2011 года по 31.03.2014 года. Полагала, что согласно указанной выше формулы, задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.04.2014 года по 31.12.2016 года составляет 65 978 руб., размер неустойки составляет 9 833,82 руб. Полагала, что оснований для взыскания большей суммы с ответчика не имеется.

Выслушав представителя ответчика, изучив письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что 05 октября 2000 года между Администрацией г. Хотьково Сергиево-Посадского района (арендодатель) и предпринимателем Преловским Е. Л. (арендатор) заключен договор № ДЗ-232а аренды земельного участка (далее - Договор) общей площадью 562 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения магазина (л.д. 9-12 ) на основании постановления руководителя администрации г. Хотьково Сергиево-Посадского района Московской области от 27.09.2000 года № 383 (л.д. 13).

После смерти арендатора Преловского Е.Л., умершего 07.08.2012г., на основании свидетельства о праве на наследство от 24.05.2016г. арендатором указанного земельного участка является Преловская Т.М., что не оспаривалось сторонами и следует из сведений ЕГРН (л.д.18-19 ).

Согласно п. 3.2 Договор заключен сроком на три года.

Если арендатор продолжает использовать земельный участок по истечении срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях, на тот же срок (п. 8.5 Договора).

При этом в пункте 4.1 договора аренды от 05.10.2000г. стороны согласовали методику расчета арендной платы в год: арендная плата принята равной ставке земельного налога, сумма арендной платы определяется как произведение ставки арендной платы на площадь земельного участка с учетом коэффициентов целевого использования и оценочной зоны равными 1.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Пунктом 4.3 спорного договора предусмотрено, в случае излишне выплаченных сумм Арендодатель засчитывает переплату в счет предстоящих платежей.

Пунктом 4.2 Договора установлено, что арендная плата корректируется арендодателем на основании Постановления Главы Сергиево-Посадского района при изменении ставки земельного налога.

На основании п. 5.1.2. Договора арендодатель имеет право вносить по согласованию с Арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 4 статьи 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Статьей 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 ЗК РФ договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения ее в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога.

Других случаев для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, в том числе изменения порядка определения размера арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов и т.п.) в договоре не установлено. Равно как в договоре стороны не согласовали общей возможности изменения арендодателем размера арендной платы (без перечисления конкретных случаев и обстоятельств, дающих арендодателю возможность реализовать соответствующее право).

При взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, значительно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условии? и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Пунктом 5.1.2. Договора предусмотрено право арендодателя вносить по согласованию с Арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 05.10.2000г. № ДЗ-232а об изменении методики расчета арендной платы между сторонами в настоящее время не подписано, материалы дела обратного не содержат.

Основанием для изменения размера арендной платы в указанный период явился п. 3 ст. 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Вместе с тем, поскольку условиями договора аренды сторонами согласована возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке только в случае, когда актом уполномоченного органа будут изменены ставки земельного налога (базовая составляющая методики), в данном случае изменение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением совершенно иной методики расчета, отличной от согласованной сторонами в договоре.

Таким образом, неправомерна ссылка администрации на Закон Московской области, так как он не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, поскольку изменение прежней методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика, что размер арендной платы по договору аренды от 05.10.2000г. № ДЗ-232а необходимо рассчитывать по формуле: (площадь земельного участка) * (ставка арендной платы, которая равна ставке земельного налога) * 1(коэффициент целевого использования) * 1(коэффициент оценочной зоны) = размеру арендной платы в год.

Возражая против удовлетворения заявленных требовании?, Преловская Т. М. просит суд применить срок исковой давности к требованиям о взыскании задолженности за период с 01.10.2011г. по 31.03.2014г. (включительно).

Суд находит заявление ответчика о применении срока исковой давности обоснованным по следующим основаниям:

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. В силу ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно ч.1 ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала. Соответственно, истцу должно было быть известно о нарушении его права на своевременное получение арендных платежей за 4 квартал 2011 года не позднее 26.12.2011 года, за 1 квартал 2012 года – не позднее 26.03.2012 года, за 1 квартал 2014 года не позднее 26.03.2014 года.

С настоящим иском в суд истец обратился 03.04.2017 г., т.е. за пределами срока исковой давности для взыскания арендных платежей за период с 01.10.2011г. по 31.03.2014г. включительно.

На основании ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске. Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, неустойки за период с 01.10.2011г. по 31.03.2014г. подлежат отклонению в связи с применением срока исковой давности, заявленной ответчиком.

Из представленных в материалы дела справок из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует, кадастровая стоимость земельного участка в спорный период не изменялась и составляла 1 599 350.84 руб.

Таким образом, ставка арендной платы для спорного земельного участка за 1 кв.м. будет составлять: 2 845,82 (кадастровая стоимость 1 кв.м. спорного участка) * 1,5 % = 42,69 рублей.

Спорный период с 01.04.2014г. по 31.12.2016г. (включительно) = 33 мес.

562 кв.м * 42,69 * 1 * 1 = 23 992 рублей (в год) : 12 мес. * 33 мес. = 65 978,00 рублей (размер арендной платы за спорный период).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с Преловской Т.М. в пользу истца задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2014г. по 31.12.2016г. в размере 65 978,00 руб.

Согласно п. 7.1 договора аренды в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка РФ, начиная с установленного срока уплаты выявленной задержанной суммы.

Пунктом 4.3 договора предусмотрена поквартальная оплата арендной платы, соответственно, при годовой арендной плате за каждый квартал подлежало уплате 5 998 рублей. (24 155/4) до 25 числа последнего месяца квартала. Следовательно, пени подлежат начислению с учетом начала заявленного периода основной задолженности (с 01 апреля 2014г.) - с 26.06.2014 года.

Поскольку Преловская Т.М. ненадлежащим образом несла обязанности по уплате арендных платежей, Администрация Сергиево-Посадского городского округа вправе требовать взыскания неустойки за период с 26.06.2014 года по 31.12.2016 года в размере 9 833 рублей 82 коп., что рассчитывается следующим образом:

Задолженность	Период просрочки			Ставка	Формула	Неустойка
	с	по	дней
5 998,00	26.06.2014	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
5 998,00	26.06.2014	25.09.2014	92	8.25	5 998,00 ? 92 ? 1/300 ? 8.25%	151,75 р.
11 996,00	26.09.2014	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
11 996,00	26.09.2014	25.12.2014	91	8.25	11 996,00 ? 91 ? 1/300 ? 8.25%	300,20 р.
17 994,00	26.12.2014	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
17 994,00	26.12.2014	25.03.2015	90	8.25	17 994,00 ? 90 ? 1/300 ? 8.25%	445,35 р.
23 992,00	26.03.2015	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
23 992,00	26.03.2015	25.06.2015	92	8.25	23 992,00 ? 92 ? 1/300 ? 8.25%	607,00 р.
29 990,00	26.06.2015	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
29 990,00	26.06.2015	25.09.2015	92	8.25	29 990,00 ? 92 ? 1/300 ? 8.25%	758,75 р.
35 988,00	26.09.2015	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
35 988,00	26.09.2015	25.12.2015	91	8.25	35 988,00 ? 91 ? 1/300 ? 8.25%	900,60 р.
41 986,00	26.12.2015	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
41 986,00	26.12.2015	31.12.2015	6	8.25	41 986,00 ? 6 ? 1/300 ? 8.25%	69,28 р.
41 986,00	01.01.2016	25.03.2016	85	11	41 986,00 ? 85 ? 1/300 ? 11%	1 308,56 р.
47 984,00	26.03.2016	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
47 984,00	26.03.2016	13.06.2016	80	11	47 984,00 ? 80 ? 1/300 ? 11%	1 407,53 р.
47 984,00	14.06.2016	25.06.2016	12	10.5	47 984,00 ? 12 ? 1/300 ? 10.5%	201,53 р.
53 982,00	26.06.2016	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
53 982,00	26.06.2016	18.09.2016	85	10.5	53 982,00 ? 85 ? 1/300 ? 10.5%	1 605,96 р.
53 982,00	19.09.2016	25.09.2016	7	10	53 982,00 ? 7 ? 1/300 ? 10%	125,96 р.
59 980,00	26.09.2016	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
59 980,00	26.09.2016	25.12.2016	91	10	59 980,00 ? 91 ? 1/300 ? 10%	1 819,39 р.
65 978,00	26.12.2016	Новая задолженность на 5 998,00 руб.
65 978,00	26.12.2016	31.12.2016	6	10	65 978,00 ? 6 ? 1/300 ? 10%	131,96 р.
Сумма основного долга: 65 978,00 руб.
Сумма неустойки: 9 833,82 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано (часть 3 статьи 103 ГПК РФ).

Истец при подаче иска освобождался от уплаты госпошлины на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ, ответчик не представил суду доказательств наличия льгот по ее уплате, в связи с чем с Преловской Т.М. в бюджет подлежит взысканию госпошлина, подсчитанная по правилам части 2 статьи 88, статьи 98 ГПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, в размере 2 474 рублей 36 коп., исходя из размера удовлетворенных требований (75811,82- 20 000)*3%+800).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к Преловской Т. М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени удовлетворить частично.

Взыскать с Преловской Т. М. (паспорт №) в пользу администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (ОГРН 1035008354193, ИНН 5042022397) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.10.2000 года № Д-232а за период с 01.04.2014г. по 31.12.2016г. (включительно) в размере 65 978 рублей, неустойку за период с 26.06.2014 года по 31.12.2016 года 9 833 рублей 82 коп., а всего взыскать 75811 (семьдесят пять тысяч восемьсот одиннадцать) руб. 82 коп.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за тот же период в большем размере, о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2011г. по 31.03.2014г., пени за указанный период отказать.

Взыскать с Преловской Т. М. в бюджет Сергиево-Посадского городского округа Московской области госпошлину за рассмотрение дела в размере 2 474 (две тысячи четыреста семьдесят четыре) руб. 36 коп.

Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 08.09.2023 года

Судья                                                                                  Л. В. Сергеева