Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2066/2024 ~ М-1200/2024 от 08.04.2024

Дело № 2-2066/2024

УИД 50RS0049-01-2024-003100-78

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    18 июня 2024 года    г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шаниной Л.Ю.,

при секретаре Пиманкиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манаенкова А. В. к Белокудриной А. В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Манаенков А.В. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику Белокудриной А.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Манаенковым А.В. и Белокудриной А.В. и обязании возвратить Манаенкову А.В. земельный участок с КН № по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1408 кв.м с КН №. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ с указанной даты у ответчицы возникло право собственности на земельный участок и обязательство по его оплате. В нарушение п.4 договора купли-продажи оплата земельного участка в размере 650 000 руб. ответчиком не произведена до настоящего момента. В соответствии с п. 12 договора истец ДД.ММ.ГГГГ передала ответчику участок без обременений и скрытых пороков. Требование (претензию) истца от ДД.ММ.ГГГГ об оплате земельного участка, а также расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением его условий, обязании покупателя возвратить земельный участок ответчик добровольно не удовлетворил в семидневный срок.

Представитель истца по ордеру Балабанова О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что просрочка в оплате существенно лишает истца тех благ, на которые он рассчитывал.

Представитель ответчика по доверенности Кульжик Н.М. в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, указанным в возражении на исковое заявление, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 1408 кв.м с КН №. Согласно пункту 3 вышеуказанного договора стоимость земельного участка составляет 650 000 руб. Договор подписан сторонами. Позднее произведена государственная регистрация перехода права собственности от истца к ответчику. В свою очередь, истец направил в адрес ответчика требование-претензию, в которой указал на необходимость оплаты вышеуказанного договора. О данном требовании-претензии ответчик узнала из материалов гражданского дела №, в рамках которого определением Чеховского городского суда Московской области исковое заявление истца по тождественным требованиям было оставлено без рассмотрения, о чем судом было вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ. В рамках рассмотрения вышеуказанного дела, ответчик осуществила действия направленные на исполнение спорного договора, а именно ответчиком на депозит нотариуса была внесена денежная сумма эквивалентная стоимости земельного участка. Ответчиком исполнение договора произведено по правилам ст. 327 ГК РФ. При этом полагает, что истец не представил суду каких-либо доказательств существенного нарушения договора другой стороной, по смыслу ст. 450 ГК РФ, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денежных средств за земельный участок ответчиком. Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к ст. 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является. Просил в иске отказать.

3-е лицо – представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен, об отложении дела не просил.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-его лица.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с согласованными условиями и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются.

На основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Манаенковым А.В. (продавцом) и Белокудриной А.В. (покупателем) в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1408 кв.м. КН № (л.д. 10-11).

Согласно п.3 указанного договора покупатель купил у продавца земельный участок за 650 000 руб.

Пунктом 4 договора купли-продажи предусмотрено, что расчет между сторонами будет производиться после государственной регистрации права.

Установлено, что переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем на основании указанного договора купли-продажи у ответчицы с указанной даты возникло право собственности на земельный участок и обязательство по его оплате.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указывает, что в нарушение п.4 договора купли-продажи оплата земельного участка в размере 650 000 руб. ответчиком не произведена до настоящего момента.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указывает, что она осуществила действия направленные на исполнение спорного договора, а именно внесла на депозит нотариуса ДД.ММ.ГГГГ. денежную сумму эквивалентную стоимости земельного участка. Ответчиком исполнение договора произведено по правилам ст. 327 ГК РФ. При этом полагает, что истец не представил суду каких-либо доказательств существенного нарушения договора другой стороной, по смыслу ст. 450 ГК РФ, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денежных средств за земельный участок ответчиком.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Из существа договора купли-продажи земельного участка следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания абзаца 3 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд критически относится к доводам ответчика о том, что она осуществила действия направленные на исполнение спорного договора путем внесение денежных средств на депозит нотариуса ДД.ММ.ГГГГ поскольку указанное действие ответчика имело место спустя значительное время после наступления срока выплаты цены договора и только после предъявления иска, в ходе судебного разбирательства, в связи с чем данную выплату нельзя признать добровольной. Кроме того, истец вправе был рассчитывать на получение денежных средств ДД.ММ.ГГГГ., то есть более 10 месяцев назад, а потому у него возникло право требовать расторжение договора, в связи с его существенным нарушением.

Довод ответчика, что нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, истцом не представлено, отклоняется судом.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из того, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество в оговоренный сторонами срок, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, ответчик со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой довод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно абзацу четвертому п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Как усматривается из п.12 спорного договора купли-продажи стороны настоящего договор пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приема передачи земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю считается исполненной.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о возврате спорного земельного участка продавцу, то есть истцу Манаенкову А.В., на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 Постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

На основании вышеизложенного и в силу указанных норм закона, суд удовлетворяя исковые требования исходит из того, что обязательства по оплате земельного участка ответчик не исполнил, не оплатил истцу стоимость проданного имущества по договору купли-продажи. С учетом размера общей стоимости земельного участка, а также исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Манаенкова А.В. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Манаенковым А.В. и Белокудриной А.В.

Обязать Белокудрину А.В. возвратить Манаенкову А.В. земельный участок с КН № по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Чеховский городской суд Московской области.

Председательствующий: