Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-141/2022 ~ М-104/2022 от 23.03.2022

10RS0018-01-2022-000270-24

2-141/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2022 года      г. Суоярви

    Суоярвский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи      Ерохиной В.Г.,

при секретаре                             Кузнецовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Данильченко А.Г. к АМО «Суоярвский район» об определении размера компенсации за изымаемое аварийное жилое помещение,

                        установил:

Данильченко А.Г. обратился в суд с иском к АМО «Суоярвский район» по тем основаниям, что он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв.м, кадастровый №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью ... кв.м. На момент приобретения жилого помещения, истец не был уведомлен о признании дома аварийным. Заключением межведомственной комиссии от хх.хх.хх г., указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением АМО «Суоярвский район» от хх.хх.хх г. № принято решение об изъятии для муниципальных нужд расположенного под указанным многоквартирным домом земельного участка с кадастровым номером № путем выкупа для муниципальных нужд жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан, расположенных в указанном многоквартирном доме. В хх.хх.хх г. ответчиком в адрес истца направлен для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусматривающий выплату истцу возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 300000 рублей. С условиями указанного соглашения истец не согласился, поскольку рыночная стоимость принадлежащего ему жилого помещения значительно выше и составляет 1899000 рублей. В связи с изложенным, истец просит суд взыскать с администрации МО «Суоярвский район» компенсацию за изымаемое аварийное жилье в размере 1899000 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры – 644000,00 руб.; величина убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием – 80000,00 руб.; компенсация за не произведенный капитальный ремонт – 1175000,00 руб., а также взыскать судебные расходы в сумме 7000,00 руб. (оплата услуг оценщика) и госпошлину в сумме 400,00 руб.

Истец Данильченко А.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом извещен. Ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, уточнил заявленные исковые требования, просил определить в счет возмещения выкупной стоимости за изымаемое аварийное жилое помещение денежную сумму в размере 1899000 руб., о чем в деле составлена телефонограмма.

Представитель ответчика АМО «Суоярвский район» в судебное заседание не явился, в заявлении просят в иске отказать.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Данильченко А.Г. на основании договора купли-продажи от хх.хх.хх г. принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: ....

Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, согласно выписке из ЕГРН право собственности истца на указанную квартиру возникло хх.хх.хх г. (государственная регистрация права №).

Постановлением АМО «Суоярвский район № от хх.хх.хх г. на основании заключения межведомственной комиссии многоквартирный дом, в котором расположено, принадлежащее истцу жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, определен срок расселения граждан до хх.хх.хх г..

Постановлением АМО «Суоярвский район» № от хх.хх.хх г. принято решение об изъятии для муниципальных нужд расположенного под указанным многоквартирным домом земельного участка с кадастровым номером 10:16:0010526:329, в том числе путем предоставления возмещения собственникам жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, путем выкупа жилого помещения в соответствии с гражданским законодательством.

В октябре 2021 истцу направлено уведомление об изъятии земельного участка с предложением рассмотреть и подписать проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд Суоярвского городского поселения.

Пунктом 1.7 соглашения предусмотрена сумма возмещения за объект (жилое помещение, расположенное по адресу: ...) устанавливается в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ равной сумме полученной по договору купли-продажи 300000 руб.

С определенной проектом соглашения стоимостью изымаемого жилого помещения истец не согласился, в связи с чем, истец обратился в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно отчету № от хх.хх.хх г. рыночная стоимость квартиры составляет 1899000 руб.

Таким образом, судом установлено, что между истцом (собственником жилого помещения) и ответчиком (Администрацией МО «Суоярвский район») не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого недвижимого имущества.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 ������������������

В соответствии с ч.ч 1, 2 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.п.20,22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и из содержания положений ст. 32 ЖК РФ, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение.

В силу п. 6 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

На основании п. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 53 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8 ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п.2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу п.9 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» ст. 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в МКД после признания его в установленном порядке аварийном и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведённая правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28.12.2019.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения в действие.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ, ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в ст. 4 ГК РФ (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного урегулирования в России как правовом государстве (ст.1, ч. 1 Конституции РФ) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом, осуществляемое законодателем правовое регулирование в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями.

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени, в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Поскольку право собственности на спорное жилое помещение у истца возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28.12.2019, указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

В период приобретения истцом жилого помещения в законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.

В соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав представленные доказательства об оценке, суд принимает за основу результаты экспертного заключения, составленного ГУП РК РГЦ «Недвижимость», так как оно соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка произведена специалистом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующее образование, являющимся компетентным и соответствующим предъявляемым требованиям. Оснований не доверять выводам заключения у суда не имеется, в заключении приведено конкретное нормативное и методическое обоснование, которым руководствовался эксперт. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, оснований не доверять заключению, суд не усматривает.

В судебном заседании установлено, что до момента рассмотрения настоящего спора вопрос о выплате выкупной стоимости изымаемого жилого помещения органом местного самоуправления не разрешен, сведений о заключении соглашения об изъятии, подписанного сторонами, не имеется. В нарушение требований, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ, орган местного самоуправления, в чьи полномочия входит решение данного вопроса, не исполняет обязанность по выкупу жилого помещения. Надлежащим ответчиком по иску в настоящее время является администрация МО «Суоярвский район».

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Разрешая требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд принимает во внимание следующее.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст.32 ЖК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает необходимым исковые требования в уточненной истцом редакции удовлетворить, определить выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение – ... в ..., общей площадью 48,6 кв.м., в размере 1899000 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры – 644000 руб.; величина убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием – 80000 руб.; компенсация за не произведенный капитальный ремонт – 1175000 руб.

С учетом положений ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 руб. и на оплату услуг специалиста за подготовку отчета об определении рыночной цены спорного жилого помещения в размере 7000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Данильченко А.Г. удовлетворить.

Определить выкупную стоимость изымаемого администрацией МО «Суоярвский район» у Данильченко А.Г. аварийного жилого помещения в сумме 1899000 руб.

Взыскать с администрации МО «Суоярвский район» в пользу Данильченко А.Г. судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 7000 руб., и возврат госпошлины в сумме 400 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Суоярвский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Г. Ерохина

Мотивированное решение изготовлено 12.04.2022

Последний день подачи апелляционной жалобы 12.05.2022