Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3809/2022 ~ М-2945/2022 от 14.04.2022

РЕШЕНИЕ

                 Именем Российской Федерации

09 июня 2022 года                             г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Быстровой А.А.

рассмотрев судебном заседании гражданское дело № 2-3809/22 по иску Ковылина Д. В. к ООО «Гжель-Инвест» в лице конкурсного управляющего Савгучева Д. А. об освобождении от ареста земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности,

                         установил:

Ковылин Д.В. обратился в суд иском в котором указал, что <дата> на основании Решения Арбитражного суда Московской области по делу № <номер> ООО «Гжель-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство и утверждён конкурсным управляющий Савгучев Д.А. <дата> на Федресурсе было опубликовано объявление о проведении торгов на которых реализовывалось имущество ООО «Гжель-Инвест», в том числе был лот <номер> по реализации следующего имущества: Земельный участок, кадастровый <номер>, земли с/х назначения, местонахождение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир: <адрес> 3/у находится примерно в 800 м от ориентира по направлению на восток. Почт.адрес ориентира: <адрес>, площадь 43500кв.м. - начальная цена продажи <...>. <дата> по результатам проведенных торгов Ковылин Д.В. и ООО «Гжель-Инвест» заключили договор купли-продажи объекта недвижимости № Л4 от <дата> (далее - договор купли-продажи Имущества), согласно которому Истец приобретает право собственности на Имущество по цене в размере <...>. <дата> Истец и ООО «Гжель-Инвест» подписали Акт приема-передачи от <дата>, согласно которому ООО «Гжель-Инвест» передало, а Истец принял земельный участок, кадастровый <номер>. Однако на этапе регистрации перехода права собственности на земельный участок возникли сложности. <дата> Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности. Истец обжаловал отказ Росреестра в административном порядке, однако суд не удовлетворил административный иск, в качестве оснований для отказа суд указал на наличие арестов (запретов) в отношении имущества. <дата> Росреестр приостановил государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, сославшись отсутствие заявления от ООО «Гжель-Инвест», наличие запрещений, наложенных судебными приставами-исполнителями и ФНС. <дата> конкурсный управляющий Савгучев Д.А. направил Истцу письмо, в котором сообщил, что по результатам собрания кредиторов принято решение о расторжении договора купли-продажи имущества. Таким образом, в настоящее время истец не может зарегистрировать право собственности на приобретённое имущество. Просит суд снять аресты и запрещения наложенные на земельный участок и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Ответчик ООО «Гжель-Инвест» в лице конкурсного управляющего Савгучева Д.А. извещено, представитель не явился, мнения по иску не представлено.

Третьи лица Управление Росреестра по МО, Раменский РОСП ГУФССП России по МО, МРИФНС №1 по Москве и МО извещены, представители в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ, судом определено рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

<дата> на основании Решения Арбитражного суда Московской области по делу № <номер> ООО «Гжель-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство и утверждён конкурсным управляющий Савгучев Д.А. <дата> на Федресурсе было опубликовано объявление о проведении торгов на которых реализовывалось имущество ООО «Гжель-Инвест», в том числе был лот <номер> по реализации следующего имущества: Земельный участок, кадастровый <номер>, земли с/х назначения, местонахождение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир: <адрес> 3/у находится примерно в 800 м от ориентира по направлению на восток. Почт.адрес ориентира: <адрес>, площадь 43500кв.м. - начальная цена продажи <...> <дата> по результатам проведенных торгов Ковылин Д.В. и ООО «Гжель-Инвест» заключили договор купли-продажи объекта недвижимости № <номер> от <дата> (далее - договор купли-продажи Имущества), согласно которому Истец приобретает право собственности на Имущество по цене в размере <...>. <дата> Истец и ООО «Гжель-Инвест» подписали Акт приема-передачи от <дата>, согласно которому ООО «Гжель-Инвест» передало, а Истец принял земельный участок, кадастровый <номер>.

<дата>. Ковылкин Д.А. обратился с заявлением в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области с заявлением <номер> о государственной регистрации права собственности на земельный участок. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен протокол о результатах проведения торгов <номер> от <дата>., сведения о заключении договора купли-продажи, договор купли-продажи объекта недвижимого имущества <номер> от <дата>., акт приема-передачи к указанному договору от <дата>.

<дата>. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области вынесено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета № <номер> до <дата>. в соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о регистрации)

<дата>. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав № <номер> в связи с не установлением причин послуживших основанием для приостановления.

<дата> Управление Росреестра по МО приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, сославшись отсутствие заявления от ООО «Гжель-Инвест», наличие запрещений, наложенных судебными приставами-исполнителями и ФНС.

<дата> конкурсный управляющий Савгучев Д.А. направил истцу письмо, в котором сообщил, что по результатам собрания кредиторов принято решение о расторжении договора купли-продажи имущества.

Соглашением между сторонами договор купли-продажи заключено не было.

По смыслу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае незаключения соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон.

Однако ООО «Гжель-Инвест» в лице конкурсного управляющего с иском о расторжении договора купли-продажи в суд не обращалось.

По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по спору о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании договора его купли-продажи являются, в частности, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сторонами, принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу, исполнение сторонами обязанностей по передаче недвижимости продавцом покупателю и по оплате товара покупателем, когда договором продажи недвижимости не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, а покупателя - оплатить его цену.

Такие обстоятельства судом установлены. Факт уклонения продавца от государственной регистрации договора, о чем свидетельствуют в том числе его действия, направленные на расторжении договора купли-продажи и последующего бездействия, установлен судом, нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела

В связи с этим требования о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка наложены следующие ограничения: Запрещение регистрации от <дата>, номер государственно регистрации: <номер>, основание: Решение о принятии обеспечительных мер 14 от <дата>, Межрайонная ИФНС России № 1 по МО; Запрещение регистрации от <дата>, номер государственно регистрации: <номер>, основание: Решение № 15 о принятии обеспечительных мер от <дата>; Запрещение регистрации от <дата>, номер государственно регистрации: <номер>, основание: Постановление судебного пристава-исполнителя Раменского РОСП УФССП России по Московской области Ермакова А.Н. о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от <дата>.

Согласно п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом, и об открытии конкурсного производств снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.

Аналогично п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве установлено, что с даты признания гражданина банкротом, снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

К компетенции административного ответчика не относятся полномочия по наложению и снятию арестов (запретов). Регистрирующий орган лишь осуществляет их государственную регистрацию на основании решений компетентных органов.

Порядок снятия арестов (запретов) аналогичен их наложению. Из чего следует, что прекращение записи об аресте (запрете) в ЕГРН возможен только на основании документов тех органов, которые их издавали.

Вопросы погашения записей об арестах в случае признания лица несостоятельным (банкротом) рассмотрены в письме Минэкономразвития России от <дата> №<номер>.

Как указано в данном письме, поскольку специальный порядок погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи об аресте, запрете в случае признания должника банкротом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, не установлен Законом № 218-ФЗ, государственная регистрация должна осуществляться на общих основаниях. Внесение в ЕГРН записей о государственной регистрации прекращения арестов (запрещений) должно осуществляться на основании решений органов, наложивших соответствующий арест (запрещение).

Однако органы на основании решений которых были внесены в ЕГРН упомянутые ограничения в отношении земельного участка в Росреестр соответствующие документы не представляют, что препятствует истцу произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 234-238 ГПК РФ, суд

                         решил:

Освободить от арестов (запретов) земельный участок с кадастровым номером <номер>, земли с/х назначения, местонахождение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: <адрес> 3емельный участок находится примерно в 800 м от ориентира по направлению на восток. Почт.адрес ориентира: <адрес>, площадь 43 500кв.м.

Зарегистрировать на основании Договора купли-продажи объекта недвижимости № <номер> от <дата> переход права собственности от ООО «Гжель-Инвест» на Ковылина Д. В. на земельный участок с кадастровым номером <номер>, земли с/х назначения, местонахождение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир: <адрес> 3емельный участок находится примерно в 800 м от ориентира по направлению на восток. Почт.адрес ориентира: <адрес>, площадь 43500кв.м.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2022 года