Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-101/2022 (2-7517/2021;) от 21.07.2021

Дело № 35RS0010-01-2021-011379-42

Судебное производство № 2-101/2022 (2-7517/2021)

РЕШЕНИЕименем Российской Федерации

город Вологда                                 17 марта 2022 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Зайцевой А.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания Михайловым Е.Е., с участием представителя истца – Лешуковой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Вологды к Тебиеву А. Ж., Абисаловой К. Р. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Администрация города Вологды обратилась в Арбитражный суд Вологодской области к индивидуальному предпринимателю Абисаловой К.Р. с иском о расторжении договора купли-продажи нежилого здания площадью 267,2 кв.м, являющегося объектом культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 303 кв.м, заключённого 13 августа 2018 года между Администрацией города Вологды ответчиком, о прекращении права собственности ответчика признании права собственности муниципального образования «Город Вологда» на указанное имущество, также о взыскании неустойки, мотивируя свои требования следующими обстоятельствами.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 13 августа 2018 года, заключённого на основании решения Вологодской городской Думы от 28 июня 2018 года № «Об условиях приватизации здания по адресу: <адрес>, с земельным участком» и протокола об итогах конкурса № по продаже муниципального имущества, Абисалова К.Р. приобрела в собственность нежилое здание площадью 267,2 кв.м., являющегося объектом культурного наследия регионального значения, расположенное по вышеуказанному адресу с земельным участком.

Имущество передано Абисаловой К.Р. по акту приёма-передачи 28 августа 2018 года, регистрация перехода право собственности осуществлена 06 сентября 2018 года.

Приватизация указанного выше здание осуществляется путём продажи на конкурсе. Информация о конкурсе размещалась на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.torgi.gov.ru, официальном интернtт-сайте Администрации города Вологды по адресу: www.vologda-portal.ru.

Соглашение по всем существенным условиям договора было достигнуто, договор подписан Абисаловой К.Р. в установленные законом сроки.

Пунктом 4.1.3 Договора предусмотрена обязанность покупателя выполнить в срок и в полном объёме условия конкурса, изложенные в разделе 5 Договора. В соответствии с подпунктом 5.1.1 Договора покупатель обязан провести работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения по адресу в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, и составом (перечнем) видов работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения <данные изъяты> и сроками (периодичностью) проведения таких работ: провести комплекс противоаварийных ремонтных работ – 2018 год; разработать последующие этапы научно-проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, на основе ранее разработанного эскизного проекта, для проведения комплексных ремонтно-реставрационных работ – 2019 год; выполнить комплекс ремонтно-реставрационных работ в соответствии с разработанной научно-проектной документацией – 2020-2021 года.

Согласно пункту 5.1.5 Договора покупатель обязан не позднее 30 календарных дней со дня окончания установленного срока выполнения каждого этапа работы представлять в Департамент заключение Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области о выполнении им каждого из этапов работ по сохранению объекта культурного наследия.

В случае неисполнения покупателем условий конкурса, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объеме их исполнения, Договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке, с одновременным взысканием неустойки в размере цены имущества. Имущество возвращается в муниципальную собственность, а полномочия покупателя в отношении имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытой неустойкой.

Абисаловой К.Р. в установленный договором срок не исполнены обязательства, предусмотренные пунктом 5.1 договора.

Представлены заключения Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области о выполнении этапов работ и разработки последующих этапов научно-проектной документации по сохранению объекта культурного наследия на основе разработанного эскизного проекта, для проведения комплексных ремонтно-реставрационных работ, письмом от 04 февраля 2020 года Департамент потребовал от Абисаловой К.Р. предоставить документы, подтверждающие выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, в течение 3 рабочих дней с момента получения уведомления. Указанное уведомление получено покупателем 06 февраля 2020 года, в связи с непредставлением документов 31 июля 2020 года в адрес покупателя направлено требование о расторжении Договора, передаче имущества Администрации города Вологды, оплате неустойки в размере 400 000 рублей. Письмо возвращено по истечении срока хранения.

Абисалова К.Р. направила в адрес Департамента информацию о работах, выполненных на объекте культурного наследия, и их стоимости. Документы, подтверждающие выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, не были представлены. Письмом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 28 сентября 2020 года установлено, что собственником объекта культурного наследия не выполнены работы по этапу «Разработка последующих этапов научно-проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, на основе ранее разработанного эскизного проекта, для проведения комплексных ремонтно-реставрационных работ». До настоящего времени, документы, подтверждающие выполнение работ, в Департамент не представлены.

В ходе разрешения дела Арбитражным судом Вологодской области установлено, что 22 декабря 2020 года между Абисаловой К.Р. и     Тебиевым А.Ж. заключён договор купли-продажи в отношении указанного недвижимого имущества, в связи с чем, 10 февраля 2021 года истцом дополнительно предъявлены исковые требования к Тебиеву А.Ж.:

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 декабря 2020 года, заключённого между Абисаловой К.Р. и Тебиевым А.Ж.;

о применении последствий недействительности сделки путём прекращения права собственности Тебиева А.Ж. на нежилое здание площадью 267,2 кв.м, являющееся объектом культурного наследия регионального значения, расположенное по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 303 кв.м;

о признании права собственности муниципального образования «Город Вологда» на нежилое здание площадью с земельным участком;

о возложении на Тебиева А.Ж. обязанности передать Администрации города Вологды по акту приёма-передачи нежилое здание с земельным участком.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 29 марта 2021 года требования Администрации города Вологды к Тебиеву А.Ж., не обладающим статусом индивидуального предпринимателя, выделены в отдельное производство, а определением Вологодского областного суда от 28 июня 2021 года разрешён вопрос о передаче дела в части требований к Тебиеву А.Ж. на рассмотрение Вологодского городского суда с учётом требований статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ об исключительной подсудности споров о правах на недвижимое имущество судам по месту нахождения такого имущества.

В судебном заседании интересы истца представляла Лешукова О.А., которая исковые требования поддержала в полном объёме по доводам и основаниям, изложенным в иске, просила суд их удовлетворить.

В судебное заседание ответчики Тебиев А.Ж. и индивидуальный предприниматель Абисалова К.Р. не явились, извещались надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в своё отсутствие.

В судебное заседание третьи лица Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области и Управление Росреестра по Вологодской области не явились, извещались надлежащим образом, в представленных в материалы дела отзывах на исковое заявление просят рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством.

Суд, проверив материалы дела, заслушав правовую позицию представителя истца, приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 13 августа 2018 года, заключённого на основании решения Вологодской городской Думы от 28 июня 2018 года № «Об условиях приватизации здания по адресу: <адрес>, с земельным участком» и протокола об итогах конкурса № по продаже муниципального имущества, Абисалова К.Р. приобрела в собственность нежилое здание площадью 267,2 кв.м., являющегося объектом культурного наследия регионального значения, расположенное по вышеуказанному адресу с земельным участком, имущество передано покупателю по акту приёма-передачи 28 августа 2018 года, регистрация перехода право собственности произведена 06 сентября 2018 года.

Приватизация указанного выше здание осуществляется путём продажи на конкурсе. Информация о конкурсе размещалась на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.torgi.gov.ru, официальном интернtт-сайте Администрации города Вологды по адресу: www.vologda-portal.ru. Соглашение по всем существенным условиям договора было достигнуто, договор подписан Абисаловой К.Р. в установленные законом сроки.

Обращаясь в арбитражный суд с иском к Абисаловой К.Р. о расторжении договора, взыскании неустойки, Администрация города Вологды указывает на особенности статуса приобретённого здания – объект культурного наследия, обуславливающего спектр обязанностей покупателя в отношения приобретаемого имущества, которые        Абисаловой К.Р. не исполнены, в связи с чем, у Администрации города Вологды возникло право требовать расторжения заключённого договора купли-продажи и взыскания неустойки.

В ходе разрешения дела Арбитражным судом Вологодской области установлено, что 22 декабря 2020 года между Абисаловой К.Р. и     Тебиевым А.Ж. заключён договор купли-продажи в отношении указанного недвижимого имущества, в связи с чем, 10 февраля 2021 года истцом дополнительно предъявлены исковые требования к Тебиеву А.Ж., Абисаловой К.Р.:

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 декабря 2020 года, заключённого между Абисаловой К.Р. и Тебиевым А.Ж.;

о применении последствий недействительности сделки путём прекращения права собственности Тебиева А.Ж. на нежилое здание площадью 267,2 кв.м, являющееся объектом культурного наследия регионального значения, расположенное по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 303 кв.м;

о признании права собственности муниципального образования «Город Вологда» на нежилое здание площадью с земельным участком;

о возложении на Тебиева А.Ж. обязанности передать Администрации города Вологды по акту приёма-передачи нежилое здание с земельным участком.

Администрация города Вологды ссылается на ничтожность сделки ввиду её мнимости, поскольку сделка заключена лишь для вида, с целью выбытия имущества из собственности Абисаловой К.Р., поскольку договор был заключён только после предъявления Администрацией города Вологды иска в суд к Абисаловой К.Р., что в данном случае Администрация расценивает как злоупотребление правом во избежание ответчиком ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи от 13 августа 2018 года.

Как это предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 86 Постановления от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда РФ разъясняет, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение, например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним; равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Администрация города Вологды мотивирует свои требования в том числе тем обстоятельством, что при заключении в 2018 году договора с Абисаловой К.Р. на покупателя возложены обязательства о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия, разработанные в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта, конкурсная документация по приватизации включала указанные условия, при этом, дальнейшее отчуждение объекта допускается при условии включения в соответствующий договор обязанностей, указанных в пункте 4.1. договора, в то время как при заключении договора между Абисаловой К.Р. и Тебиевым А.Ж. в договор не включены условия, предусмотренный пунктом 4.1.3 договора от 13 августа 2018 года.

Разрешая настоящий спор, суд приостановил производство по делу до разрешения арбитражными судами дела по иску к Абисаловой К.Р. и последующих жалоб на судебный акт, принятый судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2021 года по делу № А13-15095/2020 Администрации города Вологды отказано в удовлетворении иска к индивидуальному предпринимателю Абисаловой К.Р. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 августа 2018 года №, о взыскании 400 000 рублей неустойки и о возложении обязанности передать научно-проектную документацию.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2021 года решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2021 года по делу № А13-15095/2020 оставлено без изменения.

01 марта 2022 года Арбитражным судом Северо-Западного округа решения арбитражных судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

По общему правилу установленному, частями 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Установлено, что 22 декабря 2020 года между Абисаловой К.Р. и Тебиевым А.Ж. был заключён договор купли-продажи являющегося объектом культурного наследия регионального значения здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком, право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрированы в государственных органах на имя Тебиева А.Ж., к которому по условиям договора перешли все права и обязанности по выполнению требований охранного обязательства.

Арбитражным судом Вологодской области и Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом не усматривается существенного нарушения Абисаловой К.Р. условий договора, которые могут служить основанием для его расторжения и удовлетворения заявленных администрацией города Вологды требований, не находит и оснований для признания заключённого между Тебиевым А.Ж. и Абисаловой К.Р. договора, поскольку по заданию ИП Абисаловой К.Р. ООО «Научнореставрационные производственные мастерские» выполнен проект реставрации и приспособления (том III книга 3 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»), согласованный Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области, проект содержит проектную документацию, необходимую для восстановления объекта культурного наследия, проведены работы по сносу объекта и устройству фундамента здания, которые приняты Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области, работы выполнены в соответствии научно-проектной документацией и в установленные разрешением сроки, проведены работы по сохранению объекта культурного наследия, работы на объекте проводились с октября 2018 года по март 2019 года на основании договора от 20 сентября 2018 года № и разрешения от 12 октября 2018 года №, выданного Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области.

Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области выдано разрешение на проведению работ по сохранению объектов культурного наследия от 24 сентября 2021 года №, из которого следует, что на рассматриваемом объекте культурного наследия разрешено проведение следующих работ: возведение сруба, устройство кровли, устройство наружных стен сруба, устройство столярных заполнений.

Таким образом, в настоящее время Тебиев А.Ж. обязуется выполнять требования охранного обязательства собственника объекта культурного наследия и использовать земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при этом доказательств нарушения договора купли-продажи двухэтажного нежилого здания от 22 декабря 2020 года, заключённого между Абисаловой К.Р. и Тебиевым А.Ж., истцом суду не представлено.

             Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                        ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 24 ░░░░░ 2022 ░░░░.