Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2028/2024 ~ М-359/2024 от 19.01.2024

Дело №2-2028/2024

50RS0036-01-2024-000484-79

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 марта 2024 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Боссерт Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нестеренко Н. П. к Апарину Т. И. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки, арендной платы, прекращении права собственности, погашении регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Истец Нестеренко Н.П. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику Апарину Т.И. о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры.

В обоснование иска указано, что <дата> между ответчиком (покупатель), с одной стороны, и истцом (продавец), с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого является продажа истцом ответчику квартиры по адресу: <адрес>, к.н. №, за цену в размере 19 827 500 рублей. Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком – номер регистрации № от <дата>, квартира передана истцом ответчику <дата>, в отношении квартиры зарегистрирован залог в пользу истца, до полной оплаты стоимости проданной квартиры ответчиком (номер регистрации залога № от <дата>). Оплата цены квартиры ответчиком не произведена, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с данным иском.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования. В уточненном иске просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между истцом и ответчиком, признать прекращенным право собственности ответчика на спорную квартиру, погасить регистрационную запись № от <дата> о залоге (ипотеке) в пользу истца в силу закона в отношении спорной квартиры, взыскать с ответчика сумму неустойки за просрочку оплаты цены договора купли-продажи квартиры от <дата> за период со <дата> по <дата> в размере 594 825 руб., взыскать с ответчика сумму арендной платы за аренду спорной квартиры, за период с <дата> по день вынесения решения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал.

    Ответчик Апарин Т.И. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

<дата> между ответчиком Апариным Т.И., с одной стороны, и истцом Нестеренко Н.П., с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.8-9), предметом которого является продажа истцом ответчику квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, за цену в размере 19 827 500 руб.

Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком – номер регистрации № от <дата> (л.д.10-12). Спорная квартира передана истцом ответчику <дата>, до заключения договора. В отношении квартиры зарегистрирован залог в пользу истца, до полной оплаты стоимости спорной квартиры ответчиком.

Оплата цены спорной квартиры осуществляется покупателем в соответствии с графиком, указанном в п. 2.2 договора. Первый платеж в сумме 1 982 750 руб. подлежит оплате ответчиком не позднее <дата>, следующий платеж - <дата> в сумме 4 758 600 руб. Указанный график оплаты спорной квартиры ответчиком нарушен, платежи ответчиком не совершены, стоимость квартиры ответчиком не оплачена.

Задолженность по оплате цены спорной квартиры по договору, согласно утвержденному графику, на день рассмотрения дела составляет 11 499 950 руб.

В соответствии с п. 2.4 договора, в случае неисполнения покупателем (ответчиком) финансовых обязательств, покупатель выплачивает продавцу (истцу) сумму неустойки в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 3% от цены спорной квартиры. Истцом представлен расчет неустойки согласно данным условиям договора, период просрочки денежной суммы в размере 1 982 750 руб. с <дата> по <дата> составляет 269 дней с суммой неустойки 1066719,50 руб. по формуле 1982750,00 руб.*269*0,2%, период просрочки денежной суммы в размере 4758600,00 руб. руб. с <дата> по <дата> составляет 147 дней с суммой неустойки 1399028,40 руб. по формуле 4758600,00 руб.*147*0,2%, период просрочки денежной суммы в размере 4758600,00 руб. руб. с <дата> по <дата> составляет 24 дня с суммой неустойки 228412,80 руб. по формуле 4758600,00 руб.*24*0,2%, что в сумме неустойки составляет 2 694 160,70 руб. Поскольку цена квартиры составляет 19 827 500 рублей, то сумма неустойки не может превышать 3% стоимости спорной квартиры, то есть 594 825 рублей (19 827 500 руб. * 3%).

Согласно п. 2.5 договора, продавец (истец), в случае невыполнения покупателем (ответчиком) своих финансовых обязательств, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

На основании п.4.2 договора, в случае расторжения договора по любому основанию покупатель обязан оплатить продавцу сумму аренды спорной квартиры в размере 45 000 рублей в месяц, начиная с даты использования квартиры.

Согласно расчету истца, спорная квартира передана истцом ответчику по акту приема-передачи <дата>, таким образом, на дату рассмотрения дела сумма аренды спорной квартиры с <дата> по <дата> составляет сумму в размере 675 000 руб. (15 мес. * 45 000 руб.). Суд полагает представленный истцом расчет арендной платы верным.

Истцом в адрес ответчика <дата> направлена претензия с требованием об оплате цены спорной квартиры (л.д.13). Однако ответчик на претензию не ответил, оплату задолженности не произвел.

Истец полагает, что невыплата ответчиком истцу полной стоимости спорной квартиры является существенным нарушением договора купли-продажи, которое в соответствии с п. 2.5 договора является основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи квартиры от <дата>.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.На основании ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство должно быть исполнено в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (недвижимое имущество).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, условие о цене товара является существенным условием договора купли-продажи.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных договором или законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной).

Согласно подп.1 пункта 1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Неоплата ответчиком стоимости спорной квартиры по договору купли-продажи является существенным нарушением договора, за нарушение которого условиями рассматриваемого договора (п.2.5) предусмотрено расторжение в одностороннем порядке (по инициативе продавца). Существенный характер нарушения выражен в возникновении у истца значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости приобретенной квартиры. Договор купли-продажи был заключен истцом с целью получения денежных средств, которые ответчиком истцу не уплачены.

В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю недвижимого имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ; судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на этот объект недвижимости.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что законных оснований для сохранения права собственности ответчика на спорную квартиру не имеется, поскольку стоимость спорной квартиры ответчиком не оплачена, что в силу условий заключенного договора купли-продажи влечет расторжение договора и возврат спорной квартиры в собственность истца, а также влечет погашение регистрационной записи о залоге квартиры в пользу истца. При удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи и возврате спорной квартиры в собственность истца подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании суммы неустойки за просрочку оплаты цены спорной квартиры, а также подлежит взысканию сумма арендной платы за пользование квартирой ответчиком, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Нестеренко Н. П. к Апарину Т. И. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки, арендной платы, прекращении права собственности, погашении регистрационной записи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Нестеренко Н. П. и Апариным Т. И..

Прекратить право собственности Апарина Т. И. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> право залога Нестеренко Н. П. в отношении данной квартиры.

Взыскать с Апарина Т. И. в пользу Нестеренко Н. П. неустойку по договору купли-продажи за период с <дата> по <дата> в размере 594825 руб., арендную плату за период с января 2023 года по март 2024 в размере 675000 руб.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости и основанием для государственной регистрации права собственности Нестеренко Н. П. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме - <дата>.

        Судья: