Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-158/2024 (2-1437/2023;) ~ М-1266/2023 от 31.10.2023

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

            30 января 2024 года                                                                     г. Зеленогорск

Судья Зеленогорского городского суда Красноярского края Моисеенкова О.Л.,

при секретаре Игнатьевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Байковой О. В. к Администрации ЗАТО город Зеленогорск Красноярского края о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Байкова О.В. обратилась с иском в суд к Администрации ЗАТО г. Зеленогорска с требованием обязать ответчика предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером №:86 для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска и Суховаров Д.А. заключили договор № аренды земельного участка, согласно которому арендатор Суховаров Д.А. принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 1008 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г.Зеленогорск, поселок индивидуальных застройщиков на 1000 дворов, квартал №, участок №, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, для завершения строительства индивидуального жилого дома. Сроком действия с 18.09.2014г. по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ администрацией ЗАТО г. Зеленогорск было издано распоряжение об утверждении градостроительного плана данного земельного участка, был составлен градостроительный план. ДД.ММ.ГГГГ между Суховаровым Д.А. и Байковой О.В. заключен договор уступки права арены вышеуказанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация уступки права аренды. ДД.ММ.ГГГГ администрацией ЗАТО г. Зеленогорск было издано распоряжение «О направлении Байковой О.В. уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке об утверждении градостроительного плана земельного участка с данным кадастровым номером. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и КУМИ Администрации ЗАТО город Зеленогорск подписано соглашение о расторжении договора аренды № земельного участка от 22.09.2014г. ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации ЗАТО город Зеленогорск и истцом был заключен договор № аренды земельного участка, со сроком действия договора с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПИГ-ЗЕМЛЯ» был подготовлен технический план Объекта незавершенного строительства из которого следует, что на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 24:59:0404012:86 расположен объект незавершенного строительством, площадь застройки 112,7 кв.м., степень готовности 20%. Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «Стандарт», среднерыночная стоимость объекта незавершенного строительством составляет 500 000 рублей. В период действия договора аренды земельного участка и при наличии технического плана Объекта незавершенного строительством истец обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росрееста по Красноярскому краю для регистрации объекта незавершенного строительством. ДД.ММ.ГГГГ вынесено уведомление о приостановлении регистрации права собственности до устранения замечаний в представленной документации. После устранения замечаний ДД.ММ.ГГГГ за истцом на земельном участке был зарегистрирован на праве собственности объект незавершенный строительства. ДД.ММ.ГГГГ Бойкова О.В. обратилась в администрацию города Зеленогорск с заявлением о предоставлении ей под имеющимся у нее на праве собственности строением в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:59:0404012:86. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ Байковой О.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка по основаниям того, что данный земельный участок предоставлялся ей ранее в 2019 году без проведения торгов для завершения строительства.

Считают, что объект незавершенного строительства степенью готовности 20% с кадастровым номером 24:59:0404012:296 имеет прочную связь с землей, которая обеспечивается невозможностью его перемещения на новое место с сохранением целостности с последующим использованием по целевому назначению, а именно, для дальнейшего возведения надземных конструктивных элементов жилого дома. В период действия договора аренды земельного участка работы по сооружению фундамента данного объекта незавершенного строительства выполнены в полном объеме, фундамент подготовлен для возведения надземных конструктивных элементов жилого дома. Объект исследования имеет признаки объекта капитального строительства и является таковым. Параметры объекта незавершенного строительства степенью готовности 20 % соответствуют установленным для объектов индивидуального жилищного строительства параметрам разрешенного строительства. Истец не успела закончить строительства дома, так как в период 2020-2021 годы действовали ограничительные действия из-за пандемии, а весной 2022 года в несколько раз увеличилась стоимость строительных материалов, и на рынке г. Зеленогорска отсутствуют специалисты и компании, которые могли бы производить строительные работы. За период строительства подведены линии электропередач и водоснабжения заключены договора с энергоснабжающими и водоснабжающими организациями.

Заключение договора аренды земельного участка на новый срок с лицом, имеющим в собственности объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке, предоставленном правопредшественнику в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, для соответствующего уполномоченного органа является обязательным.

Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, и на земельном участке в настоящее время имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора аренды, то истец имеет право на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов. В октябре 2022 года истец обращался в Комитет с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома, однако получил письменный отказ.

Истец Байкова О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена надлежаще путем направления судебного извещения заказной корреспонденцией, уклонилась от получения судебного извещения, судебная повестки возвращена в суд по истечении срока хранения в почтовом отделении (л.д. 80).

Представитель истца Байковой О.В. – Листвин В.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, уведомлен надлежаще о месте и времени рассмотрения дела, о чем имеется расписка в получении судебной повестки ДД.ММ.ГГГГ, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие, о чем представлено заявление (л.д. 85).

В судебное заседание представитель администрации ЗАТО г. Зеленогорска своего представителя не направил, уведомлены о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается почтовым уведомлением о получении судебной повестки ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81).

В письменных возражениях на иск представитель Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Шустиков И.А., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, указал, что истец воспользовался правом на получение в аренду земельного участка однократно для завершения строительства. Кроме того, на спорном земельном участке установлена охранная зона объекта электросетевого хозяйства (ЗОУИТ 24:59-6.36), в границах которой частично расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 24:59:0404012:296, принадлежащий на праве собственности истцу. Вопрос об удовлетворении исковых требований оставляют на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу подп. 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска и Суховаровым Д.А. был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендатор Суховаров Д.А. принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 1008 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, поселок индивидуальных застройщиков на 1000 дворов, квартал №, участок №, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, для индивидуального жилищного строительства, сроком действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-15).

Распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорска №-р от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план указанного земельного участка (л.д. 16-19).

ДД.ММ.ГГГГ между Суховаровым Д.А. и Байковой О.В. заключен договор уступки права арены вышеуказанного земельного участка, договор зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

Байкова О.В. направила в Администрацию города уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, на основании чего ДД.ММ.ГГГГ было вынесено распоряжение №-р о направлении Байковой О.В. уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на указанном земельном участке (л.д. 21).

ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности истца не объект незавершённого строительства со степенью готовности 20%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-73).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка был расторгнут (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска и Байковой О.В. был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендатор Байкова О.В. приняла в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 1008 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, поселок индивидуальных застройщиков на 1000 дворов, квартал №, участок №, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, цель использования - для завершения строительства индивидуального жилого дома, со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-27).

Техническим планом подтверждается нахождение в границах указанного выше земельного участка объекта капитального строительства с кадастровым номером № (л.д. 34).

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Стандарт», среднерыночная стоимость объекта незавершенного строительством составляет 500 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Красноярскэнергосбыт» и Байковой О.В. был заключен договор о поставке электрической энергии № (л.д. 50).

ДД.ММ.ГГГГ между МУП ТС г. Зеленогорска и Байковой О.В. был заключен договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения №/СО/в-2019 (л.д. 51).

ДД.ММ.ГГГГ Байкова О.В. обратилась в Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:59:0404012:86, в границах которого расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности.

По результатам рассмотрения указанного заявления Распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорска №-р от ДД.ММ.ГГГГ Байковой О.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка, имеющего кадастровый №,по тем основаниям, что в 2019 году испрашиваемый земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома собственнику объекта незавершенного строительства (л.д. 49).

Срок действия договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя указанные выше нормы законодательства, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истице, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта незавершенного строительства, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, у истицы, по мнению суда, имеется право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства указанного объекта незавершенного строительства.

В настоящее время в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока договора аренды в 2022 году, возникают риски для имущественных прав Байковой О.В., являющейся собственником объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

В рассматриваемой ситуации отказ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Из сообщения МУП ЭС г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что МУП ЭС проведена проверка использования земельного участка, расположенного по адресу г. Зеленогорск, поселок индивидуальных застройщиков на 1000 дворов, квартал 12, участок 70, на котором частично установлена охранная зона электросетевого хозяйства МУП ЭС, нарушений не выявлено (л.д. 83).

Таким образом, Байкова О.В., являясь собственником указанного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:59:0404012:86, что не оспаривается ответчиком, имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:59:0404012:86 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

На основании изложенного суд находить исковые требования Байковой О.В. подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Байковой О. В. к Администрации ЗАТО г. Зеленогорска удовлетворить.

Обязать Администрацию ЗАТО г. Зеленогорск Красноярского края (ИНН № заключить с Байковой О. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:86, с местоположением: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, поселок индивидуальных застройщиков на 1000 дворов, квартал №, участок №, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в месячный срок, через Зеленогорский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                О.Л. Моисеенкова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.