Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-30/2021 (2-428/2020;) ~ М-151/2020 от 31.01.2020

Дело № 2-30/2021

УИД 70RS0005-01-2020-000217-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2021 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи                         Камыниной С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания         Селезневым А.А.,

помощник судьи                                 Новикова Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Непряхиной Ольге Юрьевне о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ», истец) обратилось в суд с иском к Непряхиной О.Ю. (далее - ответчик, заемщик) о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование заявленных требований следующее.

Между Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» (ПАО) и Непряхиной О.Ю. заключен договор займа, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 1 095 000 руб. на срок с даты фактического предоставления кредита по последнее число 144-го календарного месяца (обе даты включительно) под 10,9 процентов годовых для целевого использования, а именно для приобретения в собственность Непряхиной О.Ю. недвижимого имущества. Кредит в сумме 1 095 000 руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет 40№, что подтверждается выпиской по счету от ДД.ММ.ГГГГ. Исполнение обязательств по кредиту обеспечено залогом предмета ипотеки, регистрация права требования в силу закона произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером №. Права требования по закладной переданы АО «АИЖК» (Распоряжением Росимущества о решении внеочередного общего собрания акционеров АО «АИЖК» от ДД.ММ.ГГГГ №-р «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ»), являющемуся в настоящий момент законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается выпиской по счету ДЕПО по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ о наличии закладной № на счете депо АО «ДОМ.РФ». Заемщик в соответствии с п. 2.4 Кредитного договора обязалась возвращать проценты по кредиту и сумму кредита ежемесячными платежами, а также платежами в первый последний процентные периоды, размер ежемесячного платежа составляет 13 755 руб. Погашение кредита заемщиком осуществляется с нарушением сроков, указанных в кредитном договоре, последний платеж совершен 30.06.2019. В связи с нарушением заемщиком сроков внесения платежа или его части более чем на 30 календарных дней, банком в соответствии с п.2.4.4.1 кредитного договора предъявлено письменное требование о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, в соответствии с требованием ответчику был предоставлен срок до 28.11.2019 погасить всю сумму задолженности по кредиту. Задолженность не была погашена ответчиком, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчика по состоянию на 04.12.2019 составляет 965 954 руб., в том числе: 911 683,31 остаток ссудной задолженности, 48 154,42 руб. задолженность по плановым процентам за период с 01.06.2019 по 04.12.2019, 6 117,22 руб.- задолженность по пени за период с 02.07.2019 по 04.12.2019. Поскольку заемщиком не предоставлены в банк документы, подтверждающие регистрацию права собственности на предмет ипотеки, начальную продажную стоимость квартиры следует определять исходя из судебной экспертизы. На основании изложенного, руководствуясь ст.309,310,348-350 ГК РФ, ст.ст. 32,131-132,194-198 ГПК РФ, ст.50-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просит взыскать досрочно с Непряхиной О.Ю. в свою пользу задолженность по кредитному договору № в размере 965 954,95 руб., в том числе 911 683,31 руб. - остаток ссудной задолженности, 48 154,42 руб. - задолженность по плановым процентам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 6 117,22 руб.- задолженность по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими взысканию проценты за пользование займом в размере 10,9 % годовых; обратить взыскание на права требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а именно право (требования) на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость исходя из стоимости, определенной в ходе судебной экспертизы; расторгнуть кредитный договор №, заключенный между Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» (ПАО) и Непряхиной О.Ю.; взыскать с Непряхиной О.Ю. в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 859,55 руб.

Истец АО «ДОМ.РФ», извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направил, об уважительности причин неявки не извещал, об отложении судебного заседания не просил.

Ответчик Непряхина О.Ю., извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки не извещала, об отложении судебного заседания не просила, возражений не представила.

Судебные извещения, направленные третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Региональная строительная компания», не получены адресатом и возвращены в адрес суда с отметкой «истек срок хранения», информация о движении дела была своевременно размещена на сайте http://tomsky.tms.sudrf.ru, третье лицо, имело возможность ознакомиться с датой, временем и местом судебного заседания, а также предоставить отзыв на исковое заявление.

Руководствуясь ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.1 ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ч.2 ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Кроме того, согласно ст.809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При этом, в силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора; в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (п.1 ст.334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.п.1, 2 ст.336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

В силу положений ст.337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п.3 ст.339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма; несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1) и если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15). Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами настоящего Кодекса и других законов о ценных бумагах.

По смыслу п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) на заложенное имущество может быть обращено взыскание.

В ходе судебного заседания установлено, что 11.01.2016 между Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» и Непряхиной О.Ю. заключен кредитный договор №, составными частями которого являются Индивидуальные условия договора и Общие условия договора. По условиям указанного кредитного договора Непряхиной О.Ю. предоставлен кредит в размере 1 095 000 руб. под 10,9 % годовых на срок с даты фактического предоставления кредита по последнее число 144-го календарного месяца (обе даты включительно) при условии исполнения заемщиком обязательств, предусмотренных договором. Кредит имеет целевое назначение - приобретение в собственность Непряхиной О.Ю. недвижимого имущества, указанного в п.1.2.5 договора, стоимостью 1 865 000 руб. путем участия в долевом строительстве по договору приобретения, на дату подписания договора застройщиком является ООО «Региональная строительная компания», приобретаемое имущество – квартира, расположенная по строительному адресу: <адрес> Кредит предоставляется заемщику по заявлению в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет не позднее 30 рабочих дней, считая с даты подписания настоящего договора. Сумма кредита по распоряжению заемщика перечисляется на счет оплаты по Договору приобретения путем безналичного перечисления в счет продавца № в Новосибирском социальном коммерческом банке «Левобережный» (ПАО). Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления кредитором суммы кредита на счет. Возврат кредита осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами в размере 13 755 руб. в соответствии с графиком платежей. Проценты за пользование кредитом начисляются за процентный период из расчета фактического количества календарных дней в процентном периоде и фактического остатка суммы кредита, исчисляемого на начало каждого календарного дня пользования кредитом в процентном периоде, начиная со дня, следующего за днем предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении настоящего договора.

Пунктом 2.2 Договора участия в долевом строительстве определено, что цена договора оплачивается участником долевого строительства единовременно в размере 770 000 руб. за счет собственных денежных средств, а также за счет кредитных денежных средств, полученных по договору № в размере 1 095 000 руб.

Обеспечением кредитного договора, являются неустойка и в соответствии с п.п.1.2.8, 1.2.8.1 Кредитного договора залог предмета ипотеки.

Так, при нарушении сроков возврата кредита заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно) (п.2.5.2, 2.5.3 Общих условий договора).

В соответствии с п.1.2.6 предметом ипотеки являются имущественные права требования залогодержателя к застройщику, вытекающие из Договора приобретения, на строящуюся квартиру, переданные в залог кредитору в силу закона (с даты государственной регистрации ипотеки прав требований до даты регистрации права собственности залогодателя на построенную квартиру), квартира, переданная в залог кредитору в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Права банка, по обеспеченному залогом обязательству, в соответствии с п.1.2.8.2 Индивидуальных условий кредитного договора удостоверены закладной.

Согласно п.1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу п.2 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п.4 ст.17 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив 19.01.2016 денежные средства в сумме 1 095 000 руб. на счет №, что подтверждается выпиской по счету за ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства перечислены в счет исполнения обязательства Непряхиной О.Ю. по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Непряхина О.Ю. участвует в долевом строительстве жилого здания, расположенного по адресу: <данные изъяты> доля Непряхиной О.Ю. в праве собственности на имущество жилого дома является <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для многоэтажного жилищного строительства, в отношении земельного участка имеется обременение в виде аренды, номер государственной регистрации №. Непряхина О.Ю. является участником долевого строительства на указанном участке на основании договора участия в долевом строительстве от 11.01.2016 дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №, объект долевого строительства <адрес> право требования участника долевого строительства Непряхиной О.Ю. обременено залогом в пользу Новосибирского социального коммерческого банка «Левобережный» (ПАО) номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ с 22.01.2016 на 144 месяца, считая с даты фактического предоставления кредита.

По информации, предоставленной Администрацией Зональненского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>А в эксплуатацию не введен.

В силу ч.1 ст.16 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Согласно ч.2 ст.48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Как следует из закладной от 25.01.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрирована запись об ипотеке №, в отношении обязательства по кредитному договору №, предмет ипотеки - <адрес> социальный коммерческий банк «Левобережный» (ПАО), в последующем, права на закладную переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

02.03.2018 издано Распоряжение Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 97-р, в соответствии с которым изменено фирменное наименование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (сокращенное наименование АО «АИЖК») на АО «ДОМ.РФ», 14.03.2018 сведения о новом фирменном наименовании АО «ДОМ.РФ» внесены в ЕГРЮЛ, а также утверждена новая редакция устава.

Согласно сведениям, предоставленным ООО «Рыночный спецдепозитарий» от ДД.ММ.ГГГГ № по запросу суда, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ права по закладной государственный регистрационный № принадлежат АО «ДОМ.РФ».

Таким образом истец - Акционерное общество «ДОМ.РФ» в настоящее время является правопреемником АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" и имеет право требования к ответчику по кредитному договору №, которое удостоверено закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что Непряхина О.Ю. ненадлежащим образом исполняет обязательства по кредитному договору №, последний платеж совершен в декабре 2019 года, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по кредиту, доказательств обратного ответчиком не представлено, что в соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 2.4.4.1 кредитного договора является основанием требовать досрочного возврата от заемщика всей суммы задолженности по кредитному договору.

В связи с ненадлежащим исполнением Непряхиной О.Ю. условий кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес истцом направлено требование о досрочном истребовании задолженности, в котором ей предложено в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ досрочно погасить кредит в сумме 952 154,51 руб., а также предложение о расторжении кредитного договора, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

По состоянию на 04.12.2019 задолженность Непряхиной О.Ю. по кредитному договору № составляет: 965 954 руб., в том числе: 911 683,31 остаток ссудной задолженности, 48 154,42 руб. задолженность по плановым процентам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 6 117,22 руб.- задолженность по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств надлежащего исполнения взятых на себя обязательств либо опровергающих обоснованность представленных истцом расчетов, ответчиком не представлено, данный расчет проверен и признан судом арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона.

С учетом общего размера задолженности ответчика по кредитному договору, периода просрочки исполнения обязательств по кредитному договору, средневзвешенных ставок процентов и штрафных санкций по коммерческим кредитам и гражданско-правовым обязательствам, заявленную к взысканию сумму неустойки суд полагает соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчика по кредитному договору.

В соответствии с подп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На момент рассмотрения дела задолженность Непряхиной О.Ю. по кредитному договору № не погашена, доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку Непряхина О.Ю. не исполняет принятые на себя обязательства по кредитному договору №, требование истца о расторжении кредитного договора и возвращении всей суммы задолженности оставила без ответа, у истца возникло право в соответствии с подп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать расторжения кредитного договора и возврата суммы задолженности по кредитному договору.

Принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения Непряхиной О.Ю. обязательств по кредитному договору, положения п.2 ст. 452, п.2 ст.811, п.2 ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает исковые требования АО «ДОМ.РФ» о расторжении кредитного договора №, заключенного между Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» (ПАО) и Непряхиной О.Ю., взыскании задолженности по кредитному договору № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 965 954 руб., в том числе: 911 683,31 остаток ссудной задолженности, 48 154,42 руб. задолженность по плановым процентам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 6 117,22 руб.- задолженность по пени за период с 02.07.2019 по 04.12.2019 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены указанного имущества в соответствии с судебной экспертизой, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1, 2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с ч.1 ст.349 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Как следует из ч.1 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Как установлено судом, ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору №, обеспеченные залогом права требования по Договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между застройщиком ООО «Региональная Строительная Компания» и участником долевого строительства Непряхиной О.Ю., на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> размер задолженности по кредитному договору по состоянию на 04.12.2019 составляет 965 954,95 руб.

Поскольку ответчик не исполняла обязательств по возврату суммы займа более трех раз, допустила нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по возврату займа и начисленных на него процентов, допускала просрочки осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на 30 календарных дней, а также учитывая размер задолженности и стоимость заложенного имущества суд, руководствуясь ст.ст. 334, 348, 349 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценивает нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное ответчиком, как существенное, и приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца об обращении взыскания на предмет залога - право требования по Договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная Строительная Компания» и участником долевого строительства Непряхиной О.Ю., на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>

Согласно ч.1 ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости права требования по Договору долевого участия в строительстве от 11.01.2016, заключенному между застройщиком ООО «Региональная Строительная Компания» и участником долевого строительства Непряхиной О.Ю., на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>

Как следует из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного АНО «Томский центр экспертиз», рыночная стоимость права требования по Договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между застройщиком ООО «Региональная Строительная Компания» и участником долевого строительства Непряхиной О.Ю., на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> составляет 1 410 000 руб.

Экспертное судебное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное АНО «Томский центр экспертиз», соответствует требованиям действующего законодательства, исследование проведено экспертом, имеющим необходимое образование и стаж работы, каких-либо объективных сведений о его заинтересованности в исходе разрешения спора не имеется.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст.ст.67,86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает его относимым и допустимым доказательством, ввиду чего считает возможным положить выводы эксперта в основу решения суда при определении начальной продажной цены предмета залога при разрешении требования об обращении взыскания на предмет залога.

Доказательств стоимости предмета залога в ином размере суду не представлено.

В силу ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд в решении должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Данное положение закона направлено как на предотвращение продажи заложенного имуществ по заниженной цене, так и на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных п.2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации по делу не усматривается.

На основании изложенного, суд полагает возможным определить способ реализации предмета залога – права требования по Договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между застройщиком ООО «Региональная Строительная Компания» и участником долевого строительства Непряхиной О.Ю., на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>, путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 1 128 000 руб. (1 410 000 руб. х 80%).

При рассмотрении споров, связанных с исполнением кредитных договоров займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных п.1 ст.809 Гражданского кодекса РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Согласно п.2 ст.809 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование заемными денежными средствами выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

На основании п.2 ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, то есть к дате фактического удовлетворения.

В силу пункта 1 этой данной статьи ипотека обеспечивает, в том числе, уплату залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом, судебных расходов и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

Согласно подп.1 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем для сумм, исчисляемых в процентном отношении, сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Таким образом, требования истца об определении при обращении взыскания на заложенное имущество подлежащих выплате процентов в размере 10,9% за пользование займом на сумму остатка по основному долгу за период с 05.12.2019 и по день вступления решения суда в законную силу, не противоречат действующему законодательству и подлежат удовлетворению. При этом данные проценты также подлежат удовлетворению за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога.

Обстоятельств, исключающих ответственность заемщика, предусмотренных ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом при рассмотрении дела не установлено и ответчиком о них не заявлено.

В ходе рассмотрения дела проведена судебная оценочная экспертиза, стоимость которой, согласно счету № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 335 руб..

Согласно ч.1 ст.96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации.

На основании ч.3. ст.95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Согласно представленным экспертной организацией счету № от ДД.ММ.ГГГГ и акту от ДД.ММ.ГГГГ стоимость экспертных работ составила 4335 рублей.

Определением Томского районного суда Томской области от 17.08.2020 оплата судебной оценочной экспертизы возложена на истца АО «ДОМ.РФ», доказательств оплаты проведенной экспертизы истцом суду не представлено, ввиду чего с АО «ДОМ.РФ» в пользу АНО «Томский центр экспертиз» подлежит взысканию в счет оплаты за проведенную экспертизу 4 335 руб..

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся государственная пошлина и судебные издержки.

Истцом при обращении в суд с иском к ответчику, исходя из требований имущественного и неимущественного характера, уплачена государственная пошлина в размере 24 859,55 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, указанная сумма подлежит взысканию с Непряхиной О.Ю. в пользу АО «ДОМ.РФ».

Учитывая, что требования истца удовлетворены в полном объеме, расходы по оплате экспертизы, понесенные истцом, которые в силу ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относятся к судебным издержкам, подлежат возмещению ответчиком, следовательно, с Непряхиной О.Ю. в пользу истца подлежит взысканию 4 335 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Непряхиной Ольге Юрьевне о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № заключенный ДД.ММ.ГГГГ Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» (ПАО) и Непряхиной Ольгой Юрьевной.

Взыскать с Непряхиной Ольги Юрьевны в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору №, заключенному между Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» (ПАО) и Непряхиной Ольгой Юрьевной, по состоянию на 04.12.2019 в размере 965 954,95 руб., из которых: 911 683,31 руб. - остаток ссудной задолженности, 48 154,42 руб. - задолженность по плановым процентам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 6 117,22 руб. - задолженность по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Непряхиной Ольги Юрьевны в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» сумму процентов за пользование кредитными денежными средствами по ставке 10,9% годовых начисляемых на сумму основного долга, с учетом его фактического погашения за период с 05.12.2019 по день вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Непряхиной Ольги Юрьевны в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» в счет расходов по уплате государственной пошлины 24 859,55 руб., в счет расходов по оплате услуг эксперта 4 335 руб..

Обратить взыскание на предмет залога:

- право требования по Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная Строительная Компания» и участником долевого строительства Непряхиной Ольгой Юрьевной, на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 128 000 руб. с направлением вырученных от реализации имущества денежных сумм на погашение задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» (ПАО) и Непряхиной Ольгой Юрьевной, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 965 954,95 руб., из которых: 911 683,31 руб. - остаток ссудной задолженности, 48 154,42 руб. - задолженность по плановым процентам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 6 117,22 руб. - задолженность по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также на погашение задолженности по процентам за пользование кредитными денежными средствами по ставке 10,9% годовых начисляемых на сумму основного долга, с учетом его фактического погашения за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в законную силу решения суда, судебных расходов в счет расходов по уплате государственной пошлины 24 859,55 руб., в счет расходов по оплате услуг эксперта 4 335 руб.

Взыскать с Акционерного общества «ДОМ.РФ» в пользу Автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз» №, счет №, банк получателя Филиал «Новосибирский» АО «АЛЬФА-БАНК» №, сч. №, в счет оплаты экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ проведенного на основании определения Томского районного суда Томской области от 23.11.2020 - 4 335 руб..

Решение суда может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                 С.В. Камынина