Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3645/2022 ~ М-2521/2022 от 02.06.2022

Дело № 2-3645/2022

39RS0001-01-2022-003559-33

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 ноября 2022 г.                         г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи                Ушаковой О.В.,

при секретаре                            Никулиной А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Слуцкого Н.Н., Лавриновского В.В., Скубаевой Н.П., Гриневой Е.В., Абрамович Н.В., Тимофеевой О.И., Макаровой В.И. к ООО "ИНОК", Зуеву Ю.В., Цыганковой Е.Ю., третьи лица администрация городского округа "Город Калининград", ООО "Две пятерки" о признании недействительным решений общего собрания собственников нежилых помещений,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам с вышеназванными требованиями, в обоснование указали, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных в нежилом здании на земельном участке с к.н. № по адресу: <адрес>, и, соответственно, арендаторами указанного земельного участка.

Ответчиками в период с 17 января 2022 г. по 21 января 2022 г. было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений, присоединившихся к договору аренды земельного участка, на котором был принят ряд решений, в том числе по установлению порядка пользования земельным участком.

Полагая указанные действия ответчиков незаконными, просили признать недействительными решения общего собрания собственников нежилых помещений, принятые на общем собрании собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки» (литер Б) и административно-бытового здания (литер А), присоединившихся к договору аренды земельного участка № 118/2017-А от 14 марта 2017 г. с к.н. №, площадью 8 325 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, оформленные протоколом внеочередного общего собрания, проведенного в период с 17 января 2022 г. по 21 января 2022 г. в форме заочного голосования.

Присутствующие в судебном заседании истцы Слуцкий Н.Н., Гринева Л.М., представитель истца Слуцкого Н.Н. по доверенности Минаков Я.Ю., заявленный иск подержали в полном объёме, просили его удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "ИНОК" по доверенности Гакуть И.В. возражала против удовлетворения иска, указала на законность принятых решений.

Представитель третьего лица ООО "Две пятерки" по доверенности Винтайкина И.В. полагала иск подлежащим оставлению без удовлетворения.

Представителя третьего лица администрации городского округа "Город Калининград" по доверенности Суслин О.Е. полагал иск подлежащим удовлетворению.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из дела видно, что истцам Слуцкому Н.Н., Лавриновскому В.В., Скубаевой Н.П., Гриневой Е.В., Абрамович Н.В., Тимофеевой О.И., Макаровой В.И. на праве собственности принадлежат нежилые помещения <данные изъяты> соответственно.

Указанные нежилые помещения расположены в нежилом здании с к.н. №, площадью 6 795,5 кв.м, расположенном на земельном участке с к.н. №, площадью 8 325 кв.м., с видом разрешенного использования – магазины, на который зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка от 14 марта 2017 г. №118/2017-А со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного администрацией городского округа «Город Калининград» с собственниками нежилых помещений нежилого здания.

Как следует из заключенного сторонами договора аренды, арендаторы земельного участка вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования участком (п. 1.9 договора).

В период с 17 января 2022 г. по 21 января 2022 г. по инициативе ООО "ИНОК" проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки» (литер Б) и административно-бытового здания (литер А), присоединившихся к договору аренды земельного участка № 118/2017-А от 14 марта 2017 г., результаты которого оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений.

В протоколе общего собрания указано, что количество голосов, которым обладает каждый арендатор земельного участка на общем собрании, соответствует его доле в праве аренды земельного участка, которая соразмерна площади помещения, находящегося в его собственности в здании торгового центра и административно-бытового здания. Количество голосов присутствующих на собрании составило 4305,57 кв. м, то есть 51,72%, в связи с чем указано, что кворум по всем вопросам повестки дня имеется.

Председателем собрания являлась директор ООО «Инок» Цыганкова Е.Ю., секретарем – Зуев Ю.В.

Указанным общим собранием были приняты следующие решения:

1.Определен порядок пользования земельным участком с кадастровым номером №, в виде установки автоматической системы контроля доступа на земельный участок, с установлением платы за пользование земельным участком для парковки автомобилей.

2. Утверждено бесплатное время нахождения на парковке после въезда по разовым паркинг-картам (60 минут).

3.Утвержден тариф на въезд по разовым паркинг-картам для клиентов:

- дневной режим (с 8-00 до 20-00 часов) – 50 рублей/час;

- ночной режим (с 20-00 до 08-00 часов) – 100 рублей/ночь;

- бесплатное время нахождения на парковке после оплаты – 10 минут.

Въезд по абонементам для клиентов:

- дневной – 2 300 рублей/месяц;

- ночной – 1 800 рублей/месяц;

- круглосуточный - 2 800 рублей/месяц.

Возврат денежных средств за приобретенные абонементы не производится.

4. Утвержден тариф для въезда по абонементам для собственников ТВЦ:

- дневной – 1 000 рублей/месяц;

Возврат денежных средств за приобретенные абонементы не производится. В случае превышения спроса собственников на паркинг-карты над утвержденным количеством выделенных мест, приоритетом обладают собственники пропорционально площади павильонов.

5. Утверждено соотношение количества парковочных мест, выделяемых для собственников и иных клиентов на платной парковке: 50% собственники, 50% клиенты.

6. Утверждена ответственность за нарушение правил пользования платной парковкой:

- штраф за несоблюдение ограничений по габаритам транспортного средства - 500 рублей;

- штраф за несоблюдение правил парковки - 500 рублей;

- штраф за порчу или утерю паркинг-карты - 700 рублей;

- штраф за вмешательство в работу оборудования парковки - 5000 рублей;

7. Управляющая компания ООО «55» наделена полномочиями сроком на 5 лет по организации порядка пользования земельным участком с к.н. №, расположенным по адресу: <адрес>, с правом заключения договоров, а также предоставлению услуг парковки на платной основе.

8. Управляющая компания ООО «Две пятерки» наделена полномочиями сроком на 5 лет по предоставлению третьим лицам на возмездной основе право размещения торговых объектов на земельном участке с к.н. № и заключению соответствующих договоров за цену и на условиях по собственному усмотрению.

9. Утвержден порядок оповещения арендаторов земельного участка о проведении общего собрания путем размещения информации (объявлений, уведомлений) в помещениях ТВЦ:

- на доске объявлений на 1-м этаже ТВЦ «Две пятерки»;

- на доске объявлений на 3 этаже ТВЦ «Две пятерки».

10. Определено место хранения протоколов общих собраний собственников помещений ТВЦ и АЗ, присоединившихся к договору аренды земельного участка, - офис управляющей компании ООО «55».

Права арендатора по договору аренды определяются и ограничиваются требованиями закона и заключенного договора и не могут реализовываться путем, вступающим в противоречие с законом или договором, и, поскольку договором аренды установлено, что арендаторы имеют право определить порядок пользования земельным участком только путем заключения соглашения, данное соглашение не может подменяться решением гражданско-правого сообщества, так как в данном случае в предусмотренном законом порядке (в договоре аренды) установлено иное (необходимость заключения соглашения).

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Частью 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу положений статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 41 ЗК РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В силу положений статьи 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Из изложенных положений закона и принципа диспозитивности гражданского права, следует, что право арендатора по договору аренды определяются и ограничиваются требованиями закона и заключенного договора, и не могут реализовываться путем, вступающим в противоречие с законом или договором.

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Как указано выше, и не оспаривалось сторонами в судебном заседании п. 1.9 договора аренды установлено, что арендаторы земельного участка вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования участком.

Изложенное выше подтверждает, что общее собрание лиц, присоединившихся к договору аренды не вправе разрешать порядок пользования спорным земельным участком, поскольку этот вопрос разрешается путем заключения соглашения арендаторов, которое предполагает добровольность его заключения, в то время как решение собрания предполагает подчинение меньшинства решению большинства, в связи с чем, участники собрания разрешили вопрос, не относящийся к их компетенции, что в силу пункта 3 статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ влечет ничтожность решений собрания.

Кроме того, суд признает заслуживающими внимания доводы истцов о нарушении процедуры проведения собрания.

Так, ООО «Две пятерки», не являясь арендатором земельного участка, является лицом заинтересованным в эксплуатации части земельного участка в качестве платной парковки и в ведении деятельности по сдаче части территории в субаренду на возмездной основе, поскольку из оспариваемого решения следует, что выручаемые денежные средства будут поступать ООО «Две пятерки» и расходоваться без какого-либо контроля со стороны арендаторов.

Оспариваемым решением фактически предусмотрена передача части арендованного участка во владение иным лицам (как ООО «Две Пятерки», так и последующая сдача ими площадей на платной основе), что, без согласования с арендодателем, запрещено договором (п. 3.5 договора аренды).

Кроме того, ни собственник, ни арендаторы земельного участка не разрешали вопрос об изменении назначения земельного участка для организации платной парковки на нем.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования «магазины» и цель использования «под существующие торгово-административные центры».

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «магазины» (4.4) допускает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, и не предусматривает размещение автостоянок (в отличие от таких видов, как 4.2 (объекты торговли), 4.3 (рынки), где предусмотрено размещение стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей).

Из характера предполагаемой деятельности по организации платной парковки (ночная парковка, предложение абонементов), данная парковка не является вспомогательной к деятельности торгового центра.

В свою очередь, правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339, для земельных участков с видом разрешенного использования «магазины» допускается размещение магазинов, при этом к данному виду разрешенного использования, вспомогательный вид разрешенного использования не устанавливается, а для платной парковки вид разрешенного использования (автостоянки) установлен в качестве основного и вспомогательного видов разрешенного использования в иных видах разрешенного использования, в связи с чем для организации платной парковки требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка, поэтому использование земельного участка под платную парковку осуществляется не в соответствии с видом его разрешенного использования.

Кроме того, учитывая неоднократность судебных споров между сторонами, связанных с организацией платной парковки на земельном участке с к.н. №, и принимая во внимание, что спорное собрание собственников было проведено после вынесения решения суда о признании недействительным аналогичного протокола внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, проведенного в период с 16 по 20 ноября 2020 г., а также о демонтаже шлагбаумов на въезде и выезде с данного земельного участка, суд расценивает действия стороны ответчиков по проведению еще одного внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), в связи с чем, решение об определении места хранения протоколов общих собраний собственников в офисе ООО «55» также не может быть признано судом действительным, поскольку данный вопрос с достаточной степенью очевидности добавлен в повестку дня формально, при этом само по себе проведение спорного собрания было направлено исключительно с намерением причинить вред остальным собственникам нежилых помещений, указанные действия осуществлены в обход закона с противоправной целью и направлены на заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Таким образом исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Слуцкого Н.Н., Лавриновского В.В., Скубаевой Н.П., Гриневой Е.В., Абрамович Н.В., Тимофеевой О.И., Макаровой В.И. удовлетворить.

Признать недействительным решения, принятые на общем собрании собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки» (литер Б) и административно-бытового здания (литер А), присоединившихся к договору аренды земельного участка № 118/2017-А от 14 марта 2017 г. с к.н. №, площадью 8 325 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, оформленные протоколом внеочередного общего собрания, проведенного в период с 17 января 2022 г. по 21 января 2022 г. в форме заочного голосования.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через суд Ленинградского района г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено – 21 ноября 2022 г.

Судья                                О.В. Ушакова