Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-562/2023 ~ М-407/2023 от 26.04.2023

УИД: 66RS0052-01-2023-000611-83

<данные изъяты>

Гражданское дело 2-562/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сухой Лог     29 мая 2023 года

Сухоложский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Васьковой О.Н.,

при секретаре Махневой Е.А.,

с участием:

истца – Третьякова ФИО12.,

представителя истца – адвоката Абельской ФИО13

представителя третьего лица – Тихоновой ФИО14, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Третьякова ФИО15 к Антоновой ФИО16, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО19, ФИО20 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Третьяков ФИО21 обратился в суд с иском к Антоновой ФИО22, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, указанных в иске; обязать ответчика передать ключи от указанной квартиры и не препятствовать во вступлении во владение имуществом.

В обоснование иска указано, что 28.06.2022 между истцом и Антоновой ФИО23 было заключено соглашение о задатке, что является договором смешанного типа – предварительным договором с включенными в него условием о передаче задатка. Ответчик обязался продать квартиру по адресу: <адрес>, за 700 000 руб. Квартира не находилась в собственности ответчика, но отве6тчик обязался это сделать и совершить сделку по купле-продаже. Истцом ответчику было передано 50000 руб. в качестве задатка, позднее было передано ответчику 484 000 руб. в качестве задатка. По устному соглашению с ответчиком истцом в счет оплаты за квартиру был погашен ряд задолженностей ответчика на сумму 56 213,09 руб. Всего истцом уплачено в счет стоимости квартиры 590 213,09 руб., оставшаяся сумма составляет 109 786,91 руб. Ответчик оформил право собственности на спорную квартиру, но уклоняется от заключения основного договора, не предоставляет документы, необходимые для согласования вопроса участия в сделке несовершеннолетних детей, с органом опеки и попечительства.

Истец в судебном заседании поддержал доводы иска в полном объеме, пояснил, что от друга узнал о продаже квартиры ответчиком. Пришел с ней к риэлтору, так как не было оформлено право собственности, оформили договор задатка, остальная сумма до подписания договора. В феврале 2023 года ответчик перестала выходить на связь.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, пояснила, что согласования с опекой на сделку не было.

Ответчик Антонова ФИО24 в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени судебного заседания, об отложении не ходатайствовала.

Представитель третьего лица Управления социальной политики №11 в судебном заседании возражал против заявленных истцом требований. Поддержала доводы письменного отзыва на иск, согласно которому считают понуждение Антоновой ФИО25 к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности несовершеннолетним ФИО2 и ФИО3 нарушает имущественные и жилищные права несовершеннолетних. Кроме того, согласно соглашения между сторонами покупатель планирует приобрести квартиру за 700 000 руб. при том, что рыночная стоимость аналогичных квартир в г.Сухой Лог составляет 1 600 000 руб., что также является нарушением имущественных прав несовершеннолетних. Считают исковые требования незаконными и не подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав истца и его представителя, представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ч. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, в котором отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как установлено в судебном заседании, 28.06.2022 между Третьяковым ФИО26 и Антоновой ФИО27, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, и Третьяковым ФИО28 заключено Соглашение о задатке (л.д.8-9). Согласно п.1 данного Соглашения Антонова ФИО29 обязуется продать, а Третьяков ФИО30 приобрести в собственность недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Отчуждаемое недвижимое имущество находится у Антоновой ФИО31 в найме. Указанное недвижимое имущество будет продано за 700 000 руб., которые будут выплачены следующим образом: 50 000 руб. переданы Антоновой ФИО32 из личных средств Третьякова ФИО33 до подписания соглашения, оставшаяся денежная сумма в размере 650 000 руб. будет передана до подписания основного договора купли-продажи (п.4 Соглашения). Денежную сумму в размере 50 000 руб. Третьяков ФИО34 передал до подписания соглашения Антоновой ФИО35 в обеспечение своих обязательств по купле-продаже недвижимого имущества в виде задатка – наличными (п.6 Соглашения).

Согласно п.7 Соглашения о задатке отказ Антоновой ФИО36 от заключения договора купли-продажи в течение срока действия данного соглашения является отказом от продажи вышеуказанного недвижимого имущества, и Антонова ФИО37 обязана в соответствии со ст. 381 ГК РФ уплатить Третьякову ФИО38 сумму задатка в двойном размере.

Из п.12 Соглашения следует, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи до 31.08.2022.

Из содержания текста Соглашения о задатке суд приходит к выводу, что соглашение по существу является предварительным договором купли-продажи квартиры, содержащим все его основные условия.

Из Договора №-П передачи жилого помещения в собственность (приватизация жилого помещения) от 08.09.2022 следует, что ГКУ СО «Фонд жилищного строительства» передает безвозмездно, в порядке приватизации, Антоновой ФИО39, ФИО3, ФИО2 квартиру под №, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся в оперативном управлении Учреждения в равнодолевую собственность (л.д.10-11).

Согласно Выписке из ЕГРН, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Антоновой ФИО40., ФИО2, ФИО3 по 1/3 доли каждому (л.д.13-17, 49-50).

Из чеков-ордеров от 16.01.2023, 17.01.2023 (л.д.18-25) следует, что Третьяков ФИО41 произвел оплату задолженности Антоновой ФИО42 по исполнительным производствам на сумму 5585,65 руб., 19 400,73 руб., 1000 руб., 1000 руб.

21.09.2022 истец произвел оплату задолженности по оплате за найм жилого помещения по договору найма жилого помещения №-СН от 26.10.2018 29 226,71 руб. за Антонову ФИО43 (л.д.26,27-28).

Согласно расписок Третьяковым ФИО44 переданы Антоновой ФИО45 денежные средства на общую сумму 534 000 руб.: 28.06.2022 – 50 000 руб., 08.07.2022 – 100 000 руб., 29.07.2022 – 250 000 руб., 21.09.2022 -71 000 руб., 24.09.2022 – 63 000 руб. (л.д. 30-34).

В судебном заседании свидетель ФИО9 пояснила, что истец и ответчик обратились сделать приватизацию и договор о задатке. Приватизацию сделали, для совершения сделки Антонова ФИО46 не подписала документы в МФЦ для опеки, без нее не могли получить согласие опеки. Про образ жизни Антоновой ФИО47 все знали.

Свидетель ФИО10 пояснил, что ему известно, что Третьяков ФИО48 планировал купить квартиру, возил его смотреть квартиру. Третьяков ФИО49 пояснял, что продавец пропала, довозил его до квартиры, но никто не открывал.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Абзац второй пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иные положения законодательства, в том числе пункта 2 статьи 37 того же Кодекса, во взаимосвязи с которыми им закрепляется специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом, направлен на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 37 Семейного кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В настоящем случае отчуждение имущества несовершеннолетнего невозможно без получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, выданного в соответствии со статьей 21 названного Федерального закона (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения подпунктов 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту имущественных прав подопечных, а также, с учетом распространения в силу абзаца третьего пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации правил в отношении распоряжения имуществом подопечного на осуществление родителями правомочий по управлению имуществом ребенка, - на защиту имущественных прав несовершеннолетних (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2015 N 1669-О).

Как установлено в судебном заседании, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки Антоновой ФИО51 получено не было. При этом, из отзыва Управления социальной политики № 11 следует, что понуждение Антоновой ФИО50 к заключению сделки купли-продажи недвижимого имущества нарушает имущественные и жилищные права несовершеннолетних.

В срок, установленный в Соглашении о задатке, основной договор не заключен, что само по себе является основанием прекращения указанного соглашения.

Ни истцом, ни ответчиком при рассмотрении дела не представлены допустимые доказательства того, что в установленный в Соглашении о задатке срок покупатель либо продавец направили другой стороне предложение заключить договор купли-продажи.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Понятие предложения о заключении договора раскрыто в статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применительно к правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации такое предложение должно представлять собой проект заключаемого договора.

Таким образом, поскольку ни одна из сторон Соглашения о задатке от 28.06.2022 в установленный соглашением срок не направила другой стороне надлежаще оформленное предложение заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, обязательство из Соглашения о задатке, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона.

На основании изложенного, с учетом всех установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления Третьякова ФИО52 (паспорт №) к Антоновой ФИО53 (паспорт №), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца, с момента изготовления решения суда в окончательном виде, с подачей жалобы через Сухоложский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2023.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья Сухоложского городского суда

Свердловской области О.Н. Васькова