Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3797/2022 ~ М-2614/2022 от 08.04.2022

№ 2-3797/2022

УИД №10RS0011-01-2022-006220-05

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июля 2022 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия

в составе:

председательствующего судьи                 Сосновской О.Э.,

при секретаре                              Сачук М.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о государственной регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, Управлению Росреестра по Республике Карелия о признании перехода права собственности по тем основаниям, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел жилое помещение № в многоквартирном <адрес> в <адрес>. В соответствии с п. 3 договора жилое помещение продано за 520 000 руб., на момент подписания договора указанная сумма полностью оплачена покупателем. Как указывает истец, продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, истец неоднократно пытался связаться с ответчиком с целью зарегистрировать переход права собственности, однако продавец отказывается совершить определённые действия. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит признать переход права собственности на жилое помещение № <адрес> в <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к производству прияты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода к ФИО2 права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение № <адрес> в <адрес>.

Протокльным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в порядке ст. 37 ГПК РФ привлечена ФИО6, законным представителем которой является ответчик ФИО3

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал. Пояснил, что между сторонами заключен договор купли-продажи, ключи от квартиры были переданы истцу после заключения предварительного договора купли-продажи, в настоящее время ответчик сменила замки, фактически истец доступ в квартиру не имеет, в данной квартире проживает ответчик.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что намерения продавать принадлежащую ей квартиру у нее не было, между сторонами был заключен договор займа на сумму 200 000 руб., с учетом процентов ответчик была обязана вернуть 260 000 руб. В результате закрытия принадлежащего ответчику магазина, ФИО3 не смогла гасить задолженность по договору займа перед истцом. Истец приехал на работу к ответчику, предложил подписать какие-то документы, текст документов ответчик не читала, намерения продавать квартиру ФИО3 не имела, ключи от квартиры не передавала, замки в квартире не меняла, в данной квартире проживает она с несовершеннолетними детьми.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о судебном заседании. До судебного заседания от представителя ответчика поступили возражения на исковое заявление, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ФИО3 на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенной по адресу <адрес>. Ссылаясь на п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, указывает, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Обращено внимание на необходимость проверки прав продавца и сделки на предмет законности. Возражает против удовлетворения требований, заявленных к Управлению.

Заслушав пояснения истца и ответчика, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61, п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Следовательно, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Надлежащим ответчиком по делам данной категории является продавец квартиры, регистрирующий орган Управление Росреестра по РК в данном случае является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем требования, заявленные к данному ответчику, удовлетворению не подлежат.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием соглашения о задатке, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить на условиях, предусмотренных данным договором, основной договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры), находящегося по адресу <адрес> долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. По соглашению сторон стоимость квартиры определена в размере 520000 руб.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости покупатель выплатил продавцу в день подписания договора в качестве задатка денежную сумму в размере 260000 руб.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец передает покупателю, а покупатель принимает в единоличную собственность принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру по адресу <адрес>, стоимость квартиры – 520000 руб., которые покупатель полностью уплатил продавцу при подписании договора.

Согласно п. 6 договора купли-продажи передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются путем подписания данного договора, который является и передаточным актом. Обязательства сторон по выполнению условий договора считаются исполненными после передачи денег покупателем продавцу, освобождения отчуждаемой квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Пунктом 13 договора предусмотрено, что договор составлен и подписан в трех экземплярах, из которых один остаётся в Управлении Росреестра по РК, один экземпляр выдается покупателю, один экземпляр выдается продавцу.

Судом установлено, что в спорной квартире зарегистрированы ФИО3 и ее несовершеннолетние дети ФИО6, ФИО7

Из пояснений ФИО3 в судебном заседании следует, что она не имела намерения отчуждать принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, у нее имеются долговые обязательства перед ФИО2 Относительно обстоятельств подписания договора пояснила, что ФИО2 приехал по месту ее работы, предложил подписать документы, ей не было известно о том, что она подписывает договор купли-продажи, ФИО2 забрал все экземпляры договора.

Истцом при рассмотрении настоящего дела представлены два оригинала предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и 2 оригинала договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также оригинал листа 2 договора купли-продажи, содержащий подписи сторон.

Из пояснений ФИО2 следует, что все экземпляры договоров находились у него, поскольку ФИО3 не изъявила желание на получение своего экземпляра договора.

Также судом установлено, что фактически спорная квартира не передана от ФИО3 ФИО2, ФИО3 в настоящее время совместно с несовершеннолетними детьми проживает в указанной квартире.

Истцом указано на то, что ключи от спорной квартиры переданы ему после подписания предварительного договора купли-продажи, вместе с тем, сведений об обязанности по передаче ключей от квартиры при подписании предварительного договора купли-продажи названный договор не содержит, соответствующие акты приема-передачи ключей отсутствуют.

Представленные истцом скриншоты переписки с ответчиком с достоверностью не подтверждают обстоятельства фактической передачи ключей от спорной квартиры, из буквального содержания переписки следует, что между сторонами ведется обсуждение в отношении иных лиц.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Стороной истца требование об исполнении продавцом обязанности по передаче квартиры не заявлено, при этом условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что обязательства сторон по выполнению условий договора считаются исполненными после передачи денег покупателем продавцу, освобождения отчуждаемой квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание, что спорная квартира фактически от продавца покупателю не передана, ФИО3 проживает в спорной квартире совместно с несовершеннолетними детьми, действий о освобождению данной квартиры и ее передаче ФИО2 не предпринимала, учитывая, что истцом не заявлено требование об обязанности по передаче квартиры, требование о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (ИНН №) к ФИО3 (ИНН №), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья                                      О.Э. Сосновская

Мотивированное решение изготовлено 15.07.2022