Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-973/2024 (2-12992/2023;) ~ М-11852/2023 от 22.09.2023

2-973/202450RS0031-01-2023-016247-84

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 мая 2024 года                                                                           г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Саркисовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Липатовой В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-973/2024 по иску Кольжанова Игоря Анатольевича к Козичевой Татьяне Сергеевне, СУ МВД России по Одинцовскому городскому округу о признании права собственности на нежилое строение, прекращении права собственности, снятии ареста,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Кольжанов Игорь Анатольевич обратился с иском к Козичевой Татьяне Сергеевне, СУ МВД России по Одинцовскому городскому округу о признании за ним права собственности на нежилое строение – садовый дом с кадастровым номером №, площадью ..... кв.м., по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером №, прекращении права собственности Козичевой Татьяны Сергеевны на указанное жилое строение, снятии ареста, наложенного Постановлением Одинцовского городского суда Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству СУ УМВД России по Одинцовскому городскому округу по ..... № по ..... Козичевой Татьяны Сергеевны.

    Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Кольжановым И.А. и ФИО10 был заключен договор займа, обеспеченный договором поручительства, заключенным между сторонами по настоящему спору. С той же целью между Кольжановым И.А. и Козичевой Т.С. был заключен Договор об ипотеке недвижимого имущества, предметом ипотеки по которому являлся принадлежащий на праве собственности Козичевой Т.С. земельный участок с КН №. Поскольку ФИО4 свои обязательства по договору займа не исполнил, Кольжанов И.А. обратился в Одинцовский городской суд Московской области с иском о взыскании суммы основного долга, процентов, обращении взыскания на предмет залога. В ходе рассмотрения дела стороны пришли к мировому соглашению о передаче в собственность Кольжанова И.А. предмета залога – земельного участка. Мировое соглашение удостоверено судом, производство по делу прекращено. На перешедшем в собственность истца земельном участке находится спорный жилой дом, возведенный Козичевой Т.С. фактически еще в период заключения вышеуказанных договоров займа, поручительства и ипотеки. Стороны обсуждали возможность включения его в Договор об ипотеки наряду с земельным участком в качестве предмета залога, чему препятствовало отсутствие регистрации прав на него в государственном реестре. Сведения о правах на дом были внесены в госреестр позднее. В ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом был наложен арест в порядке ..... в связи с возбуждением уголовного дела в отношении Козичевой Т.С. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили Соглашение о переходе права собственности на заложенное имущество, в соответствии с которым Козичева Т.С. передала права собственности на спорный дом Кольжанову И.А., по Акту приема-передачи дом передан Кольжанову И.А. По мнению истца, такое соглашение соответствует положениям п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, подразумевающим единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, а также положениям ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, описывающей совокупность объединенных единым назначением зданий и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, как недвижимая вещь, участвующая в обороте как единый объект. Однако государственным регистратором в регистрации прав Кольжанова И.А. было отказано в связи с наложенным на дом арестом, что понудило его обратиться с настоящим иском в суд.

    Стороны в судебное заседание не явились, надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела извещены.

    Истец обеспечил явку представителя по доверенности ФИО2, поддержавшего исковые требования в полном объеме.

    Ответчик Козичева Татьяна Сергеевна направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

    Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Московской области по доверенности – не явился, представил письменную позицию по делу.

    Лица, не явившиеся в судебное заседание, о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены. Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

    Изучив материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Кольжанов Игорь Анатольевич (заимодавец) и ФИО11 (заемщик) заключили Договор займа на сумму 10 000 000 рублей со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за пользование займом в размере ..... % годовых ежемесячно до последнего числа каждого месяца действия договора (л.д. .....).

    Подтверждением передачи денежных средств заемщику является Расписка о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная ФИО13. (л.д. .....). Таким образом, Кольжанов И.А. свои обязательства по договору исполнил.

    В ту же дату между Кольжановым Игорем Анатольевичем (кредитор) и Козичевой Татьяной Сергеевной (поручитель) был заключен Договор поручительства, предметом которого является обязательство Козичевой Т.А. отвечать перед Кольжановым И.А. за исполнение ФИО14 (должником) Договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, срок исполнения обязательства: до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. .....).

    Также ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили Договор об ипотеке недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств ФИО15. (должник) по Договору займа от ДД.ММ.ГГГГ (Основной договор), предметом ипотеки по которому являлся земельный участок с КН № площадью ..... кв.м., категория земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС Согласно п.п. 3.1 – 3.2 Договора, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость предмета ипотеки составила 7 213 837,50 руб., залоговая стоимость по соглашению сторон составила 20 000 000 руб.

ФИО16 свои обязательства по возврату суммы займа, процентов не исполнил, в связи с чем Кольжанин И.А. – истец по настоящему делу, обратился в Одинцовский городской суд Московской области с иском к ФИО18 Козичевой Т.С. о взыскании долга по договору займа, процентов, судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога.

    Определением Одинцовского городского суда московской области от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ – расторгнуты; во исполнение обязательств ФИО20 перед Кольжановым И.А. по указанным Договору и Дополнительному соглашению в размере 19 865 890 руб., а также во исполнение своих обязательств по Договору ипотеки недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Козичева Т.С. передала Кольжанову И.А. в собственность земельный участок с КН № площадью ..... кв.м., категория земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС, находившийся в ее собственности и являвшийся предметом залога; истец Кольжанов И.А. отказался от всех исковых требований к ответчику ФИО22., передачей ответчиком Козичевой Т.С. в его собственность земельного участка считает все обязательства ФИО23. перед ним исполненными (л.д. .....).

    Сведения о правах собственности Кольжанова И.А. на земельный участок с КН № внесены в государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д .....).

    Постановлением Одинцовского городского суда московской области от ДД.ММ.ГГГГ № на спорный объект недвижимости – нежилое здание площадью ..... кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС, кадастровый №, собственником которого является Козичева Т.С. – подозреваемая по уголовному делу №, наложен арест (запрет на распоряжение имуществом и осуществление строительно-технических мероприятий) (л.д. .....).

ДД.ММ.ГГГГ Кольжанов И.А. (кредитор) и Козичева Т.С. (залогодатель) заключили Соглашение о переходе права собственности на заложенное имущество, в соответствии с которым сторонами достигнуто соглашение о том, что во исполнение обязательств ФИО4 перед Кольжановым И.А. по Договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, а также во исполнение своих обязательств по Договору ипотеки недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Козичева Т.С. передала Кольжанову И.А. в собственность здание с КН № площадью ..... кв.м., расположенное по адресуАДРЕС при этом право собственности Козичевой Т.С. на указанное здание подлежит прекращению (л.д. .....).

    Уведомлением Территориального отдела № 2 Управления Росреестра по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав Кольжанова И.А. в отношении указанного здания была приостановлена в связи с наложением ареста указанным выше Постановлением Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и запретами на осуществление регистрационных действий, установленными Постановлениями судебных приставов-исполнителей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

    На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

    В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

    В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

    Пунктом 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

    Согласно п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

    В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. При этом залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

    Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

    В силу п. 1 и 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. При этом, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

    В соответствии со ст. 341 Гражданского кодекса Российской Федерации, права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

    В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

    В п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

    Как видно из представленных в материалы дела договоров и соглашений, спорное здание не являлось предметом ипотеки. Из мирового соглашения, заключенного между сторонами и должником ФИО26 следует, что передачей земельного участка, принадлежавшего Козичевой Т.С., обязательства ФИО4 перед истцом Кольжановым И.А. исполнены. Мировое соглашение утверждено судом. Лицами, заключившими Соглашение, и иными лицами, оно не оспаривалось. Право собственности Кольжанова И.А. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что также никем не оспаривается. Доказательств, что оно заключено в результате порока воли или под влиянием обмана или заблуждения, в материалы дела не представлено.

    Кроме того, обращаясь в суд в ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО4, Козичевой Т.С. задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, Кольжанов И.А. о своих правах также и на расположенное на земельном участке здание не заявлял.

    Таким образом, в силу приведенных гражданско-правовых норм и в связи с тем, что из представленных договоров не усматривается обязательство Козичевой Т.С. по передаче спорного объекта недвижимости истцу вследствие неисполнения договорных обязательств ФИО4, исковые требования Кольжанова И.А. о признании за ним права на здание, расположенное по адресу: АДРЕС, не имеет оснований.

    Вместе с тем, истцом неверно толкуются нормы материального права, а именно: статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

    Согласно п.п. 1, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу..

    Системное толкование статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

    Согласно п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение".

    Таким образом, не здание следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено, а наоборот.

    Также суд учитывает следующее.

    В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. Притворная сделка является ничтожной.

    Соглашение о передаче ответчиком истцу спорного объекта недвижимости заключено сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после утверждения судом мирового соглашения, в соответствии с которым все взаимные обязательства сторон по Договорам займа, ипотеки и поручительства исполнены, в частности прекращены долговые обязательства ФИО4 перед Кольжановым И.А.

    Таким образом, указанное Соглашение заключено в отношении договоров, прекративших свое действие, в чем суд усматривает признаки притворной сделки, настоящей целью которой является вывод спорного имущества из под ареста и ограничений, наложенных на него судебными приставами-исполнителями, и, следовательно, уклонение от исполнения обязательств, возникших у Козичевой Т.С. перед третьими лицами.

    Кроме того, согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Однако на момент заключения сторонами Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ Козичева Т.С. была ограничена в правах на распоряжение своим имуществом в связи с наложением на него ареста и запретов регистрационных действий, в связи с чем спорный объект недвижимости отчуждению в порядке 129, 209 Гражданского кодекса не подлежал.

    Вместе с тем, и ФИО1, и ФИО3 об аресте и запретах на момент заключения Соглашения было известно, что следует из искового заявления по настоящему делу, а также искового заявления, поданного Кольжановым И.А. ранее в Одинцовский городской суд, которым истец также просил снять арест с имущества и в удовлетворении требований которого судом было отказано (л.д. .....

    Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    При указанных обстоятельствах Соглашение о переходе права собственности на заложенное имущество от ДД.ММ.ГГГГ недействительно (ничтожно).

    В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

    Ничтожный договор согласно статье 8 Гражданского кодекса, статье 17 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может служить основанием для возникновения, перехода, прекращения и государственной регистрации прав.

    Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств, положений ст.ст. 8, 167 – 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оснований для признания права Кольжанова Игоря Анатольевича на нежилое строение – садовый дом площадью ..... кв.м., по адресу: АДРЕС прекращении права собственности Козичевой Татьяны Сергеевны, снятии ареста, принятого постановлением от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, в связи с чем в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ..... ░░.░., ░░ ░░░░░░: ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                                              ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 29.05.2024